Fastighet Krönika Fastighetsinvesteringar
Louis Landeman: Gratispengarnas tid är över
I spåren av pandemin trycktes de globala räntorna ner till nya bottennivåer. Det skedde tack vare en expansiv penning- och finanspolitik under devisen ”bättre att göra för mycket än för lite”. När sedan efterfrågan med kraft återhämtade sig uppstod en obalans i ekonomin. Obalansen har förstärkts av olika flaskhalsar i den globala produktionskedjan. Inte helt otippat har inflationen stigit kraftigt. Kriget i Ukraina har ytterligare försvårat utbudsproblematiken. Dessutom har det uppstått en akut energikris som ökat inflationstrycket ännu mer.
När nu världens centralbanker yrvaket vaknat upp ur sin törnrosasömn har de inlett en åtstramning av penningpolitiken. Eftersom de prognoser som centralbankerna gjort har varit felaktiga har de också varit sena att reagera när inflationen stigit. Risken är nu stor att det misstaget behöver kompenseras med en serie räntehöjningar under en kort tidsperiod för att trovärdigheten kring inflationsmålet ska bevaras. Det kan i sin tur knäcka konjunkturen. För mig är det något av en paradox att så många centralbanker, inte minst Riksbanken, enögt fokuserat på inflationsmål samtidigt som de haft en närmast kronisk oförmåga att göra korrekta inflationsprognoser.
Mot en smärtsam resa
Jag tror att vi befinner oss i början av en ny era och att gratispengarnas tid är över. Att ställa om ekonomin till den här nya verkligheten kan tyvärr bli en smärtsam resa. Under det senaste decenniet har skuldsättningen ökat kraftigt bland hushåll och företag både i Sverige och utomlands. Högre räntor kommer därför att slå hårt mot viljan att konsumera och investera. Dessutom har de tidigare gratispengarna hjälpt till att blåsa upp priserna på de flesta tillgångar. När nu flödena börjar gå åt andra hållet så borde det rimligtvis påverka både allokeringsbeslut och värderingar. I värsta fall kan vi stå inför en lång period av fallande tillgångspriser. Det skulle dämpa konjunkturutsikterna än mer.
En sektor som är sårbar i en miljö med stigande räntor är fastigheter. Efter de senaste årens snabba expansion har fastighetsbolagens sårbarhet ökat i spåren av höga fastighetsvärderingar och stigande skuldvolymer. En stor del av skulderna har lånats upp på den svenska och utländska marknaden för företagsobligationer. På så vis är många av de stora fastighetsbolagen exponerade mot riskaptiten på obligationsmarknaden och mot trender i fondflöden. Hittills i år har riskaptiten minskat på grund av kriget i Ukraina och oro kring kommande åtstramningar från centralbankerna. Det har gjort att det blivit dyrare för fastighetsbolagen att låna pengar på kapitalmarknaden.
Kreditbetygen cykliska – negativ spiral
Obligationsinvesterarnas fortsatta gunst är dessutom beroende av att rating-instituten fortsätter att inta en positiv hållning gentemot fastighetsbranschen. När vi ser på de typiska nyckeltal som ratinginstituten ser på är det vanligt att relatera skuldsättning och räntebetalningar till fastigheternas marknadsvärden och bolagens rörelseresultat (Ebitda). Det innebär att kreditbetygen borde vara ganska cykliska till sin natur. Sänkta kreditbetyg skulle öka bolagens upplåningskostnader ytterligare, vilket i sin tur kan skapa en negativ spiral.
Fastighetsbolagen framhåller ofta att deras intjäning är skyddad mot inflationen genom att deras hyror är knutna mot KPI. I allmänhet stämmer det. Samtidigt är de flesta bolag relativt högt belånade i relation till sina kassaflöden. Det gör att räntehöjningar kan komma att slå hårdare mot resultaten än vad bolagen förmår kompensera för genom hyreshöjningar.
Dessutom är det en öppen fråga i vilken utsträckning som bolagen kan höja sina hyror över tid om konjunkturen skulle vika. Trots allt måste ju hyresgästerna vara tillräckligt finansiellt starka för att kunna bära sina högre hyreskostnader. En till aspekt att fundera kring är det avkastningskrav som fastigheterna åsätts när de värderas. Under ett antal år har avkastningskraven på fastigheter fallit, vilket ökat fastigheternas värden. När nu räntorna stiger verkar det troligt att avkastningskraven rör sig i samma riktning. Det skulle i sin tur kunna leda till fallande fastighetsvärden och stigande belåningsgrader.
Bistrare tider väntar
Överlag har de flesta större svenska fastighetsbolag en hygglig fördelning av sina skulder över tid. I genomsnitt har de svenska börsnoterade fastighetsbolagen en kapital- och räntebindning på dryga tre år. De företag som har kortare upplåning är mer sårbara för förändringar i upplåningskostnaderna medan företagen med längre upplåning får mer tid att anpassa sig.
Fastighetsbolagen har länge levt i den bästa av världar. Nu när gratispengarnas tid är över väntar bistrare tider där hårdare prioriteringar kommer att behöva göras mellan kreditgivare och aktieägare. De fastighetsbolag som vårdar sina balansräkningar och fortsatt kan uppvisa sunda kreditnyckeltal borde gynnas av den här utvecklingen. Dessutom kan det framstå som mer attraktivt att investera och utveckla befintliga fastigheter istället för att göra större skuldfinansierade förvärv. Det kanske inte bara är negativt?
Louis Landeman är chef för kreditanalys på Danske Bank i Sverige.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du Afv Fastighet