Ta rygg på Höjvall

KÖP. Sedan noteringen tidigt 2013 har Amasten utnyttjat lågräntemiljön till att tiodubbla fastighetsportföljen till 3 miljarder kronor. Stamaktien har dock rasat från initialt 10 kronor och inte repat sig till mer än dagens 3 kronor. Substans­rabatten är över 40 procent.

Fastigheterna finns kring högskole- och regionstäder, bland annat Ronneby och Helsingborg i syd, Finspång, Karlskoga och Strängnäs i Mellansverige samt Timrå, Falun och Sundsvall i norr. En typisk Amasten-ort har något högre arbetslöshet, men ungefär samma befolkningstillväxt som riket.

Låga fastighetsvärden gör att affären handlar om att maximera husens kassaflöde, snarare än om att spekulera i priser. Via stamaktien köps fastig­heterna för under 9 000 kronor kvadratmetern, till en implicit fastighetsavkastning på runt 5,5 ­procent.

För det får placeraren ungefär två tredjedelar hyreslägenheter. På Amastens orter har dessa obefintlig vakansgrad, precis som i centrala Stockholm.

I lokalbeståndet står stat, landsting och kommuner samt dagligvaruhandel för en betydande del av hyrorna. Trots det är hyresvakansen här hela 17 procent.

2017 blir kassaflödesmässigt uselt. Förra ledningens avgångsvederlag samt en hyresförlust ger ett rörelsekassaflöde, ffo, utan överskott efter räntor och preferensaktieutdelningar.

2018 blir betydligt bättre. ­Affärsvärldens närtidsprognos utgår från fastigheternas intjäningsförmåga plus 1 procents årlig hyrestillväxt. Nuvarande Amasten ska då kunna höja ­förvaltningens överskottsgrad från svaga 50 procent 2017 mot 57 procent 2018.

Amasten handlas här till mycket låga 12 gånger 2018 års rörelsekassaflöde, P/ffo, utan större förbättringar.

Ledningsbytet är mer spännande än flertalet i fastighetssvängen. Ny vd sedan mitten av september är Jan-Erik Höjvall, en fastighetsveteran som bland annat varit vd för Akelius Fastigheter samt pensionskapitalägda Rikshem. Trots mycket god avkastning, inte minst genom kommunaffärer, fick Höjvall lämna Rikshem efter ifrågasatta ersättningar.

På två månader har Höjvall redan gjort Amasten-affärer för en femtedel av beståndets ­värde. Dessa är med i ovanstående prognoser, men det är däremot inte de förbättringsåtgärder som Höjvall planerar. Höjvall vill bland annat komma tillrätta med lokalvakanserna, vilket bör höja överskottsgraden ytterligare.

Amastens nuvarande akilleshäl är finansieringen. Belåningsgraden på fastighetsnivå ligger runt höga 69 procent. Dyr toppbelåning drar upp snitträntan till 3,0 procent, och de stora lånen ligger utan större skydd mot en ränteuppgång. I artikeln från sidan 14 i detta nummer finns Amasten bland börsbolagen vars högränteobligationer bör bevakas. Med avdrag för Amastens preferensaktier utgör stamaktierna inte mer än drygt 20 procent av balansräkningen. Det ger en väldig hävstång, såväl upp som ned.

Finansieringen är en lågt hängande förbättringsmöjlighet. Hans Ragnarsson, Höjvalls finanschefkollega i både Akelius och Rikshem, är på väg in. Skulle förvaltningsförbättringar kombineras med ny finansiering så är p/ffo för 2019 potentiellt ensiffrigt.

Till det här kommer sannolikt fler av Höjvalls opportunistiska kommunaffärer. Omedelbara bidrag till intjäningen är det ingen som räknar med i dag.

Amastens hus ute i landet är betydligt mer förutsägbara än de stora värdekastens Stockholm. På nedsidan är det finansiella utrymmet pressat och känsligt för räntor. Det ger ett begränsat tidsfönster för att växa smart och strukturera upp portföljen. Ställt mot stor tvivelrabatt på börsen är det värt att lita på att Jan-Erik Höjvall är rätt man för det jobbet.

Affärsvärlden ger Amasten köpråd. Risknivån är hög.