Swedbanks privatekonom: ”Höj ränteavdraget till 70% för unga”

Småhuspriserna har mer än tredubblats de senaste 20 åren och bostadsrätterna femfaldigats. I takt med prisuppgången ökar riskerna och allt fler grupper stängs ute. Nu behövs reformer som tar hänsyn även till kommande generationers intressen, skriver Arturo Arques, Swedbank och sparbankernas privatekonom i en gästkrönika i Afv.

Gästkrönika av Arturo Arques, Swedbank och sparbankernas privatekonom

På en välfungerande bostadsmarknad kan människor, oberoende av inkomst och yrke, i olika stadier av livet hitta en bostad utan alltför stora svårigheter. Det är långt ifrån verkligheten i Sverige idag. Skenande bostadspriser och en närmast total politisk ovilja till reformer leder till en ohållbar bostadsmarknad. Nu måste fler göra mer – riskerna börjar bli oacceptabla.

De bakomliggande orsakerna är många: för låg bostadsproduktion, lågt utbud av byggklar mark i kombination med komplexa planprocesser. Men också ett skattesystem och en hyresreglering som inte främjar rörlighet eller utnyttjande av befintligt bostadsbestånd. Det behövs genomgripande reformer men sådana tar tid och är politiskt krävande.

Betalt för att bo

Arturo Arques ränteavdrag
Arturo Arques, Swedbank och sparbankernas privatekonom

Den som redan äger sin bostad har många fördelar på svensk bostadsmarknad. Låg boendekostnad, god värdeutveckling, ökade belåningsmöjligheter och goda förutsättningar att köpa en ny bostad.  Den exceptionella prisuppgången de senaste tio åren har inneburit att den som bott i en bostadsrätt har fått betalt för att bo. Många kan idag sälja sin bostad med en vinst efter reavinstskatt som överstiger boendekostnaden för perioden man ägt bostaden.

För dem som däremot står utanför bostadsmarknaden av ägda bostäder är situationen en helt annan.

En grupp som drabbas hårt av de ständigt stigande bostadspriserna och ytterligare regleringar är unga som söker sin första bostad. Kötiden i bostadskön för att få en hyresrätt är lång och många unga saknar ekonomiska möjligheter att köpa en bostad. Det är viktigt att hitta reformer som tar hänsyn till framtida generationers intressen av en väl fungerande bostadsmarknad.

Vad vi tyvärr hittills sett är förslag och åtgärder som haft ett gott syfte men som endast bidragit till att öka bostadspriserna. För att lösa den akuta bostadskrisen för unga utreder regeringen just nu ett statligt startlån för att finansiera kontantinsatsen. Det kan vara en lösning för vissa hushåll.

Men för att ett sådant system ska fungera behövs ett statligt lånelöfte där staten har kontrollerat att den enskilde uppfyller kraven för startlån, samt att det är ett ränte- och amorteringsfritt efterställt lån för att inte påverka bankernas kvar-att-leva-på-kalkyler. Värdet av att införa startlån ska inte överdrivas.

Frågan om startlån är heller inte okomplicerad. Som alla vet finns det risker med mer lån och det är viktigt hur villkoren för ett startlån utformas för att inte bli prisdrivande. Utformningen är avgörande för att man inte ska driva fram en för stor lånebörda och oönskade inlåsningseffekter i händelse av framtida prisnedgångar.

Höja ränteavdraget till 70%

Ett annat sätt att underlätta för unga att köpa en bostad är att höja ränteavdraget till 70% under en begränsad period på till exempel tre eller fem år för unga som vill köpa sin första bostad. Detta skulle kunna ske i kombination med att kravet på kontantinsats för unga förstagångsköpare sänks, men med villkoret att låntagaren amorterar mer för att snabbare minska sin skuldbörda och räntekänslighet. Ett högre ränteavdrag för unga förstagångsköpare skulle exempelvis kunna finansieras genom att slopa det generella ränteavdraget för alla genom en successiv nedtrappning aviserad i god tid innan nedtrappningen börjar. Det skulle också kunna finansieras genom att helt enkelt slopa ränteavdraget för konsumtionskrediter.

https://www.affarsvarlden.se/artikel/sa-skulle-nedtrappade-ranteavdrag-sla-mot-ditt-bolan

Jag skulle också vilja se andra politiska beslut som leder till en bättre rörlighet på bostadsmarknaden, till exempel en skatteväxling där reavinstskatten sänks och fastighetsskatten höjs.

Initialt skulle en sådan förändring innebära en högre boendekostnad och lägre bostadspriser. Därför bör skatteväxlingen ske stegvis och med god framförhållning. Men på sikt skulle effekten bli en bättre fungerande bostadsmarknad genom en högre omsättning av bostäder och ett bättre utnyttjande av befintligt bostadsbestånd.

Höga bostadspriser leder till en hög skuldsättning och därmed en hög räntekänslighet. Med dagens låga räntor är detta inget problem. Men i händelse av en ränteuppgång kan en hög räntekänslighet i bästa fall innebära att hushållen måste minska sin privata konsumtion och i sämsta fall lämna hus och hem. En personlig katastrof för de som drabbas och, om tillräckligt många drabbas samtidigt, ett problem för hela bostadsmarknaden och samhällsekonomi.

Dagens risknivåer är för höga – för såväl individer som samhället. Därför vill jag uppmana våra politiker att lämna skyttegravarna, kavla upp ärmarna och sitta sig vid förhandlingsbordet. Det är hög tid att presentera reformer som säkerställer en sund och hållbar bostadsmarknad – innan det är för sent.