Dags göra rent hus

Fjolåret blev händelserikt i fastighetsbranschen. I och med uppköpen av Diligentia, Balder, Piren, Norrporten och Diös blev börsen fem fastighetsbolag fattigare. De noterade bolagen upplevde samtidigt något av en comeback då renodlade fastighetsindex steg med 36 procent. Ökningen hade mer att göra med investerarnas flykt från IT-aktierna än med fastighetsbolagens egna prestationer. Sett till marknadsutvecklingen för hyror och fastighetspriser hade en uppvärdering av sektorn nämligen varit motiverad långt tidigare. Frågan är alltså om fastighetsaktierna, efter krisen i början av 1990-talet, verkligen har återerövrat marknadens förtroende eller om det bara handlar om en korttidsparkering.

Ytterligare konsolidering behövs

Behovet av en fortsatt konsolidering är fortfarande stort i branschen. Många av bolagen är, räknat i fastighetsvärde, alldeles för små och ägardominansen alldeles för stor. Följden blir dålig likviditet i aktierna och bristande insyn vad gäller ägarnas verkliga intentioner. Fortsatt omstrukturering väntar även bland storbolagen. Spekulationer gör gällande att fastighetsjätten Drott inom en överskådlig framtid kommer att hamna i någon av de större pensionsförvaltarnas famn.

Tänkbart är även att statliga Vasakronan på ett eller annat sätt byter ägare. När det gäller fundamentala faktorer kan en något dämpad tillväxt i den svenska ekonomin i kombination med stigande avkastningskrav på tillväxtorterna vara ett tecken på att uppgången har nått sin kulmen. Hyresförlusterna från konkursade IT-bolag är hittills marginella, men inte desto mindre har därmed en av de prisdrivande kundkategorierna försvunnit. Parallellt har börsbolagen satt fart på sina projektportföljer och tillskottet av kontorslokaler väntas därför blir stort. Redan syns tecken på spekulationsbyggen – en tydlig varningssignal.

Under det gångna året rådde även febril aktivitet utanför börsgolvet, där exempelvis Ericsson gjorde sig av med fastigheter värda flera miljarder och där det så kallade tändstickspalatset på Västra Trädgårdsgatan i Stockholm hamnade i doldisens Mohamed Al-Amoudis ägo. Samtidigt fortsatte trenden mot renodling i fastighetsportföljerna med många köp och försäljningar som följd. Ett annat inslag var fastighetsbolag som kände sig lockade att sälja hyresrätter till nybildade bostadsrättsföreningar.

Utlandet tappar

Utländska investerare tycks emellertid ha tappat lite av lusten för den svenska fastighetsmarknaden. Visserligen märktes bland storaffärerna holländska Rodamcos övertagande av Piren och brittiska Doughty Hansons köp av Jakobsbergs Centrum. Men det samlade värdet från dessa bolags investeringar på cirka 5 miljarder kronor låg ändå en bra bit under nivåerna från 1997-98. Då köpte bland annat Deutsche Bank, General Electric, Morgan Stanley och Credit Suisse First Boston fastigheter för närmare 15 miljarder kronor. Flera bedömare såg då tecken på en utländsk uppköpsvåg.

Att trenden sedan gått åt ett annat håll är egentligen förvånande med tanke på den stora aktivitet som råder nere på den europeiska kontinenten. Enbart under första halvan av 2000 uppges fastighetsköpen kors och tvärs över Europas gränser ha legat på cirka 95 miljarder kronor, vilket är 7 miljarder mer än under hela 1999. (Se diagram här intill.) Branschexperter förklarar den explosionsartade ökningen med att pensionsfonderna vuxit sig allt större och därmed proportionellt tvingats öka sina fastighetsinvesteringar även utomlands (inte sällan ligger fastighetsandelen av portföljerna kring tio procent av fondernas förmögenhet). Bland andra faktorer nämns bortfallet av valutarisk sedan euron blivit gemensam valuta i tolv EU-länder.

Till vilket land investeringarna styrs beror dock främst på i vilken fas av konjunkturcykeln respektive fastighetsmarknad befinner sig i. Det visar exemplet med Storbritannien och Frankrike, som under 1999 lyckades dra till sig vardera 30 procent av de gränsöverskridande fastighetsköpen i Europa. Under andra halvåret 2000 hade fransmännens andel ökat till 57 procent och britternas sjunkit till 12 procent. Vad som hade hänt var att den brittiska marknaden bedömdes ha nått en topp medan Frankrike fortfarande ansågs ha viss potential.

För Sveriges del anses potentialen för ytterligare hyreshöjningar vara begränsad. Det gäller i synnerhet för kontor i Stockholms city, där hyrorna bedöms ha nått ett tak. Ett stort prisgap mellan innerstad och närförorter sägs dock öppna för ytterligare hyreshöjningar i exempelvis Kista.

Bekymmersamt läge

Konjunkturen är dock bara en del av förklaringen till utländska aktörers begränsade vilja att köpa svenska fastigheter. Utlänningarna anser överlag att marknaden är väldigt fokuserad på Stockholm och i bästa fall även på Malmö och Göteborg. Därutöver är områden utanför tillväxtorterna sällan något bra alternativ då likviditeten bedöms vara för dålig. Hyresregleringen gör att även bostadshus stryks från inköpslistan. När det gäller lokalhyror efterlyser utländska placerare längre kontrakt än dagens treåriga avtal, med hänvisning till Storbritannien där kontrakten räcker 25 år eller längre och där stora delar av kostnaderna påförs hyresgästen.

Om utlandet tappar intresset är det naturligtvis bekymmersamt för den svenska fastighetsmarknaden. Omvandlingstrycket mot större öppenhet hos företagen och ökad genomlysning hotar att minska. Färre intressenter betyder också lägre likviditet, vilket sin tur leder till större svängningar på fastighetspriserna. Det är en utveckling som alla i längden förlorar på.