Att sälja samhällsfastigheter är ren idioti

Samhällsfastigheter är ett investeringsobjekt som bygger på politikens förmåga till självmål och inte på finansiell logik.
Kommunala Familjebostäder sålde projektet med byggnationen av ett nytt polishus i Rinkeby till Hemsö under 2019. Polismyndigheten tecknade i samma veva ett hyresavtal för hela byggnaden med en löptid på 15 år.

Samhällsfastigheter är enligt definitionen från indextillverkaren MSCI ”en fastighet som brukas till övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är speciellt anpassad för samhällsservice”. Det vill säga förskolor, skolor, universitet, vårdhem, fängelser och även trygghetsboenden. Dessa fastigheter har under de senaste åren seglat fram som ett mycket attraktivt investeringsobjekt.

Från köparsidan är det inte svårt att förstå varför. De erbjuder i princip riskfria hyresgäster och normalt mycket längre kontrakt än vid gängse kommersiella hyresavtal. På kostnadssidan har de också fördelen av att inte belastas med någon fastighetsskatt. Omsättningen av samhällsfastigheter har också tagit fart. Från att ha legat på runt tio miljarder kronor per år lyfte försäljningarna under 2019 till det dubbla. Under fjolårets pandemi gick proppen ur då svenska samhällsfastigheter för 45 miljarder kronor bytte ägare. Då ska det sägas att det inte bara har varit fråga om rena utförsäljningar från kommuner, regioner och stat, utan även andrahandsförsäljningar mellan privata aktörer.

Alltid dyrare att hyra än att äga

För i likhet med de flesta segment i näringslivet har koncentrationen på köparsidan ökat. Den främste uppköparen av samhällsfastigheter heter Samhällsbyggnadsbolaget i Norden, SBB, med Ilija Batljan i spetsen. Efter förvärven av Hemfosa och Offentliga Hus är SBB den största privata aktören i segmentet i Sverige med fastigheter för runt 53 miljarder kronor. Näst störst är Hemsö, som ägs av Tredje AP-fonden och Sagax, med svenska samhällsfastigheter värda 42 miljarder kronor.

Från säljarsidan är logiken allt annat än solklar. Tvärtom. Det handlar istället i de allra flesta fall som något så trivialt som att kissa byxorna. Det blir varmt till en början men efter hand allt kyligare. En försäljning ”frigör” kanske medel för andra mer omedelbara behov, men som Sveriges Kommuner och Regioners lilla skrift Äga eller hyra verksamhetslokaler från 2019 visar så blir det över tid alltid mycket dyrare att hyra än att äga specialanpassade lokaler som skolor och äldreboenden.

Det är inga märkvärdigheter. En privat köpare har för det första ett mycket högre avkastningskrav än vad offentliga aktörer har. Hemsö har exempelvis ett avkastningskrav på eget kapital på 15%. Det ska relatera till en verklig belåningsgrad på 60% och ett mål att den inte ska överstiga 70%. För en fastighet värd 20 000 kronor per kvadratmeter med Hemsös egenkapitalfinansiering motsvarar det ett avkastningskrav på över 1000 kronor per kvadratmeter och år.

Privata aktörers höga avkastningskrav borde vara avskräckande

Avkastningskravet för en kommun eller region ligger runt 0%. Bara hyresnivån som det höga avkastningskravet på eget kapital från en privat ägare kräver borde vara en uppförsbacke som gör det omöjligt att räkna hem en försäljning och återhyrning. Och Hemsö har de senaste fem åren klarat målen galant, där avkastningen på eget kapital för 2020 var 24,3%. Visst, det är värdeförändringar som står för 60% av denna avkastning. Men denna värdeförändring är ju en kapitalisering av framtida rörelseöverskott, så det är säljaren och hyresgästen som ska leverera detta.

Men även lånefinansieringen är eller ska vara mycket dyrare för en privat aktör än för hyresgästen och säljarna. Kommunerna och regionerna har ju en implicit garanti från staten. Det är detta som ger en ”minimal marknadsrisk”, för att låna ett uttryck från SBB:s senaste årsredovisning. De stora lokalnyttjarna skolverksamhet och äldreboenden, liksom sjukhus, LSS-boenden är ju verksamheter som man är ålagd att utföra av staten. Det har aldrig hänt att en kommun eller region inte har fullföljt sina betalningar.

Staten backar upp kriskommuner

Det som kan hända en kommun med usel ekonomi är att den kan tvångsförvaltas av staten. Det enda exemplet på det är Haninge kommun som på 90-talet trampade helt snett i renoveringen av Brandbergen. Det är därmed i princip ingen skillnad på kommuner och regioners kreditvärdighet eller svenska statens. Den är närmare noll. I SKR:s kalkyl från 2019, som visar på att försäljningar alltid blir dyrare än att äga själv, antas ingen sådan räntedifferens. Men det är stor skillnad. Ta en privat aktör som Offentliga Hus som före SBB:s uppköp hade en ”junk bond”-rating, BB-, för sina obligationer och Svenska statens AAA. När pandemikrisen slog till i mars förra året är det klart tveksamt om Offentliga Hus ens hade lyckats rulla över sina obligationer.

SKR hade dessutom i sina kalkyler räknat med en ränta på 4%. Beaktar man de verkliga marknadsräntorna då och nu så blir kalkylen för en försäljning naturligtvis ännu sämre.

Vi kan låna Riksgäldens generaldirektör Hans Lindblads ord från ett SNS-seminarium häromåret om en annan variant på att det privata ägandet och finansierandet av normalt offentlig verksamhet, så kallad public-private-partnerships (PPP). Hans Lindblads talade där i klartext att staten alltid finansierar sig billigare än någon privat aktör. Luften gick ur det seminariet.