Turbulens på bostadsmarknaden

Onsdag den 18 september 2013 samlades ett gediget pressuppbåd i ett mötesrum på Erhvervs- og Vækstministeriet, den danska motsvarigheten till Näringsdepartementet, mitt i Köpenhamn. En kostymklädd Jesper Rangvid, ekonomiprofessor vid Copenhagen Business School i den danska huvudstaden, gjorde entré med en tjock samling A4-papper under vänster arm. Därefter presenterade han en efterlängtad regeringsutredning – i folkmun kallad för Rangvidrapporten – om orsakerna till och konsekvenserna av finans- och bostadskrisen som gav den danska ekonomin ett rejält kok stryk under åren 2008 till 2010.

Den danska bostadsmarknaden hade ­efter millennieskiftet gått som tåget med stadigt stigande priser, särskilt i storstadsområdena men även på mindre orter. De första sju åren på 2000-talet ökade priserna på ”enfamiljshus” och ”ägarlägenheter” med 85 respektive 105 procent.

De bakomliggande orsakerna till pris­ökningen var bland annat att hushållen gavs möjlighet till amorteringsfria bolån och att fastighetsskatten frystes på 2001 års nivå, men också en generellt sett stark ekonomi, låga räntor och en allmänt utbredd ­optimism. Det fastslog professor Rangvid i utredningen. Sedan, under den globala ­finanskrisen, kom alltså käftsmällen för Danmark.

Efter toppen år 2007 sjönk priserna snabbt och på bred front i landet, inklusive Köpenhamn. Återhämtningen kom att ta tid. Bostadspriserna 2012 var i genomsnitt 30 procent lägre än före krisen. Efterfrågan på och produktionen av bostäder minskade drastiskt och flera tidigare lönsamma fastighetsbolag drabbades hårt. Både Keops och börsnoterade Sjælsø gick omkull. Också flera banker – som hade en hög exponering mot fastighetsmarknaden – fick likviditetsproblem och övertogs av ett statligt kris­hanteringsbolag.

Turbulensen blev kostsam. Till följd av finans- och bostadskollapsen tappade den danska ekonomin ungefär 200 miljarder danska kronor årligen under perioden 2009 till 2013. I dag är siffran ännu högre, enligt Jesper Rangvid.

– Vi har haft en extrem recession och det har varit svårt att komma ur krisen, säger han.

***

I höstas, fyra år efter att Rangvid presenterade rapporten med syftet att stävja uppkomsten av kriser framgent, började oron expandera också på den svenska ­bostadsmarknaden. De senaste månaderna har bjudit på en påtaglig nedkylning efter flera år av snabba prisökningar.

De senast tillgängliga siffrorna från Nasdaq OMX Valueguard-KTH Housing Index – som bygger på försäljningsstatistik till och med den 30 november – visar att bostadsrättspriserna i landet och Stockholm har sjunkit med 8,5 respektive 9,5 procent de ­senaste tre månaderna. Även villapriserna har fallit – med 6,8 procent i landet och totalt 9,0 procent i huvudstaden.

Siffror från Svensk Mäklarstatistik bekräftar den negativa prisutvecklingen. Enbart i november backade priserna på bostads­rätter i landet och Stockholmsområdet med 3 procent.

På bostadssajten Hemnet var utbudet av bostadsrätter i december 63 procent högre jämfört med motsvarande period året dessförinnan – och i Stockholms län låg ökningen på 75 procent.

Det finns flera orsaker till avmattningen. Den viktigaste är ett större utbud av nyproducerade bostäder, framför allt i storstadsområdena. Johan Nordenfelt, informationschef på Erik Olsson fastighetsförmedling, säger att det ökade utbudet ger köparna fler alternativ och gör att försäljningsprocesserna blir längre, vilket ytterligare ökar utbudet och medför att det tar ännu längre tid att sälja bostäderna. Även Finansinspektionens åtstramning av amorteringskravet till våren, bankernas frivilliga införande av skuldkvotstak och politisk debatt om slopat ränteavdrag är bidragande orsaker.

***

Skriande brist på bostäder, årslånga köer till hyresrätter, hushållens höga skuldsättning och riskerna för en bostadskrasch har de senaste åren varit en följetong i svenska medier. Debatten har stundtals handlat om när – snarare än om – kollapsen kommer.

År 2013 efterfrågade Internationella ­valutafonden (IMF) politiska åtgärder för att minska riskerna på bostadsmarknaden, bland annat gradvis avveckling av ränte­avdraget. Två år senare sa Konjunktur­institutets dåvarande generaldirektör Mats Dillén till SVT Nyheter att det föreligger risk för ett ”abrupt prisfall längre fram, en krasch helt enkelt”.

Riksbanken har i stabilitetsrapporterna, som publiceras två gånger per år, åter­kommande adresserat riskerna på bostadsmarknaden. I den senaste rapporten från november skrev Riksbanken att ”hushållen snabbt kan påverkas av stigande räntor eller prisfall på bostadsmarknaden” och att det finns ­”betydande sårbarheter i det svenska banksystemet, bland annat kopplade till den stora exponeringen mot fastighetsmarknaden”.

I december presenterade finansminister Magdalena Andersson (S) regeringens senaste prognos för ekonomin och lyfte då fram riskerna med bostadsmarknaden och hushållens skulder. Anders Olshov, ekonom och grundare av tankesmedjan Intelligence Watch, publicerade i höstas rapporten ­Bostadsmarknaden – stort behov, lägre efterfrågan, där han jämförde de svenska omständigheterna med de danska före krisåren. Och han ser flera likheter. Däribland lågräntemiljön, en stark ekonomi, kraftig prisuppgång på bostäder i flera år, spekulativa inslag på marknaden, avskaffandet av ­fastighetsskatten 2008, skuldsatta bostadsutvecklare och banker med hög exponering mot fastigheter/bostäder. Med andra ord är beståndsdelarna på plats.

– Det är en på flera sätt identisk bild och samma problem kan uppstå i Sverige. De internationella räntorna är avgörande. Just nu finns en förväntansbild att de ska förbli låga. Men om de skulle stiga snabbt kan bostadsmarknaden kollapsa, säger Anders Olshov.

Tor Borg, analyschef på fastighetsrådgivaren Jones Lang Lasalle (JLL), säger att ”underliggande faktorer”, som stark ekonomi och låga räntor ihop med hög sysselsättningsgrad och befolkningstillväxt, talar emot ett dramatiskt prisfall. Han betraktar höstens negativa prisutveckling som en ”korrigering” snarare än inledningen på en kollaps.

– Med rådande förutsättningar kan marknaden svälja en prisnedgång på 10–15 procent. Men om räntorna stiger snabbt eller konjunkturen försämras märkbart är bostadsmarknaden sårbar.

Johan Nordenfelt är inne på samma spår. Gynnsamma förutsättningar i form av bland annat höga disponibla inkomster och låga räntor tyder på en fortsatt stark efterfrågan på bostadsmarknaden. Han ser de senaste månadernas prisutveckling som en behövlig dämpning.

– I längden kan inte bostadspriserna vara frikopplade från den övriga ekonomin och stiga mycket snabbare än exempelvis inflation och löneutveckling, säger han.

Den som i början på förra året spekulativt investerade i en bostadsrätt i exempelvis Stockholm med förhoppningen om en snabb värdeökning lär vara besviken över höstens nedkylning på marknaden. Även den som under senaste året har investerat i någon av bostadsutvecklarna på börsen lär i dagsläget känna sig minst sagt snopen.

En avvaktande marknad har vållat ­problem för bolagen, och aktiekurserna har fallit genomgående och på sina håll halverats. Bertil Nilsson, senior analytiker på Jarl Securities, säger att bostadsutvecklarna har drabbats av likviditetsutmaningar som kräver förstärkningar av balansräkningarna.

Tobin Properties, som producerar bostäder i det exklusivare segmentet och vars ­aktiekurs har backat med över 70 procent senaste året, har stärkt finanserna genom att i en riktad nyemission plocka in fastighets­bolaget Klövern som huvudägare. Tobin har även avyttrat tre fastigheter för sammanlagt 485 miljoner kronor till fastighetsbolaget Kungsleden. Oscar Properties, som också producerar bostäder i lyxsegmentet och som i oktober vinstvarnade till följd av ”sämre marknadsförutsättningar” och ”högre kostnader”, har under de senaste ­månaderna avyttrat fastigheter till ett värde av drygt 1,9 miljarder kronor för att stärka balansräkningen.

Bostadsutvecklarnas affärsmodeller går förenklat ut på att förvärva mark, bygga ­bostäder och slutligen sälja dem. De ­bolag som inte har tillgång till obligationslån ­behöver normalt ha sålt över hälften av ­objekten i förväg för att få lånefinansiering. Det är alltså ett långdraget och kapital­krävande förlopp från det att marken införskaffas till det att bostäderna färdigställs. Det kan resultera i sköna pengar på bostadsutvecklarens konto. Trubbel uppstår när bostadsutvecklarna betalar dyrt för marken och bostadspriserna därefter sjunker.

– Det finns många onoterade bostadsutvecklare och det är inte osannolikt att vi kommer att få se några konkurser framöver. Risken är överhängande att någon stupar, säger Bertil Nilsson.

Björn Wellhagen, näringspolitisk chef på bransch- och arbetsgivarorganisationen Sveriges Byggindustrier, för ett liknande resonemang. Bostadsutvecklare som under det senaste året har förvärvat mark dyrt och som ännu inte har påbörjat byggena, får problem till följd av avmattningen, säger han.

– Det kan bli svårt att sälja till de priser som man tidigare har räknat med. Avgörande är hur stor andel av portföljen som dessa projekt har. Jag tror att bolag kan komma att försvinna i olika former, antingen genom uppköp eller rentav konkurser, säger Björn Wellhagen.

Även storbankerna, vars bruttomarginaler på bolån har ökat sedan 2011 och som i dag, enligt siffror från Finansinspektionen, ligger på historiskt höga nivåer, har under fjolåret haft en blygsam utveckling på börsen. Handelsbanken och Swedbank har backat med 9,8 respektive 11,0 procent.

Andreas Håkansson, bankanalytiker på Exane BNP Paribas, säger att den negativa kursutvecklingen främst beror på den mediala debatten om utvecklingen på bostadsmarknaden. Prisfallet påverkar inte bankernas lönsamhet, enligt honom.

– Debatten är ganska ensidig. Det pratas om hushållens skulder, men inte om deras tillgångar. Bankernas utlåning till hus­hållen är sund och tillväxten lär fortsätta eftersom det fortfarande råder bostadsbrist i en klar majoritet av landets kommuner, säger ­Andreas Håkansson.

***

Efter en glansperiod av stigande bostadspriser, proppfulla visningar och hög­intensiva budgivningar har tiderna blivit tuffare också för fastighetsmäklarna. De ­senaste månaderna har medierapporteringen snarare handlat om folktomma visningar, stressade säljare och en högre användning av ”accepterat pris” – alltså att försäljaren accepterar ursprungspriset i annonsen i stället för att det som tidigare inträffar en budgivning. Många osålda bostäder innebär att mäklarföretagen sitter på tjänster som inte genererar intäkter. Samtidigt måste de ­individuella mäklarna slita mer, eftersom de får provision enbart på genomförda transaktioner.

– Vi får jobba hårdare för varje bostad jämfört med tidigare, säger Johan Nordenfelt.

Huruvida prisnedgången på bostäder kommer att dämpas eller fortsätta, och hur bostadsmarknaden kommer att påverkas när reporäntan höjs från den nuvarande ­minusnivån (Riksbankens prognos är att räntan ska börja höjas i mitten av 2018), återstår ännu att se.

Ola Olsson, professor i nationalekonomi vid Göteborgs universitet, säger att en höjning av Riksbankens reporänta inte nödvändigtvis innebär att bankerna därefter höjer bostadsräntorna. Med rådande räntenivå betalar bankerna runt 0,25 procent när de lånar pengar av Riksbanken. Samtidigt lånar bankerna i sin tur ut med 1,5–2,0 procents ränta till hushållen.

– Det finns marginaler att ta av. Bankerna kanske väljer att ta hem lite mindre vinster för att undvika risker snarare än att höja sina egna räntor när Riksbanken ökar repo­räntan, säger han.

Under den globala finanskrisen åren 2008–2009 sänkte Riksbanken reporäntan från 4,75 till 0,25 procent inom loppet av elva månader, vilket enligt Konjunktur­institutet var en bidragande orsak till att ­bostadspriserna inte rasade. De senaste åren har Sverige som bekant haft en minusränta trots rådande högkonjunktur, vilket har varit ett återkommande inslag i debatten. Erik Thedéen, ­generaldirektör för ­Finansinspektionen, sa i ett anförande i finansutskottet i somras att såvitt han vet ”finns det inget annat land med en självständig penningpolitik som har kombinationen av extremt låga räntor och högkonjunktur”.

Ola Olsson säger att riksbankschef ­Stefan Ingves inte längre kan använda ­reporäntan som vapen för att handskas med ett större bostadsprisfall. I stället riktar han, likt tunga instanser som IMF, fokus mot politiska ­åtgärder.

– De flesta ekonomer är överens om att en nedtrappning av ränteavdragen och en fastighetsskatt skulle kyla ner marknaden. Det är inget mysterium. Men politikerna vågar inte göra något utan sticker huvudet i sanden och hoppas att problemen ska gå över av sig självt.