Fastighetsfonder allt mer populära

I en undersökning som nyligen gjordes av Prospera uppgav nordiska institutioner att fastigheter utgjorde i snitt sju procent av deras portföljer. Europasnittet låg på åtta procent. Skillnaden är inte så stor, men den nordiska siffran är ändå blygsam med tanke på hur stor del av den totala tillgångsmassan som finns i fastigheter, även när privatbostäder räknas bort.

Dessutom finns majoriteten av fastighetsinnehaven hos de allra största institutionerna som AP-fonderna, Länsförsäkringar, Folksam och Skandia. Men de flesta inser vikten av att öka andelen alternativa placeringar som oftast har absolutavkastning som mål, och där ingår fastigheter som en naturlig ingrediens.

Problemet är att för mindre och medelstora institutioner har det ofta varit svårt eller omöjligt att placera pengar på ett vettigt sätt i fastigheter. Det krävs en fastighetsportfölj värd i runda slängar två miljarder eller mer för att det ska löna sig vad gäller förvaltning, riskspridning etc. Stora pensionsfonder som AP-fonderna, SPP, Folksam och Skandia Liv har den volymen. De har också fastighetsportföljer som förvaltas antingen i egen regi eller genom någon större förvaltare.

Men efterfrågan från mindre institutioner finns och växer i takt med att aptiten på annat än börsen ökar. Följdriktigt finns en växande skara produkter, exempelvis fastighetsfonder, på marknaden i syfte att ta en del av vad som beräknas bli en snabbt växande sektor. Det talas om en marknad på mellan 30 och 50 miljarder kronor mätt i fastighetsvärde på några års sikt.

Den senaste i raden av nya produkter kommer från Leimdörfer och Brunswick, fastighetsrådgivare, som redan finns på marknaden med sin gemensamma fastighetsfond Sveafastigheter. Nu startar företagen ännu ett dotterbolag. Tanken är att ge institutioner ännu mer flexibilitet och kunna välja mellan både mindre investeringar och att själva kunna välja vilka objekt man investerar i.

Upplägget är att bolaget köper in en fastighet, för att sedan låta investerare köpa in sig. Storleken på investeringar kan vara så pass liten att också förmögna privatpersoner kan vara med.

– Fördelen med det här att investeraren själv kan välja precis vilka objekt som passar honom att investera i. I en fastighetsfond måste man ta hela paketet och det passar kanske främst lite större aktörer, säger Daniel Gorosch som är vd för det nya bolaget som än så länge saknar namn.

När fastigheterna väl är köpta och vidaresålda förvaltas de av en extern förvaltare. En skillnad mot fastighetsfonder är att det nya bolaget inte tar någon del av avkastningen. Däremot tar bolaget betalt vid själva transaktionstillfället. I ett senare skede kan det också bli aktuellt med någon form av andrahandshandel med ”fastighetsandelarna”.

Ute i Europa är fastighetsfonder och liknande investeringsinstrument redan en stor sak.
Bara i branschorganisationen Inrevs databas finns 240 miljarder euro i 313 fastighetsfonder med Storbritannien och Tyskland som de två största marknaderna.

I Sverige finns än så länge bara ett fåtal konstruktioner av den här sorten. Fonden Sveafastigheter i Sverige startades förra året av Leimdörfer, Brunswick och Sveafastigheter och har ett eget kapital på 450 miljoner kronor. Niam är störst på marknaden med sina nordiska fonder.

För närvarande håller fastighetsfonden Niam, systerbolag till fastighetsförvaltaren Newsec, på att dra ihop sin tredje fond och har redan fått in mer än 200 miljoner euro. Altira, ett partnerägt bolag med Carl Mörk och Oscar Christensson i spetsen, vänder sig till en snäv krets av lite större institutionella investerare medan Svensk Fastighetsfond har en mycket bredare bas. Norska börsnoterade finansrådgivaren Acta har också lanserat fastighetsfonder i Sverige och vänder sig främst till rikare privatpersoner och mindre institutioner.

Dessutom håller investmentbankerna Hagströmer & Qviberg och Carnegie på att ta fram nya produkter som ska ge institutioner möjlighet att investera i fastighetsmarknaden utan att gå till börsen.