Inget lockpris i bostadsbolaget

När bostadsrättsmarknaden i Stockholm var riktigt het för ett år sedan, slutade försäljningspriset många gånger långt över utropspriset. Mäklare anklagades för att gå ut för lågt för att locka till sig fler intresserade. Nu beskrivs visningarna som mer sansade och allt färre är med i budgivningen. Bostadsrättspriserna i Stockholm faller och vissa fastighetsexperter menar att priset kan gå ned med 20 procent. Den kraftiga nedgången är svår att se. Däremot är de glada åren med hög tillväxt och låga räntor över.

Det är framför allt bostadspriserna på andrahandsmarknaden som faller. Vd Johan Skoglund märker inte av någon avmattning i efterfrågan på JM:s nybyggda bostäder i Stockholm och priserna ligger fortfarande på höga nivåer. Stockholm står för runt 40 procent av bolagets totala försäljning och hälften av rörelseresultatet. Denna del av JM går bäst med en rörelsemarginal över 20 procent. Försäljningen i övriga Sverige går också bra, men däremot ser det sämre ut för utlandsverksamheten som utgör en femtedel av bolagets omsättning. I Köpenhamn har bostadspriserna fallit rejält under det senaste året och i Norge känner JM av en svagare efterfrågan.

Regeringens förslag på skatteomläggningar rörande bostäder kan påverka utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden. Förslaget att höja reavinstskatten för privata bostäder från dagens 20 procent till 22 procent kanske kan locka någon till att hetssälja sin bostadsrätt före årsskiftet. Även förändringen att uppskovsbeloppet som får föras vidare begränsas och kommer att räntebeläggas med 0,5 procent kan få den effekten. En ökning av utbudet ger visserligen en prisdämpande effekt men de som säljer måste ju fortfarande ha någonstans att bo. Det blir en ökning av efterfrågan någon annanstans i stället. Den enkla förklaringen till att utbudet av bostadsrätter ökat rejält i Stockholm den senaste tiden är nog att många har velat sälja på topp. Förslag som kan hämma rörligheten och drabba JM direkt är att förmögenhetsskatten ska avskaffas samtidigt som fastighetsskatten sänks. Boendet i villan blir billigare och de äldre väljer att bo kvar i stället för att flytta in i en nybyggd JM-lägenhet med stor altan. Lyckligtvis är inte de äldre den enda målgruppen hos JM. Barnfamiljer är också en stor kundgrupp.

Mycket talar för att bostadsmarknaden nu går in i en lugnare fas. Vi tror att även JM kommer att drabbas av fallande bostadspriser. Men hur stor prisnedgången blir och när den sker är svårt att veta.

Aktiekursen har fallit med 50 procent sedan årets toppnotering i våras. Räknat på våra prognoser handlas aktien till åtta gånger vinsten nästa år. Det är inte dyrt men om JM skulle drabbas av en nedgång i bostadspriserna med runt 5 procent redan nästa år, slår det direkt på bolagets marginaler. Samma kostnadsbild ger lägre rörelsevinst och rörelsemarginalen faller från 17 procent till 12 procent i ett nafs. Då är inte JM-aktien billig längre utan värderas till runt elva gånger vinsten. Historiskt har bolaget visserligen varit duktigt på att minska kostnaderna. Men det är viktigt att JM inte börjar snåla på kvaliteten så att varumärket skadas.

Den starka balansräkningen ger dock hopp om en generös utdelning även nästa år. Det är värt att behålla aktien men inte mer. Vänta.