Högt tryck på fastighetsmarknaden

”Det är främst på grund av ökad kredittillgänglighet och minskade kreditmarginaler som marknaden är optimistisk. Tillgängligheten på lån med längre löptider har också ökat något, men belåningsgraden på nya lån är enligt Credis index över lag oförändrat”, säger Jacob Bruzelius, Head of Debt Advisory på Catella.

”Vi ser en rekordvolym när det gäller utgivna fastighetsobligationer under kvartalet. Även på börsen syns stora kurslyft för fastighetsbolagen, särskilt för de bolag som är inriktade mot bostäder och publika fastigheter, samt logistik och industri”, säger Arvid Lindqvist, analyschef på Catella.

Stockholmsbörsens fastighetsbolag har haft en stark utveckling de senaste månaderna. Enligt rapporten har fastighetsbolagens aktiekurser i genomsnitt gått upp 20% under andra kvartalet, och tappet gentemot OMXS30 under Q1 därmed har återhämtats.

”Kursutvecklingen under de senaste månaderna hänger samman med att realräntorna har fallit tillbaka sedan i mars. Den rekordhöga premien för fastighetsrelaterade aktier om cirka 35% tyder på en fortsatt hög aktivitet på transaktionsmarknaden även i höst”, säger Arvid Lindqvist.

I rapporten konstateras det att andra kvartalets starka utveckling för fastighetsbolagen nådde sin topp i mitten av juni efter att den amerikanska centralbanken skruvade upp ränteprognosen för 2023.

Tror på stagflation

Catella gjorde nyligen en undersökning bland sina nyckelkunder kring deras syn på den makroekonomiska utvecklingen. Runt 60% trodde på låg inflation och låga räntor på två till tre års sikt. Catella delar dock inte denna syn, vilket framgår av dagens rapport. Finanshuset tror istället på ett huvudscenario av stagflation med en uppåtgående trend för inflation och långa räntor men låg ekonomisk tillväxt.

Ert huvudscenario på medellång sikt är stagflation, vad skulle det innebära för fastighetssektorn?
”Det beror på vilket segment man tittar på. Ett stagflationsscenario skulle innebära fortsatt låg realränta även om de nominella räntorna ökar. För fastigheter är det främst den reala räntan som är viktig. Traditionellt har fastigheter varit ett bra inflationsskydd. Den senaste tidens prisuppgångar på fastigheter kan nog vara en indikation på att investerare söker denna typen av skydd i inflationsoron”, säger Arvid Lindqvist.

Är det några segment som skulle klara sig bättre eller sämre?
”Tydligt KPI-kopplade fastighetssegment, som bostäder, industri och logistik samt publika fastigheter har hyror som följer inflationen. De skulle alltså klara ett stagflationsscenario ganska bra, ökad inflation ger bra kompensation i driftnettot. Kontor däremot skulle inte stå lika väl rustat. Kontorsmarknaden är mer kopplat till BNP-tillväxten. Vid svag real tillväxt skulle hyresmarknaden för kontor få svårt att hänga med.”

Vad är det som gör att ni tror på stagflation som huvudscenario?
“Det är många olika faktorer som samverkar för ett högre inflationstryck framöver, högre råvarupriser är en. Globaliseringen är en faktor som länge har hållit nere inflationen, men mycket tyder nu på att globaliseringstrenden har peakat. Man ser även tecken på löneinflation i USA. Lite högre inflation kan även vara ett sätt för myndigheterna att hantera de rekordhöga skuldnivåerna i västvärlden. De höga skulderna kommer sannolikt även att hämma den ekonomiska tillväxten under kommande år.”