Fastighetsaktierna som förlorar på höjd ränta

Fastigheter har varit den stora nollräntevinnaren. Vilka är sektorns vinnare – och förlorare – när räntan stiger?

Flera aktörer Affärsvärlden talar med varnar för kombinationen kommersiella fastigheter i sekundära lägen utanför tillväxtorterna och hög finansiell hävstång. I denna nisch finns Rutger Arnhult-sfärens noterade fastighetsbolag Corem, som är specialiserat på lager- och industrifastig­heter, delvis utanför storstadsområdena.

En annan spelare med hög finansiell ­hävstång är lager- och industrikollegan Sagax. Vd:n och storägaren David Mindus vill samtidigt att Sagax ska stå för ett nytt sätt att se på hävstång: rörelseresultat i förhållande till balansräkningens storlek. I det pers­pektivet är Sagax lägre belånade än snittet för sektorn. Måttet saknar dock riskjustering.

Affärsvärlden har också tittat på vad fastighetsbolagen använder som finansiell hävstång. När det gäller rena banklån är det svårt att se överskuldsättnings- eller refinansieringsproblem på systemnivå.

– Det är ett fåtal som stretchat sig väldigt hårt finansiellt medan många bolag i dag är bekväma med belåningsgrader under 60 procent, nivåer jag inte sett av sedan jag började jobba med det här 1981, säger Hemfosas vd Jens Engwall.

Även Catellas Arvid Lindqvist noterar hur banksidan hållit igen på utlåningen och gjort den mer kassaflödesorienterad jämfört med finanskrisen för snart tio år sedan. Flera som Affärsvärlden talar med vittnar om hur bankerna blivit tydligare med att segmentera sina lånelöften och marginalvillkor. Det gäller utifrån typ av fastighetsobjekt men också genom att väletablerade aktörer får lån medan andra nekas. Nya ­private equity-fonder är ett exempel på aktörer där bankerna varit försiktiga.

Men om bankerna är allmänt försiktiga så är riskviljan desto större på obligationsmarknaden. Andelen obligationer i de börsnoterade fastighetsbolagens totalbelåning har ökat stadigt och ligger nu över 15 procent.

Hans Wallenstam lyfter ett varningens finger för de aktörer som nu tar in alltmer finansiering via obligationer utan säkerhet i bolagens fastigheter. Här kan stora obligationsinslag i överbelånade bolag sluta i obekväma förhandlingar med en anonym grupp kreditmarknadsaktörer som motpart.

– Har man det ansträngt redan nu ligger man inte bra till om det skulle börja svaja lite på obligationsmarknaden, säger Hans Wallenstam.

Att kapitalmarknaden segmenterar är tydligt. Snart noterade samhällsfastighetsbolaget SBB, som leds av tidigare S-politikern och Rikshem-direktören Ilija Batljan, fick betala 6,25 procents ränta för ett obligationslån med ett och ett halvt års löptid medan nischkollegan Hemfosa vid ungefär samma tidpunkt kunde ge ut en treårig obligation till 2,2 procents ränta.

 

Det här är en nedkortad version av texten När räntan stigerFastigheter har varit den stora nollräntevinnaren. Vilka är sektorns vinnare – och förlorare – när räntan stiger? prenumeranter kan läsa den genom att trycka på länken.

Dela:

Kommentera artikeln

I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.

Grundreglerna är:

  • Håll dig till ämnet
  • Håll en respektfull god ton

Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.



OBS: Ursprungsversionen av denna artikel publicerades på en äldre version av www.affarsvarlden.se. I april 2020 migrerades denna och tusentals andra artiklar över till Affärsvärldens nya sajt från en äldre sajt. I vissa fall har inte alla delar av vissa artiklar följt på med ett korrekt sätt. Det kan gälla viss formatering, tabeller eller rutor med tilläggsinfo. Om du märker att artikeln verkar sakna information får du gärna mejla till webbredaktion@affarsvarlden.se.