Celtica: Tysk nollkupongare

Ulf Holmlund, VD för fastighetsbolaget Celtica, har en märklig önskan: att så snabbt som möjligt göra sig av med företagets enda fastighet och sedan skifta ut tillgångarna till aktieägarna. Anledningen är att dagens aktiekurs ligger långt under substansvärdet och då finns det enligt honom ingen anledning att vara kvar på börsen.

Men helt enkelt är inte detta. Först måste bolaget nämligen köpa själva fastigheten, ett kontorshus i München. I dag äger O-listenoterade Celtica endast en option med rätt att förvärva byggnaden för omräknat 227 miljoner D-mark under år 2002. I gengäld har det svenska företaget lånat ut 220 miljoner D-mark till fastighetsägaren som i sin tur lämnat byggnaden som säkerhet. Vid optionens utnyttjande om två år omvandlas sedan låneford-ran automatiskt till köpeskilling och ägandet övergår till Celtica.

Fram till dess får både VD och aktieägarna ge sig till tåls.

Aktiekursens utveckling sedan börsnoteringen 1990 visar emellertid att placerarna hittills föga har belönats för sitt tålamod. Visserligen överlevde bolaget både den svenska och den efterföljande tyska fastighetskrisen, men också sedan dess har aktien utvecklats svagt.

Investerare som hoppar på tåget i dag har däremot chans att göra en betydligt bättre affär. Med den aktuella kursen på 53 kronor betalas aktien till 65 procent av sitt substansvärde på cirka 82 kronor, det vill säga det belopp som kan komma att skiftas ut när bolaget likvideras år 2002. På årsbasis skulle placeraren således kunna uppnå en årlig avkastning på 18 procent efter skatt. Det är en hyfsad ränta för en placering som i praktiken kan liknas vid en nollkupongare. Då bolagets intäkter, tillgångar och skulder är i D-mark vilar dock en betydande valutarisk över ovanstående kalkyl.

Realistisk värdering

Beräkningarna förutsätter också att företagsledningens värdering av fastigheten är realistisk och att värdet kommer att stå sig. I senaste delårsrapporten anges ett fastighetsvärde på 225 miljoner kronor motsvarande en direktavkastning på 6 procent. Även om en extern värdering saknas så talar mycket för att den satta prislappen överensstämmer med rådande marknad. München upplever för närvarande närmast vad man kan kalla för en fastighetsboom. Det gäller i synnerhet kontorsmarknaden där vakansgraden sjunkit till 1,7 procent och därmed är lägst i Europa. Bristande utbud i kombination med stark efterfrågan från framför allt IT-företag har drivit upp hyrorna med i genomsnitt 12 procent under det senaste året. Ökade hyror uppges även ha ökat intresset för fastighetsinvesteringar i regionen.

Celticas fastighet med placering i utkanten av Münchens innerstad uppfyller som synes flertalet kriterier för att både locka hyresgäster och en eventuell köpare. Bland hyresgästerna finns bland andra datajätten Oracle som i dag hyr halva kontorsytan med en återstående löptid på 10 år. Fastighetens attraktivitet speglas även i den genomsnittliga månadshyran per kvadratmeter på 29 D-mark som bedöms vara den högsta prisnivån i hela området.

Tack vare en i det närmaste full beläggning har verksamheten ända sedan starten redovisat stabila hyresintäkter på mellan 13 och 14 miljoner D-mark årligen. På kostnadssidan har de senaste årens sjunkande räntor successivt inneburit en resultatförbättring och ett positivt kassaflöde. För innevarande år räknar Celtica med ett resultat på 13 miljoner kronor före valutakurspåverkan. Årets resultat belastas med ombyggnadskostnader på 1 miljon D-mark och redan nästa år väntas vinsten öka till över 4 miljoner D-mark, pengar som även dem kan hamna i aktieägarnas händer. Med dessa siffror i bagaget bör Ulf Holmlund bekvämt kunna avsluta kapitlet Celtica.