Längtan till börsen

När Vasakronan nyligen anordnade kapitalmarknadsdag var det fullt in på sista bänkraden. Det stora intresset gällde dock knappast själva bolaget, utan snarast fribiljetterna till tennisturneringen Stockholm Open som delades ut som lockbete. Vad annars skulle kunna få branschfolk och analytiker att vilja lyssna till chefer för ett onoterat fastighetsbolag som dessutom är helägt av staten?

En hel del faktiskt. Vasakronan är räknat i hyresintäkter och fastigheternas värde ett av Sveriges största fastighetsbolag. Ett stort innehav av kontor i Stockholm, Göteborg och Malmö gör företaget till en mäktig aktör på hyresmarknaden och till en pålitlig indikator för vart marknaden är på väg. Mest aktuell känns emellertid ägarfrågan där nu många ser ett utmärkt tillfälle för en statlig utförsäljning av företaget till aktiemarknaden. Tillfället är utmärkt därför att fastighetsmarknaden är het samtidigt som börsen på nytt återupptäckt fastighetsaktierna, som blev en av fjolårets stora vinnare. På hugget är även svenska men även internationella pensionsförvaltare som i spåren av IT-aktiernas kollaps letar efter placeringar med stabila kassaflöden.

Guldläge

Ägandet i Vasakronan och diskussionen om en börsnotering har malts om och om igen ända sedan bolaget bildades av den borgerliga regeringen 1993. Då upphörde Byggnadsstyrelsens monopol som hyresvärd för statliga myndigheter, som fortsättningsvis fritt skulle kunna välja lokal efter eget behov. Fastigheter till ett värde för över 17 miljarder kronor överfördes till Vasakronan som så småningom skulle börsnoteras. Planen kom av sig när socialdemokraterna återtog makten. Regeringen har sedan dess talat om att bolaget ska göras börsfähigt, men mer än så har inte hänt. Låt gå att en börsnotering knappast varit aktuell så länge fastighetsaktier varit peststämplade. Men nu när IT-aktierna floppat och företag med substans är i ropet finns det inte längre några ursäkter. I dagsläget uppfyller Vasakronan alla kriterier för en framgångsrik notering.

Bolaget är fokuserat på de områden som för närvarande upplever störst värdetillväxt, nämligen kontor med en geografisk koncentration till Stockholm, Göteborg och Malmö (som tillsammans står för 80 procent av hyresintäkterna). Som grädde på moset äger bolaget dessutom Stockholms kanske mest attraktiva exploateringsmark, vilket torde gillas skarpt av aktiemarknaden. Vasakronans fastighetsbestånd är numera fullt konkurrensutsatt och statliga hyresgäster står i dag för mindre än 50 procent av hyresintäkterna. Dessutom har så kallade ändamålsfastigheter, som exempelvis fängelser, sålts ut. Bolaget behöver inte heller skämmas för sina nyckeltal. Avkastningen på justerat eget kapital uppgick 1999 till 18,2 procent och låg därmed långt över det uppsatta målet på 9,5 procent.

Oprofessionell ägare

Att avstå från en börsnotering av Vasakronan innebär att statskassan går miste om miljardintäkter. Än värre är emellertid att själva bolaget hamnar i ett dödläge. Efter en serie större affärer, som köpet av börsnoterade och Malmöbaserade Gotic, SEB:s rörelsefastigheter och Infracity utanför Stockholm, är det finansiella utrymmet för ytterligare tillväxt begränsat. För trots att bolaget i det stora är välkonsoliderat, återstår det fortfarande en del att göra.

På flera orter är Vasakronan fortfarande en för liten aktör för att kunna vara med och bestämma hyrorna. Här skulle bolaget behöva köpa mer med negativa följder för de finansiella nyckeltalen. Alternativt behöver man dra sig helt dra sig tillbaka med minskade hyresintäkter som följd.

”Med nuvarande balansräkning kan vi inte expandera längre utan kommer i allt större utsträckning vara hänvisade till lokala bytesaffärer med andra fastighetsbolag. Förr eller senare behöver Vasakronan få mer eget kapital”, säger Håkan Bryngelson, VD för Vasakronan.

Att Vasakronans spelutrymme skulle vara begränsat är dock en sanning med modifikation. En justerad soliditet på 47 procent borde rimligen lämna utrymme för flera förvärv, men i slutändan är det naturligtvis styrelsen, som lyder under finansdepartementet, som har sista ordet. Pliktskyldigt förklarar Bryngelson att han och ägarna är överens om en tillväxtstrategi men hur denna ska förverkligas förblir oklart.

Mera tydlig är Rune Brandinger som under förra året avgick som styrelseordförande för Vasakronan. I ett brev till finansminister Bosse Ringholm kallar han departementets hantering av bolaget för ”förbluffande oprofessionell”. Enligt Brandinger leder det uppdrag som styrelsen fått av ägaren med logisk nödvändighet till en tillväxtstrategi.

Regeringens ovilja att släppa Vasakronan till börsen (eller att tillåta andra alternativ som tillför nytt eget kapital) omöjliggör enligt Brandinger styrelsens ursprungliga strategi för Vasakronan att växa på geografiskt prioriterade områden. I praktiken har strategin därför reducerats till att handla om förvaltning av det befintliga beståndet.

Rune Brandinger fick aldrig något svar från Bosse Ringholm men hans statssekreterare Curt Malmberg låter hälsa att det inte finns några planer på att börsnotera Vasakronan.

”Som Bosse Ringholm tidigare har sagt är en försäljning inte aktuell. Jag kan inte förstå att statens ägande skulle vara något hinder för bolagets tillväxtstrategi. Det som anfördes av Brandinger präglades av besvikelsens ton. Men det är klart att vi ibland skulle önska att vi kunde lägga ner mer tid på våra bolag”, säger Curt Malmberg.

Och visst är det på sin plats att vara skeptisk mot vad en före detta styrelseordförande har att säga om sin tidigare uppdragsgivare. Men att statssekreteraren Malmberg tillstår att departementet lägger ned för lite tid på sina bolag är ändå anmärkningsvärt, för att inte säga häpnadsväckande. I Vasakronans fall handlar det i alla fall om ett bolag med fastigheter värda över 27 miljarder kronor som regeringen inte anser sig ha tid med.

Vänsterpartiet som räddare

Föga överraskande instämmer oppositionen i kritiken mot Vasakronans ägare. Moderaterna undrar exempelvis varför staten ska äga kontorslokaler som utnyttjas av Wallenbergsfärens husbank. Ringholm kontrar i sin tur med att en privatisering inte är aktuell och att han inte vill ägna sig åt ministerstyre av ett statligt bolag. Hans verkliga motiv står dock snarast att finna i att regeringen inte vågar utmana vänsterflygeln inom socialdemokratin som reagerar allergiskt på allt som heter privatisering.

Apropå ministerstyre hade bostadsminister Lars-Erik Lövdén i sin senaste proposition om bostadsförsörjningen i landet inga betänkligheter med att komma med detaljerade förslag om vad Vasakronan skulle kunna göra med sin mark på Järvafältet i Stockholm. Moderaternas krav på att staten måste ange skäl för sitt ägande får oväntat stöd från vänsterpartiet. En arbetsgrupp inom partiet skissar för närvarande på ett nytt partiprogram om det statliga ägandet. I ett utkast kräver gruppen att staten måste se över sin ägarbild och bestämma sig för vad man vill med sitt ägande. Ägandet i sig anses vara oväsentligt om inte det också utnyttjas på ett sätt som gynnar medborgarna.

Paradoxalt nog kan det alltså bli Vänsterpartiet som öppnar vägen för en privatisering av Vasakronan. Risken är dock att ett sådant beslut kommer för sent och att fastighetsaktierna åter har förpassats ut i kylan.