Analys Fastighet Backaheden
Backaheden: Rimligt prissatt högutdelare
| BACKAHEDEN | |
| Börskurs: 85,00 kr | Börsvärde: 273 Mkr |
| Direktavkastning: 8,8% | P/E-tal (EPRA): 10,3 |
| Belåningsgrad: 52% | Substansrabatt (EPRA): 38% |
| VD: Johan Åskogh | Ordförande: Tomas Georgiadis |
Backaheden (85 kr) är ett litet fastighetsbolag som äger en enda lagerfastighet i Kungsbacka utanför Göteborg. Fastigheten har åtta hyresgäster där den klart största är smaksättningsföretaget Santa Maria. Backaheden saknar egen organisation utan förvaltas i sin helhet av investmentbanken Pareto som skapade bolaget.
Aktien noterades i början av 2021 och har sedan dess delat ut 1,88 kronor per aktie varje kvartal. Hittills i år är aktien ned cirka 20% och direktavkastningen uppgår nu till 8,8%.
Vakansrisk: låg
Santa Maria har produktion och huvudkontor i Mölndal. Backahedens fastighet på 45 500 kvadratmeter ligger två mil därifrån och fungerar som hyresgästens huvudsakliga europeiska distributionscenter.
Santa Maria flyttade in i lokalerna 2016 och i samband med det renoverades även fastigheten. Under 2021 föll hyresgästens resultat från 573 till 169 Mkr. Konkurrensen har ökat framför allt från handlarnas egna varumärken. Det vore dock enligt oss osannolikt att bolaget skulle säga upp hyresavtalet som löper till 2031 och står för 84% av Backahedens hyresintäkter.
Ett par mindre kontrakt motsvarande 2% av hyresvärdet förföll under 2021 men dessa verkar så vitt vi kan utläsa ha förnyats. Ytterligare 7% som avser Erikshjälpens lokaler förfaller under 2023. Samtliga Backahedens hyresintäkter är inflationssäkrade.
Nyckelpersoner: ny huvudägare
Backaheden har fått in fastighetsbolaget Sterner Stenhus som största ägare. De köpte in sig under 2021, har ökat ytterligare under inledningen av 2022, och äger idag just under budpliktsgränsen 30%.
Sterner Stenhus har gjort sig kända som frekventa investerare i mindre fastighetsbolag. Utöver Backaheden äger de knappt 30% i enfastighetsbolaget Krona Public och bostadsutvecklaren Nischer som bägge är listade på svenska handelsplatser. 2021 köpte man också ut Maxfastigheter från börsen och alldeles nyligen förvärvade Sterner Stenhus fastighetsbolaget Randviken.
Finansiering: det hänger på refinansieringen
| Intjäningsförmågan | Per Q3 2022 | Huvudscenario med 10% högre driftnetto och ränta från 2,1% till 4,2% |
| Driftnetto | 39 Mkr | 43 Mkr |
| Central administration | -3 Mkr | -3 Mkr |
| Finansnetto | -10 Mkr | -19 Mkr |
| FÖRVALTNINGSRESULTAT | = 27 Mkr | = 21 Mkr |
| Resultat per stamaktie (EPRA) | 8,30 kr | 6,40 kr |
| Källa: Affärsvärldens beräkningar. | ||
Jämfört andra liknande fastighetsbolag har Backaheden idag en godkänd balansräkning. Belåningsgraden är 52%, bolaget är finansierat i bank och räntan är fast till december 2025.
Med det sagt är läget trots allt osäkert och mycket hänger på vad bolaget kommer behöva betala när ny ränta ska förhandlas i slutet av 2025. Utgår man från den 5-åriga statsräntan på 2,15% och tänker sig en lånemarginal på 2% upp till 50% av fastighetsvärdet och 5% marginal på det lilla som blir kvar landar vi i 4,2% som en hypotetisk refinansieringsränta. I ett pessimistiskt scenario bör man ta höjd för ytterligare 1-2 procentenheter högre ränta.
Resultatet per aktie faller då från omkring 8,30 till 6,40 kronor per aktie. Nuvarande utdelning ligger på 7,52 kronor per aktie. För att lyckas bibehålla dagens utdelningsnivå skulle bolaget snarare behöva finansiera sig till runt 3,4% ränta eller lägre. Den som tror på ett sådant scenario ser i Backaheden en hållbar utdelning på 8,6% jämfört nuvarande aktiekurs.
| Balansräkningen | Per Q3 2022 | Huvudscenario med 10% högre driftnetto och avkastningskrav från 4,4% till 5,5% |
| Förvaltningsfastigheter | 0,9 mdr | 0,8 mdr |
| Fastighetsvärde per kvm | 19,4 tkr/kvm | 17,1 tkr/kvm |
| Belåningsgrad fastigheter | 52% | 59% |
| Substansvärde per aktie (EPRA NAV) | 137,42 kr | 105,59 kr |
| Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar. | ||
Slutsats: rimligt prissatt
Stabil hyresgäst, hyggligt låg belåning och finansiering i bank. Backaheden är ett av de bättre utdelningsfokuserade fastighetsbolagen men det är ändå tveksamt ifall bolaget kommer lyckas upprätthålla nuvarande utdelning på sikt.
Bolagets ränta är dock bunden till och med december 2025 så nya finansieringsvillkor ligger ett par år framåt i tiden. När årsbokslutet presenteras är vår gissning att utdelningsförslaget kommer ligga fast på 7,52 kronor per aktie.
Backahedens aktie känns ganska så rätt prissatt på de här nivåerna. Vi skulle inte avråda den som gillar enfastighetsbolag från att äga aktien. Vi stannar dock vid ett neutralt råd.
Så värderas de konsultdrivna fastighetsbolagen
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du alla analyser
