Balder med näsan i Norge

Med stor exponering mot bostäder stod Balder stabilt under pandemin. Genom stora investeringar i Norge ökar nu exponeringen mot andra typer av fastigheter.
Balder
Erik Selin. Foto: Tobias Ohls
BALDER
Börskurs: 576,80 kr Börsvärde: 107 573 Mkr
Direktavkastning: 0,0% P/E-tal (EPRA): 20,4
Belåningsgrad fastigheter: 61% Substanspremie (EPRA): 38%
VD: Erik Selin Ordförande: Christina Rogestam

Fastighetsbolaget Balder (576,80 kr) med Erik Selin i spetsen har sedan grundandet 2005 skapat enorma värden. Idag har Balder fastigheter i åtta länder till ett värde av över 160 miljarder kronor.

Tyngdpunkten av beståndet består av bostäder i de nordiska storstäderna. Tack vare en relativt liten exponering mot de hårdast drabbade branscherna hotell och handel blev inte heller effekterna av pandemin särskilt dramatiska för Balder. Under året ökade istället förvaltningsresultatet med 5% och substansvärdet med 13%.

BALDERS INTJÄNINGSFÖRMÅGA Per Q2 2021*
Hyresintäkter 9 100 Mkr
Driftskostnader -2 220 Mkr
DRIFTSÖVERSKOTT = 6 880 Mkr
Central administration -770 Mkr
Finansnetto -1 577 Mkr
FÖRVALTNINGSRESULTAT = 4 516 Mkr
Övriga intäkter (Entra, Collector med flera) 765 Mkr
RESULTAT FÖRE SKATT = 5 281 Mkr
Resultat per stamaktie (EPRA) 28,32 kr
Avkastning på eget kapital, stamaktier 6,0%
Källa: Affärsvärldens beräkningar / bolaget. EPRA är enhetligt definierade nyckeltal för fastighetsbranschen. *Inkl. förvärvet av ABP med tillträde 1 juli.
BALDERS BALANSRÄKNING Per Q2 2021
Förvaltningsfastigheter 160,6 mdr
Fastighetsvärde per kvm 33,7 tkr/kvm
Belåningsgrad fastigheter 61%
Belåningsgrad totala tillgångar 47%
Substansvärde per aktie (EPRA NAV) 418,12 kr
Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar.

Entry i Entra och Energi

Men 2020 var inte händelsefattigt på något vis. Under året förstärktes positionen inte minst i Norge där Balder tidigare haft mycket liten exponering. Balder förvärvade 50% av Anthon B Nilsen Eiendom med fastigheter för ungefär 3 miljarder i Osloregionen och gav sig in i en strid om Entra med SBB och Castellum.

Under 2021 har investeringarna i Norge fortsatt. Balder är nu största ägare i Entra, före Castellum, med knappt 33% av bolaget. Entra äger kontorsfastigheter för över 50 miljarder och cirka 60% av hyresintäkterna kommer från offentlig sektor.

Balder har i år också förvärvat Asset Buyout Partners (ABP) med fastighetstillgångar på 9 miljarder inom olja-och gasindustrin längs norska kusten, framförallt i Bergen och Stavanger.

Affären fick kritik ur ett hållbarhetsperspektiv. Bland annat Handelsbanken och Lannebo som investerat i Balders gröna obligationer var missnöjda med affären. Minskar Balders attraktionskraft hos ESG-investerare framöver? Det återstår att se.

Obligationer är Balders enskilt största finansieringskälla med 64% av upplåningen. Men gröna obligationer med syfte att finansiera projekt som bidrar till en minskad miljöpåverkan står ännu för en liten del av Balders finansiering (mindre än 5% av totalen).

Även om ABP-affären inte ger hållbarhetsmedalj så är det ekonomiskt inte någon dålig affär. Uthyrningsgraden är 98%, genomsnittlig kontraktstid 9 år och direktavkastningen 6,2%. Allt över Balders genomsnitt på 95%, 6,4 år och 4,5% respektive.

Totalavkastning det viktiga

Fastighetsbolag är populära utdelningsaktier. Något som skiljer Balder från de flesta andra fastighetsbolag är dock att ingen utdelning ges. Balder anser att de själva bäst återinvesterar vinsterna och hittills har inte aktieägarna kunnat klaga. Grafiken nedan visar Balders värdeskapande sedan 2005. Både substansvärde och aktiekurs har vuxit med över 30% per år i genomsnitt.

Slutsats

Fastighetssektorn har gått mycket starkt senaste halvåret. Här och nu handlas Balder till en premie på nästan 40% och till ett P/e-tal på över 20. I absoluta tal är värderingen alltså ganska hög men i ett relativt perspektiv inget som sticker ut. Wallenstam med stor andel bostäder och investeringar inom bland annat vindkraft handlas i jämförelse till P/e 40.

Selin sticker däremot ut som en av de absolut bästa förvaltarna trots många järn i elden (läs om Selins tidskrävande ”hobbys” här). I takt med att Balder vuxit och fortsätter att växa blir det förstås svårare att hitta tillräckligt stora och bra affärer. Men hittills har nya möjligheter fortsatt att dyka upp. Intåget i Entra och Serneke-affären med Karlatornet som trofé är bara två exempel.

Att Selin förhoppningsvis har åtminstone 20 års karriär framför sig bådar gott för Balders aktieägare. För den långsiktige blir rådet köp.

Balders tio största ägare Värde (Mkr) Kapital Röster
Erik Selin 37727 35,1% 48,8%
Arvid Svensson Invest 9477 8,8% 14,8%
Swedbank Robur Fonder 4493 4,2% 2,7%
SEB Fonder 4176 3,9% 2,5%
PGGM Pensioenfonds 3185 3,0% 1,9%
Länsförsäkringar Fonder 3115 2,9% 1,9%
Handelsbanken Fonder 3019 2,8% 1,8%
AMF Pension & Fonder 2357 2,2% 1,4%
BlackRock 2333 2,2% 1,4%
Vanguard 1970 1,8% 1,2%
Källa: Holdings