Krönika: Välj rätt båt – innan det börjar storma

En gång i kvartalet kikar vi lite närmare på vad som hänt bland börsens preferensaktier. Märkeshändelsen är bostadsutvecklaren Oscar Properties som ställde in utdelningen bara månader efter att VD sålt hela sitt eget innehav. Än en gång belyser det vikten av insiderägande. Börsplus granskar därför hur samtliga preferensaktier står sig på den punkten i jakt efter liknande varningssignaler.

Börsplus Pref-guide analyserar alla preferensaktier

Vid årsskiftet lanserade Börsplus verktyget Pref-guiden. Det är en tjänst enbart för dig som prenumerant på Börsplus där du kan se väsentliga nyckeltal och villkor för samtliga börsnoterade preferensaktier.

Ungefär en gång i kvartalet tar vi temperaturen på sektorn som helhet och ger vår uppdaterade topp- och bottenlista över vilka preffar man ska äga respektive undvika. Det här är en sådan kvartalsuppdatering.

Vi på Börsplus brukar tjata ganska mycket om fördelarna med entreprenörer av kött och blod – framför allt när de har incitament att agera på det sätt man önskar som aktieägare.

Ett investeringsslag där frågan om incitament är särskilt relevant är just preferensaktier. I dagsläget finns ett 30-tal preferensaktier noterade på börsen som vi har skrivit en hel del om. Normalt lockar de med stabila utdelningar på 6-8 procent.

Men det är också ett knepigt aktieslag. Inbyggd i själva strukturen finns en latent intressekonflikt mellan stamaktieägare (som ju styr över bolaget) och preferensaktieägare. Och ofta visar sig denna intressekonflikt från sin allra värsta sida när det går riktigt dåligt för företaget i fråga.

I det läget finns nämligen inga bindande avtal som skyddar preferensaktieägarna. I knipa ligger det alltså nära till hands för stamaktieägarna att strypa pengaflödet till preferensaktierna för att i stället betala mer prioriterade finansiärer, som banker och andra långivare.

Oscar Properties är ett bra exempel på detta. Redan hösten 2017 började det blåsa upp till storm på bostadsmarknaden. Därefter dröjde inte många kvartal innan de två systerskeppen ”Oscar Stam” och ”Oscar Pref” bägge började ta in vatten.

Till en början stod kapten Oscar Engelbert stadigt med ett ben i vardera båt, stam- respektive pref. Men det var en samling förvånade preferensaktieägare som i september 2018 fick se Engelbert hastigt lämna den ena skutan när han sålde alla sina preferensaktier värda totalt 70 Mkr. De aktierna är i dag värda en bråkdel efter att Engelbert i veckan meddelade att man tvingas offra preferensaktieägarna i ett försök att rädda bolaget.

Lärdomen är tydlig. Om du äger preferensaktier i ett bolag är det en stor fördel om även ledning och styrelse äger preferensaktier i bolaget. Ni sitter då, åtminstone delvis, i samma båt.

Tabellen nedan visar just hur mycket preferensaktier som insynspersoner i bolagen äger. Investerar du själv i preferensaktier gör du rätt i att studera den här listan noggrant.

En brasklapp är på sin plats. Att enbart utifrån tabellen avgöra vad som är bra eller dåligt är inte helt enkelt. Det som är mycket pengar för en ägare i ett bolag kanske inte är det för en annan ägare i ett annat bolag.

(Krönikan fortsätter efter tabellen)

Preferensaktie Verksamhet Direktavkastning Insynspersoners preferensägande
Sagax D Fastigheter 5,8% 261 Mkr
Klövern Fastigheter 5,9% 222 Mkr
Volati Övrigt 6,0% 184 Mkr
Corem Fastigheter 6,0% 172 Mkr
NP3 Fastigheter 5,9% 157 Mkr
ALM Bostadsutveckling 8,6% 73 Mkr
Heimstaden Fastigheter 5,6% 72 Mkr
Genova Bostadsutveckling 8,0% 24 Mkr
Zetadisplay Övrigt 7,1% 24 Mkr
K2A Fastigheter 6,3% 10 Mkr
Fastpartner Fastigheter 5,5% 9 Mkr
Tobin Properties Bostadsutveckling 13,5% 7 Mkr
Oscar Properties Bostadsutveckling Inställd 6 Mkr
Preservia Bostadsutveckling Inställd 5 Mkr
Aros Bostadsutveckling 8,1% 4 Mkr
Sdiptech Övrigt 7,3% 2 Mkr
Akelius Fastigheter 5,8% 1 Mkr
Amasten Fastigheter 6,0% 1 Mkr
Hemfosa Fastigheter 5,3% 1 Mkr
Obducat Övrigt Inställd 1 Mkr
Pegroco Övrigt 7,9% 1 Mkr
Quartiers Bostadsutveckling 10,0% 1 Mkr
Eniro Övrigt Inställd 0 Mkr
Footway Övrigt 7,1% 0 Mkr
Oscar B Bostadsutveckling Inställd 0 Mkr
Prime Living Bostadsutveckling Inställd 0 Mkr
Sagax Fastigheter 5,5% 0 Mkr
SBB D Fastigheter 6,5% 0 Mkr
SBB Fastigheter 5,5% 0 Mkr
Victoria Park Fastigheter 6,4% 0 Mkr
Källa: Holdings och Börsplus beräkningar

Börsplus genomgång visar ett par saker:

  • Insynspersoners ägande av preferensaktier är generellt lågt. Den nedre halvan av listan får direkt underkänt i det här avseendet.
  • Ju mer riskabel verksamheten är desto viktigare blir ett stort ägande. Hit hör särskilt bostadsutveckling. ALM och Genova är de enda utvecklarna som får godkänt av oss på denna punkt.
  • Även i småbolag ser vi risknivån som särskilt hög. Samtliga bolag inom verksamhetskategorin ”Övrigt” råkar höra till denna grupp. Men endast Volati och Zetadisplay sticker ut med godkänt ägande medan Sdiptech, Obducat, Pegroco, Eniro och Footway får underkänt.

Tabellen nedan listar våra favoriter och ”hatoriter” bland preferensaktierna just nu.

BÖRSPLUS TOPPLISTA Sektor Direktavkastning Evig löptid eller inlösen? Aktuell kurs (kr)
Akelius Pref Fastigheter 5,8% juni 2019? 346,50
SBB D Fastigheter 6,5% evig 31,00
BÖRSPLUS BOTTENLISTA Sektor Direktavkastning Evig löptid eller inlösen? Aktuell kurs (kr)
Eniro Pref Kris 60,0% (inställd) evig 80,00
Prime Living Pref Kris 54,8% (inställd) evig 15,50
Oscar Pref B Kris 30,0% (inställd) evig 166,50
Quartiers Pref Bostadsutvecklare 10,3% evig 9,34
Aros Bostad Pref Bostadsutvecklare 7,9% evig 107,00
Zetadisplay Pref Övrigt 7,3% evig? 124,00
Footway Pref Övrigt 7,1% evig? 112,00
K2A Pref Fastigheter 6,3% evig 318,00
Klövern Pref Fastigheter 5,9% evig 338,50
Fastpartner Pref Fastigheter 5,4% evig? 124,00

Vad är nytt på listan?

En rad namn har tillkommit på bottenlistan. Det handlar bland annat om Fastpartner, Footway, Klövern och K2A där vi tycker oddsen är lite för dåliga. Vi gav också nyligen en säljrekommendation på Oscar Pref B. Den har fallit 30 procent efter vårt råd men vi tror aktien ska ned ytterligare, från nuvarande 166,50 kr till under hundralappen.

Oscar Pref (icke-B) har vi plockat bort från topplistan. Vi såg tidigare ett spekulativt köpläge som byggde på att Oscar antingen skulle klara sina åtaganden eller, om så inte blev fallet, att en emission av stamaktier skulle vara nästa steg. Där fick vi fel och har tagit bort aktien från listan.

Totalt sett har listan svällt sedan förra kvartalet, men mest av allt i bottenskiktet. En sak ska dock sägas – det är skillnad på säljråd och säljråd. Eniro, Prime Living och nu även Oscar Pref B ser vi som solklara preffar att hålla sig långt borta från. Övriga aktier på bottenlistan handlar mer om att vi ser bättre chans till god riskjusterad avkastning på annat håll.

Akelius Pref är fortsatt en favorit som också finns i Börsplus portfölj. Inlösenkursen sänks till 345 kronor den 2 juni. Då finns tre alternativ som samtliga är ganska gynnsamma:

  1. Efter utdelningen på 5 kronor i maj sker inlösen på 345 kronor plus upplupen utdelning om ungefär 1,65 kronor. Avkastningen jämfört med dagskurs 346,50 blir 1,5 procent på två månaders tid eller cirka 9 procent i årstakt.
  2. Ingen inlösen sker och preferensaktien fortsätter löpa med 5,8 procents direktavkastning tills vidare. Det är en bra siffra givet den låga risknivån.
  3. Bonusalternativet. Akelius erbjuder växling till ett nytt instrument (typ D-aktie) för att stärka bolagets kreditbetyg. Ett sådant aktiebyte bör locka med högre total utdelning än preffen och skulle sannolikt vara en bra affär för preferensägarna.

Även SBB D är en favorit sedan tidigare. Det är en av fastighetspreffarna med allra högst direktavkastning. Negativt är att insynspersoner helt undviker aktien och även att bolaget nyligen emitterade fler D-aktier vilket allt annat lika höjer risken marginellt.

Vi tycker ändå kursen är oförtjänt låg givet att bolaget nyligen annonserade nya finansiella mål där man sänkte taket för belåningsgraden från 55 till 50 procent.

Vi tror det kan vara så att kursen är lite mentalt förankrad kring 31 kronor som var det uppskattade värdet vid växlingsaffären från SBB Pref till SBB D i december. Aktien handlas nämligen fortfarande kring den nivån trots att nästan samtliga andra preffar stigit på börsen.

Anledningen till att preferensaktier stigit är mycket den amerikanska centralbanken FED som i början av året vände helt på räntepolitiken och öppnade för en långt lägre räntebana än tidigare väntat.

Det har gjort preferensaktier till en bra placering med en snittavkastning på 6 procent under kvartalet. Samtidigt har differensen mot den 10-åriga räntan minskat från 7,0 till 6,5 procent. Kul för den som ägt preffar – men ett tecken på att värderingarna nu också är mer ansträngda än tidigare.

BÖRSPLUS PREF-GUIDE Q1 2019 Q4 2018
Antal noterade preferensaktier (varav krisstämplade) 30 st (6 st) 32 st (5 st)
Värde på totalt utestående preferenskapital 29 mdr 27 mdr
Genomsnittlig direktavkastning preferensaktier * 6,9% 7,7%
Svensk 10-års ränta 0,4% 0,7%
Totalavkastning preffar senaste 3 månaderna * 6% 0%
Totalavkastning preffar senaste 12 månaderna * 12% 8%
* Exklusive de “krisstämplade” preferensaktierna Preservia, Eniro, Prime Living, Obducat, Oscar Pref och Oscar Pref B. Vi ser detta som lite av en egen investeringskategori som kräver särskild analys.
OBS: Ursprungsversionen av denna artikel finns på www.svd.se. I juli 2019 migrerades denna och ett tusental andra artiklar över från SvD till analystjänsten Börsplus och därefter (april 2020) till Affärsvärlden. I vissa fall har delar av dessa artiklar dessvärre inte följt på med ett korrekt sätt. Det kan gälla tabeller, bilder, formatering eller rutor med tilläggsinfo. Om du vill vara säker på att läsa en artikel med helt fullständig information bör du alltså söka rätt på ursprungsversionen på www.svd.se. Ett enkelt sätt att hitta dit är att via en sökmotor som Google söka på ”SvD Börsplus + [Bolag] och/eller [Rubrik]”.
    Annonstorget Premium i samarbete med King Street Media Annonsera här