Sammanställning: Flera nya fastighetsbolag i transaktionstoppen

En tydlig uppdelning ses mellan expansiva och återinvesterande aktörer. Relativt unga börsbolag är bland de mest expansiva nettoförvärvarna i marknaden medan flera av de större bolagen väljer investeringar i befintliga och nyproducerade fastigheter istället.

Medan affärstempot skruvats upp har balansräkningarna samtidigt förändrats. De ökande inslagen av preferensaktier är en företeelse främst i de mest expansiva bolagen och aktieinvesterare i sektorn bör därför framöver vara vaksamma kring hur expansiva bolag väljer att finansiera sig.

———————————————————————-

Del 1: Nya aktörer samt Selin och Arnhult växte mest under 1H 2014

———————————————————————-

Från SIX News tabell nedan kan utläsas hur mycket de noterade fastighetsbolagens portföljer förändrats i värdering under det första halvåret 2014. Förändringarna utgörs av periodens ingående värden plus summan av fastighetstransaktioner, investeringar i bestånden samt de orealiserade värdeförändringar som redovisningsstandarden IFRS fastslår ska uppskattas varje kvartal.

Medianbolaget i sammanställningen noterar +4 procents förändring av beståndsvärdena över halvårsperioden och majoriteten av bolagen ligger spridda från lägstanoteringen på -2 procent upp till just +4 procent. I tillväxttoppen är det dock mer extremt.

Förändring av börsbolagens fastighetsbestånd 1/1-30/6 2014

———————————————————————-

—————-
———— ———— —————- ———-

—————-
———— ———— —————- ———-

———————————————————————-

Källa: Bolagens delårsrapporter

Sammanställning: SIX News

All data förutom börsvärde avser 2014-06-30. Börsvärde avser per stängningen 2014-08-29.

* Avser bokförda värden i balansräkningen på tillgångar som kan särskiljas som fastighetsrelaterade, inklusive nybyggnationsprojekt under uppförande där tillämpligt.

** Avser förändring av beståndet i procent jämfört med årsskiftet.

*** [Fastigheter]/[Uthyrningsbar yta, kvm]

**** [Totalt eget kapital]/[Totala tillgångar]

———————————————————————-

Den största förändringen ses i D Carnegie som nyligen noterades på First North med ett helt nytt bestånd värderat till 3 miljarder kronor per halvårsskiftet. First North-kollegan Amasten, +253 procent, är ett mindre bostadsinriktat bolag som genom nyemissioner av stam- och preferensaktier samt apportemissioner expanderat i snabb takt.

Därefter följer Balder, Klövern och Corem Property, alla Mid Cap-bolag på Stockholmsbörsen. Trion ökade värdemässigt sina bestånd med ungefär en femtedel endast under det första halvåret.

Balder är börsplattformen för fastighetsinvesteraren Erik Selin, som är bolagets vd, största ägare och grundare. Bakom förändringen ligger framförallt ett fortsatt högt affärstempo. Inför framtiden bör investerarna dock förvänta sig ökade investeringar i egna projekt, något som Selin diskuterat i SIX News senaste två intervjuer med honom, se: http://bit.ly/1mHO5Qx samt http://bit.ly/1gEyUca.

Klövern och Corem Property har fastighetsinvesteraren Rutger Arnhult som gemensam nämnare. Arnhult är största ägare i Corem, där han övergav vd-jobbet för att bli vd för Klövern. I Klövern är Corem i sin tur största ägare och Arnhult står därtill, genom andra bolag, som Klöverns tredje största ägare, enligt SIX Edge.

Efter dessa finansmän följer Catena och Sagax som uppvisar ungefär hälften så stora, men ändå betydande, relativa förändringar på +12 respektive +11 procent.

När det kommer snittvärdering per kvadratmeter uthyrningsbar yta har alla de beståndsmässigt stora aktörerna som sitter på de högst värderade bestånden, överstigande 20.000 kronor per kvadratmeter, uppvisat låga ensiffriga procentuella förändringar.

För bolagen med lågt värderade bestånd, cirka 7.000-9.000 kronor per kvadratmeter, ses inga tydliga mönster.

I tabellen inkluderas även soliditet, som ett mått på bolagens finansiella hävstång. Så väl snittet som medianen innebär att sektorn sammantaget arbetar med ungefär en krona eget kapital per tre kronor tillgångar i portföljerna. Resterande två tredjedelar finansieras av olika former av skulder, inklusive räntebärande lån och uppskjuten skatt. På tillgångssidan utgörs det mesta av förvaltningsfastigheter.

Även om det inte kan ses någon tydlig koppling mellan halvårsskiftets soliditet och beståndsförändringen under första halvåret bör två faktorer beaktas gällande soliditeten.

För det första är det långt i från alla bolag vars totala eget kapital är “rent” stamaktiekapital. Förutom att det förekommer minoritetsandelar i vissa bolag har det gått en våg av preferensaktieemissioner genom sektorn de senaste åren. Förekomsten av preferensaktier gör kortfattat att stamaktieägare ställs senare i kön när det kommer till rätten till bolagens värden, både när det gäller utdelningar och vid en eventuell likvidation eller konkurs.

Av bolagen i sammanställningen har Amasten, Balder, Corem Property, Fast Partner, Klövern, Sagax och Victoria Park utestående preferensaktier. Preferensaktiegruppen, undantaget Victoria Park och i någon mån Fast Partner, ligger i topp när det gäller beståndsexpansion under första halvåret, med en medianförändring på +17 procent.

Som grupp beaktat har dessa bolag en lägre soliditet (snitt 32 procent, median 31 procent) än urvalet som helhet och därtill ska dessa bolags potentiella kassaflöden till eget kapital alltså först belastas av preferensaktierna innan stamaktieägarna får sitt.

För det andra har flera av de mer affärsintensiva bolagen ökat sina bestånd ytterligare med fastigheter som ej hade tillträtts den 30 juni 2014, transaktioner som beaktas i sammanställningens nästa del.

———————————————————————-

Del 2: D Carnegie mest transaktionsglada, följda av Selin och Arnhult

———————————————————————-

Av nästa tabell kan utläsas vilka aktörer som stått för årets största totala fastighetstransaktionsnetto (köp minus försäljningar) och transaktionsvolym (köp plus försäljningar), baserat på åsidosatta fastighetsvärden i rapporter och meddelade affärer fram till och med i fredags.

Snittbolaget har meddelat nettoköp för 1,1 miljarder kronor medan medianbolaget har nettoköpt för knappt en halv miljard. Inräknat sommarens meddelade affärer blir spridningen på bolagsnivå än större än för halvårsperiodens beståndsförändringar som uppvisades ovan.

Fastighetstransaktioner och totalavkastning 1/1-29/8 2014

———————————————————————-

—————-
————– ————— 
—————-

—————-
————– ————— —————–

—————-
————– ————— —————–

———————————————————————-

Källa: Bolagens delårsrapporter

Sammanställning: SIX News

All data förutom totalavkastning samt transaktioner avser 2014-06-30. Totalavkastning avser hittills i år per stängningen 2014-08-29. Gällande Hemfosa inleds totalavkastningsperioden 2014-03-24, gällande D Carnegie 2014-04-09.

SIXRXFIFA representerar totalavkastningsindex för SIX Fastigheter, innefattande fastighetsbolag noterade vid Stockholmsbörsen.

SIXRX representerar totalavkastningsindexet SIX Return Index, motsvarande hela Stockholmsbörsen.

* Nettot av bolagets andel i meddelade fastighetstransaktioner där tillämpligt, avseende köp reducerat med försäljningar. Avser transaktioner meddelade från 2014-01-01 till och med 2014-08-29.

** Bolagets andel i meddelade fastighetstransaktioner där tillämpligt, avseende köp aggregerat med försäljningar. Avser transaktioner meddelade från 2014-01-01 till och med 2014-08-29.

*** Sagax och Hemfosa inkluderar vardera 50 % av JV-bolaget Söderports transaktioner.

**** Fabege inkluderar 50 % av JV-bolaget Tornets transaktioner.

———————————————————————-

Ser man till meddelade men ej slutförda transaktioner har D Carnegies ovan diskuterade bestånd nu svällt från ingenting till hela 10 miljarder kronor, netto. Det placerar bolaget med god marginal som periodens mest transaktionsaktiva. Två stora bostadsbeståndsaffärer har drivit den utvecklingen – köpet inför First North-listningen för 3 miljarder från Stendörren Bostäder och sommarens slutförda apportköp för hela 6,6 miljarder från HBS II. I listan över de 25 största affärerna hittills i år ligger D Carnegie-affärerna som nummer ett respektive nummer tre.

I fallande ordning dyker därefter Balder och Klövern återigen upp i toppen av listan även när det kommer till transaktionsnetton. I Balders fall är det en mix av många affärer, så väl stora som små. Klöverns nettoförvärv drivs tydligt av dess köp av Globen City-beståndet för 3,8 miljarder, årets hittills näst största affär med ett börsbolag inblandat.

Som största nettosäljare finner vi Fabege. Nettoavyttringarna i marknaden är här en uttalad strategi för att delfinansiera den svällande projektverksamheten, vilken bland annat inkluderar det framväxande Solna-området Arenastaden.

Just ett ökat projektfokus genomsyrade även den kvintett börsbolag som valde att presentera sina senaste delår i Båstad i början av sommaren. Förutom Fabege deltog Wihlborgs, Platzer, Diös och Catena – undantaget Catena alla bolag som varit avvaktande på transaktionsfronten hittills i år. Dessa fem bolag har en gemensam nämnare i att affärsmannen Erik Paulsson, den ene av Peabs två grundarbröder, dyker upp i storägarlistorna.

Relativt portföljstorleken har Kungsleden nettosålt än mer kraftigt än Fabege, en möjligtvis förståelig manöver då det så sent som i fredags blev klart att bolaget måste betala in 1.640 miljoner kronor i skatt då bolagets överklagande av tidigare förlorade skattemål avslagits. Beloppet ingick i vad Kungsleden hade reserverat vid halvårsrapporten.

Även bostadsinriktade Wallenstam har nettosålt, hittills i år för drygt 1 miljard kronor. Liksom för Fabege är försäljningarna en del i finansiering av egna nybyggnationsprojekt. Se SIX News senaste intervju för vd:n och storägaren Hans Wallenstams syn kring projektsatsningen och fastighetsmarknaden: http://bit.ly/1uq3s4N.

Därtill planerar Atrium Ljungberg, ett storbolag inriktat mot främst handel och kontor, också för uppskalning av projektverksamheten. Se http://bit.ly/1hOUdIy.

Vad har då börsen belönat hittills i år när det kommer till transaktionsaktivitet?

När det kommer till bolagen med relativt hög nettoförvärvstakt har börsen givit Balders och Sagax stamaktieägare de klart högsta totalavkastningarna under undersökningsperioden, +46,6 respektive +44,6 procent.

Bland de transaktionsheta nya bolagen verkar marknaden ännu inte ha bestämt sig för huruvida toppförvärvaren D Carnegies framfart skapar aktieägarvärden eller om riskerna väger över.

Betydligt större Hemfosa har däremot fått en bra börsstart för sin transaktionsorienterade strategi. Värt att notera här är att Hemfosas vd och grundare Jens Engwall var vd för Kungsleden under åren 1993-2006, en period som på slutet präglades av hög transaktionsaktivitet för Kungsledens del.

Det mindre och bostadsinriktade Amastens expansion har givits ett klart underkännande av aktiemarknaden och inte heller Victoria Parks nya bostadsinriktning verkar helt övertyga investerarna.

De relativt sett stora bolag som nettosålt för betydande belopp i marknaden, Fabege, Kungsleden och Wallenstam, har haft en god totalavkastning som grupp beaktat.

Gällande Arnhult-bolagen Klövern och Corem har de båda haft klart bättre totalavkastning än genomsnittet, där Klövern som tidigare fastslagits ligger med i transaktionstoppen.

———————————————————————-

-Finansieringssidan hos storförvärvare sannolikt viktig att bevaka

———————————————————————-

Huruvida en marknad planar ut eller toppar för en tid går antagligen bara att konstatera i efterhand. Allteftersom den svenska kommersiella fastighetsmarknaden beskrivs i alltmer positiva ordalag kan det nog dock knappast skada att investerare i de bolag som fortsätter att nettoförvärva mest aggressivt förblir vaksamma kring riskerna – faktorer som skuldbörda, låneförfall och räntebindningsstrategi är lättare att bortse från i en uppåtgående marknad.

I de preferensaktieutgivande bolagen bör därtill så väl stam- som preferensaktieägarna beakta hur mycket kassaflödesutrymme som finns kvar efter preferensutdelningarna.