Svajiga bokalkyler när skatten ändras

Höjd reavinstskatt från 15 till 20 procent vid försäljning av fastigheter har bidragit till ett ökat utbud av villor under hösten, enligt fastighetsmäklare. Med tanke på att höjningen bara berör dem som köper en billigare bostad är effekten påtaglig.

”De som flyttar ihop eller byter ner sig, exempelvis pensionärer som säljer villan för att flytta till lägenhet, har tidigarelagt en försäljning”, säger Lars Kilander, VD för Mäklarsamfundet. Han påpekar att skatteförändringar alltid brukar påverka marknaden i någon grad. Förra året försvann exempelvis en övergångsregel, vilket ledde till ett ökat antal affärer mellan makar till lägre priser än marknadspriser.

Uppväger skatteeffekten

För köpare innebär ett större utbud att tillfälle ges till klipp och att man kan köpa under mindre stress, medan säljarna i vissa fall hade tjänat på att vänta in en marknad med färre objekt och högre efterfrågan. Den prisuppgång som ofta kommer på vårkanten, kan mer än väl uppväga skatteeffekten – särskilt som budgivning kan trissa upp priserna med hundratusentals kronor.När jul och nyårshelgen nu närmar sig råder däremot närmast stiltje på bostadsmarknaden. I julstöket och inför semesterperioden är det få människor som orkar tänka på hus- eller lägenhetsköp.

Riksbanken höjde

De som ändå gör det har många nya förutsättningar att ta hänsyn till. Ändrade räntenivåer och en rad skatteändringar gör det svårare än på länge att göra realistiska kalkyler för boendekostnaden.

Riksbanken höjde i veckan reporäntan med 0,25 procentenheter till 4,00 procent, vilket omedelbart också gav utslag i högre rörlig boränta.För ett rörligt bolån i Spintab på en miljon kronor innebär höjningen en merkostnad på 146 kronor i månaden. Fortfarande är räntenivåerna låga, förväntningar på kommande höjningar små, och gapet till bundna låneräntor för höga för att göra bundna lån intressanta för dem som har marginaler i hushållsbudgeten för att ligga rörligt. Skillnaden mellan ett bundet lån på fem år och rörlig ränta är knappt 600 kronor i månaden.

För bostadsspekulanten innebär en ränteuppgång, allt annat givet, att prisuppgången dämpas. I bostadsekonomers modeller faller priset med 1,4 procentenheter om räntan stiger en procentenhet. Det blir dyrare att finansiera bostadsköpet, samtidigt som byggandet bromsar in. På motsvarande sätt bör byggandet ta fart vid bestående prisökningar.

I de boendekalkyler som mäklarna presenterar vid lägenhets- och villavisningar finns ofta en känslighetsanalys över olika ränteutfall, medan andra omvärldsförändringar inte uppmärksammas i samma utsträckning. Boendekalkylen bör innehålla kostnader för räntor, amorteringar, eventuell tomträttsavgäld, avgifter till bostadsrättsförening, driftskostnader och skatteeffekter. Den som köper villa har fastighetsskatten att tänka på, samtidigt som räntor och tomträttsavgälder är avdragsgilla i deklarationen.Skatteeffekterna betyder emellertid ofta mycket mer för boendekostnaden än några räntepunkter hit eller dit. Trots detta är det inte säkert att skattemomentet ingår i mäklarnas kalkyler. ”En boendekostnadskalkyl kan inte grundas på fiktiva värden. Det är först när en förändring faktiskt är beslutad som den kommer med i kalkylen”, säger Lars Kilander på Mäklarsamfundet.

Fördubblat taxeringsvärde

God mäklarsed säger dock att kalkyler ska omges med det som kallas ”erforderliga reservationer”. När det gäller fastighetsskatten är det först på sistone som det funnits tydlig information om den nya fastighetsskattens effekter.

Den i kombination med höjda taxeringsvärden är praktexempel på förändringar som kommer att påverka boendekostnaderna framöver.En villa taxerad till en miljon kronor kostar i år 1.250 kronor i månaden i fastighetsskatt. Men ett fördubblat taxeringsvärde (vilket blir fallet i attraktiva områden), inklusive en sänkning av fastighetsskatten från 1,5 till 1,2 procent blir månadskostnaden nästa år 2.000 kronor. Det innebär en ökning med 750 kronor i månaden, vilket är betydligt mer kännbart än en marginell räntehöjning.

Kan slå fel

Media har uppmärksammat månadsstatistik från Mäklarsamfundet som visat att priserna på bostadsrätter på heta Stockholmsadresser börjar falla. Eftersom siffrorna bygger på ett begränsat urval på marknaden, och baseras på frivillig och anonym rapportering från mäklarna, ska de dock tas med en stor nypa salt.

Lars Kilander medger att rapporteringen kan slå fel för enstaka månader, men hävdar att trenderna alltid stämmer sett över längre tidsperioder.”Även om prisutvecklingen för bostadsrätter i Stockholms innerstad bromsats, fortsätter uppgången i förorterna. Enligt kontraktspriserna per den sista november fortsätter villapriserna uppåt”.

De som har råd att köpa stora lägenheter på Stockholms heta adresser har per definition gott om pengar och jobbar ofta i finans-, IT- eller mediesektorn. Deras finansiella förmögenhet består ofta av aktier, varför det inte är någon slump att det finns en samvariation mellan börs och lägenhetspriser i vissa områden. Men samvariationen blir större och större för varje år som går, i takt med att fond- och aktiekapitalismen breder ut sig.

”På en marknad där priserna kan svänga upp och ner med ett par hundra tusen kronor från en vecka till en annan får mäklaren en större roll som rådgivare”, säger Lars Kilander, som anser att marknadskännedom är mäklarens bästa trumfkort.