Fastighetsaktierna som slår index

Fastighetsbolagen har inte haft något muntert år. Det blev betydligt svårare att få lån till nya investeringar och räntorna höjdes kraftigt under året tills de nådde sin kulmen i september med en reporänta på 4,75 procent.

Men den 4 december sänkteRiksbankenmed chefenStefan Ingvesi spetsen räntan rejält till 2,0 procent. Det innebar också en viss ljusglimt för fastighetsbolagen som är extremt räntekänsliga med stora lån i bagaget.

Hyresintäkterna har däremot varit intakta och vakanserna har legat stabilt på en låg nivå. Dessutom har prisraset på bostadsmarknaden skapat ett större sug efter hyresrätter, särskilt i storstadsområdena, vilket underlättar ytterligare.

Men det som oroar är eventuella nedskrivningar av marknadsvärden på fastigheter framöver. Hittills har nesvärderingarna varit måttliga enligt bolagens egna nedskrivningar som legat på runt tre procent. Enligt Affärsvärldens egen fastighetsexpertNina von Kochskulle en nedgång på 10-15 procent vara mer rimlig.

Siffrorna får stöd av månddagens nyhet om att statligaTredje AP-fondenköper hälften avHemsö Fastigheter AB, ett dotterbolag till börsnoteradeKungsleden, till ett pris av 2,4 miljarder kronor. Fastigheterna har förlorat två procent i värde under de senaste tio veckorna. Håller utvecklingen i sig tyder det på ett prisfall på årsbasis på runt tio procent.

Under nästa rapportperiod lär vi säkerligen märka av om de ”futtiga” nedskrivningarna senaste, bara var överdrivet optimistiska eller om marknaden hållit sig mer stabil än vad vi kanske trott.

På börsen går det fortsatt trögt för fastighetsbolagen.Kursutvecklingen i åtta av de största bolagen i sektorn:Atrium Ljungberg,Whilborgs,Hufvudstaden,Wallenstam,Kungsleden,Fabege,CastellumochKlövern, är dyster.

De flesta av bolagens papper har gått ungefär som börsindex och tappat cirka 40-43 procent (från årsskiftet och fram till kl. 15.00 fredagen den 19 december 2008). AFGX hade under samma period tappat 41,82 procent

Men det finns tre aktier som utmärker sig. Två i mer positiv riktning och en som dragit sig åt ett betydligt mer negativt territorium.

Låt oss börja med det positiva. Trots att samtliga åtta har gått med minus sedan årsskiftet har ändåHufvudstadenklarat sig bäst med en nedgång på cirka 15 procent. Näst bäst harWihlborg-aktien gått med sina -20 procent.

Hufvudstaden redovisade ett resultat efter skatt på -320 miljoner kronor för det tredje kvartalet 2008 (120). Det totala värdet på Hufvudstadens fastighetsbestånd uppgick till 19,6 miljarder kronor, inklusive investeringar, per den 30 september.

Wihlborgs redovisade ett positivt tredje kvartal med ett resultat efter skatt på 103 miljoner kronor (221). Värdeförändringen av fastigheter uppgick till 7 miljoner kronor (202).

En fastighetsaktie som utmärkt sig, fast åt fel håll, ärFabegesom rasat med hela 61 procent till 26,30 kronor.

Fabege redovisade ett resultat efter skatt på -272 miljoner kronor för det tredje kvartalet 2008 (313). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter var -453 miljoner kronor (216). Realiserade värdeförändringar på fastigheter var 0 miljoner kronor (33).

InvestmentbankenMorgan Stanleyär mycket negativt inställd till framförallt Fabege och Castellum för dess höga skuldsättning och korta finansiering.

“Vi är fortsatt oroade över bolagens kortsiktiga, rörliga, skuldfinansiering och i Fabeges fall även den cykliska naturen när det gäller kontorsmarknaden i Stockholm”, skrev Morgan Stanleys analytiker så sent som den 6 november.

HQ Bankär mer positivt inställda till fastighetsbolagen och bedömer att ett flertal av dem kommer att revidera ned sina bokförda värden med 5-10 procent under resterande del av 2008. I det fall marknaden reagerar negativt på revideringarna, kan det uppstå bra köpmöjligheter, bedömer banken.

Affärsvärlden är inte överdrivet positiva till fastighetsaktier i nuläget har ändå valt ut Castellum som sitt favoritbolag i sektorn. “Det närmaste året ser mörkt ut, med stor osäkerhet vid refinansieringar, risk för ökade vakanser och lägre hyror. Men på längre sikt, som fem år, är det inte dumt att äga ett fastighetsbolag”, skrev Agnetha Jönsson och Anna Ekelund den 8 november.

Läs hela artikeln om Castellum genom att klicka här!

Nedan ser du en tabell med kursutvecklingen i de åtta fastighetsbolagen:

nullnullnullnull