”Lager och logistik hetast”

Du förvaltar Länsförsäkringars fastighetsfond. Vad är hett på fastighetsmarknaden nu?

”Lager och logistik är allra hetast, följt av samhällsfastigheter. Det är stor efterfrågan på samhällsfastigheter redan idag och det kommer behövas ännu mer av dessa typer av fastigheter i framtiden med tanke på de demografiska förändringarna vi redan ser. Även hyresrätter är ett väldigt hett segment. Det finns ett strukturellt underskott på bostäder och då främst hyresrätter idag, och det kommer behövas mer i framtiden.”

Största innehavet är SBB, hur kommer det sig?

”Det är ett bolag verksamt inom främst samhällsfastigheter, men även hyresrätter med låg operationell risk i intjäningen. Dessutom är Ilija väldigt framåtlutad i sin ledarstil och förvärvar friskt. Vi har ju bara de senaste månaderna sett intressanta budsituationer i norska Entra och svenska Offentliga Hus. Men de har en hög transaktionstakt även på direktmarknaden, via kommunaffärer samt av onoterade bolag. De har en väldigt attraktiv byggrättsportfölj med låga ingångsvärden per kvadratmeter och kan växa sina kassaflöden och substansvärden via flera ben såsom fastighetsutveckling, renoveringar och via transaktion. Det är en riktig snabbväxare som har haft en NAV-tillväxt på drygt 40% i snitt per år under de senaste tre åren.”

Även Stendörren finns i fonden. Varför?

”De är verksamma främst inom segmentet lager/logistik/lätt industri i Stockholm och Mälardalsregionen. Ett segment i kraftig tillväxt och som inte har drabbats nämnvärt under pågående pandemi utan snarare gynnats av den växande e-handeln. Dessutom värderar de sina fastigheter väldigt konservativt, så det finns stor potential i framtida positiva värderevideringar av fastighetsportföljen framåt. Bolaget visar även att efterfrågan på dess lokaler är stor via en väldigt positiv trend i den omförhandlade hyran som ökade med 29% under det senast rapporterade kvartalet.”

Hur går det egentligen för bostadsbyggarna? De har några kärva år bakom sig.

”Ja, men nu går det faktiskt väldigt bra. Bostadsrättspriserna har gått upp mycket, så det bolagen startar nu kommer de ha betydligt bättre marginaler på. Det är ju dock långa cykler, så visst kommer de ha en del lagg på lönsamheten detta år. Men lite längre fram kommer vi nog få se en hel del ökade vinster i det segmentet. Vi äger bland annat JM och norska Selvaag.”

Pandemin har som bekant dragit ned värdet på handelsfastigheter. Hur ser du på det segmentet?

”Det beror på vilken typ av handelsfastigheter det är. Man kommer nog se fortsatt stor hyrespress i sällanköpshandel som klädaffärer och liknande. Men det finns ju fysisk handel som fortfarande fungerar, exempelvis lågprisvaruhus som Jula och inte minst byggvaruhandlarna som Byggmax. Den fysiska dagligvaruhandeln går också fortsatt bra, så man ska vara försiktig med att döma ut ett helt delsegment.”

Har du några tips för att välja ut bra fastighetsaktier?

”Kolla historiken. Har bolaget bra tillväxt i kassaflöden och substansvärde så är det en bra indikator på att de har gjort rätt och förmodligen kommer göra rätt i framtiden. Jag tycker också att det kan vara en bra idé att se hur mycket aktier insynspersoner äger. Man vill gärna ha känslan av att vi sitter i samma båt. Det är bra om det finns incitament för ledningen att verkligen göra sitt yttersta.”