Diös – ett bättre spel på norra Sverige?

På börsen lever fastighetsbolaget Diös i skuggan av branschkollegan NP3 som begåvas med högre värdering på de flesta mått mätt. Är det rätt?
Diös har senaste åren satsat allt mer på projektutveckling med egen nyproduktion. I bild syns skiss på det hotell som byggs i Sundsvall tillsammans med hotellkedjan Nordic Choice. Totalentreprenör är byggfirman Serneke och totalt väntas Diös investera närmre 450 Mkr här.
DIÖS
Börskurs: 74,50 kr Antal stamaktier: 134,1 mn
Börsvärde: 9 988 Mkr Belåningsgrad fastigheter: 55%
P/E-tal (EPRA): 10,0 Substansrabatt (EPRA): 2%
VD: Knut Rost Ordförande: Bob Persson

Diös (74,50 kr) äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i tio regionstäder i norra halvan av Sverige.

Det handlar om städer som Gävle, Falun, Sundsvall, Umeå, Luleå och förstås Östersund där bolagets huvudkontor finns. Gemensamt för dessa är bland annat att de har befolkningstillväxt, universitet eller högskola samt ett aktivt näringsliv.

I dessa städer finns också ett tydligt stadscentrum och det är där och i andra stadsnära områden som Diös vill finnas. Bolagets fastigheter ligger centralt och kombinerar i många fall handel, kontor och bostäder på olika våningar i samma hus. Beståndets tyngdpunkt ligger dock på kontor som står för drygt hälften av intäkterna.

VD sedan 2014 är Knut Rost. Ordförande heter Bob Persson och representerar största ägaren Persson Invest som är ett Östersundsbaserat familjeföretag.

DIÖS RESULTATRÄKNING Per Q3 2020 Pessimistiskt scenario
Antar 15% lägre driftöverskott samt ränta från 1,2% till 1,7%
Kommentar
Hyresintäkter 1 841 Mkr Idag 9,4% vakansgrad
Driftskostnader -608 Mkr Idag 67% överskottsgrad
DRIFTSÖVERSKOTT = 1 233 Mkr = 1 048 Mkr Antar 15% lägre driftöverskott
Central administration -75 Mkr -75 Mkr
Finansnetto -158 Mkr -223 Mkr Snittränta från 1,2% till 1,7%
FÖRVALTNINGSRESULTAT = 1 001 Mkr = 750 Mkr
Resultat per stamaktie (EPRA) 7,46 kr 5,59 kr P/E från 10,0 till 13,3
Avkastning på eget kapital, stamaktier 8,4% Schablon exkl. värdeförändring
Källa: Affärsvärldens beräkningar / Diös. EPRA är enhetligt definierade nyckeltal för fastighetsbranschen.

Dagens Diös är delvis ett resultat av två större transaktioner. Dels förvärvet av Norrvidden under 2011 som mer än dubblerade bolagets storlek. Dels förvärvet av stora delar av Castellums Norrlandsbestånd som tillförde fastigheter för ytterligare 4,5 miljard.

Totalt värderas beståndet idag till knappt 24 miljarder med årliga hyresintäkter på drygt 1,8 miljarder. Bolaget har ett tydligt kassaflödesfokus och Diös är så vitt vi kan se det enda större fastighetsbolaget som på börsen har en värdering under 10 gånger vinsten (P/E).

En dryg fjärdedel av hyresintäkterna kommer från kunder inom offentlig verksamhet. Några av bolagets största hyresgäster är bland annat Trafikverket, Östersunds kommun, Polismyndigheten, Arbetsförmedlingen och Försäkringskassan. Ytterligare 10% av intäkterna kommer från bostäder och parkeringsplatser. Allt det här kan betraktas som ganska stabila affärer.

Knappt en femtedel av intäkterna kommer från handelslokaler och en del av detta är under omställning. Växande e-handel är förstås den stora boven i dramat och covid-19 har inte hjälpt på traven. En del lokaler kan behöva konverteras till exempelvis kontor eller bostäder men detta borde vara görbart givet att fastigheterna ofta är centralt belägna.

En del i strategin verkar också vara att inte allokera ytterligare kapital till handelsfastigheter i samma utsträckning som tidigare. Kanske speglar det att bolaget har en mer försiktig syn på segmentet än man kommunicerar utåt?

Under andra och tredje kvartalet har bolaget lämnat tillfälliga hyresrabatter om totalt 33 Mkr, vilket efter ersättning från det nya statliga hyresstödet påverkar förvaltningsresultatet med 18 Mkr netto. Konstaterade konkurser bland hyresgästerna är hittills få kring motsvarande 7 Mkr i årshyra.

Diös menar dessutom att marknaden nu återhämtat sig rejält och IR-ansvarig Johan Dernmar uppger att man nu tecknar många nya kontrakt och att dessa varken är på kortare löptid eller till lägre hyra än tidigare.

Halvhöga vakanser är ändå något man får leva med i Diös. Vakansgraden har det senaste decenniet legat ganska stabilt kring 10% och ungefär så ser läget ut även idag. Det verkar helt enkelt vara ett naturligt inslag på fastighetsmarknaden i norra Sverige – men tydligen inget hinder för att ändå tjäna bra med pengar.

DIÖS BALANSRÄKNING Per Q3 2020 Pessimistiskt scenario
Antar 15% lägre driftöverskott samt
avkastningskrav från 5,2% till 5,7%
Förvaltningsfastigheter 23,8 mdr 18,4 mdr
Fastighetsvärde per kvm 16,1 tkr/kvm 12,5 tkr/kvm
Nettobelåningsgrad fastigheter 55% 71%
Substansvärde per aktie (EPRA NAV) 76 kr 38 kr
Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar.

Sedan 2010 har Diös successivt jobbat ned belåningsgraden från över 70% till omkring 55%. På den skuld som bolaget har betalar man en ränta på i genomsnitt 1,2% vilket är bland de lägsta siffrorna i branschen.

Baksidan av myntet är att man jobbar med mycket kort räntebindning på i snitt 0,3 år enligt senaste rapport. Det har förstås varit helt rätt med de låga räntor som vi länge haft. Men innebär ändå en risk när vi blickar framåt.

Utöver att ha sänkt skuldsättningen tycks trenden vara att bolaget satsat mindre på nyförvärv och mer på projektutveckling det senaste året. Från att tidigare i princip enbart ha jobbat med mindre hyresgästanpassningar har bolaget under 2019 och 2020 ökat takten rejält med egen nyproduktion.

Många städer och stadskärnor är under utveckling och Diös har en projektportfölj om 100 000 kvm i produktion och ytterligare 100 000 kvm i tidiga skeden. Det motsvarar en investeringsvolym om omkring 5 miljarder kronor. I nuläget taktar bolaget på omkring 1,4 miljarder kronor på årsbasis. Alla projekt ska vara fullt uthyrda enligt bolaget.

Diös handlas fortfarande en bra bit under toppnivåerna före coronakrisen. En viktig fråga är om man ska värdera bolaget på substansvärde eller intjäningsförmåga.

Ser man till substansvärdet handlas Diös till rabatt om blygsamma 2%. Det kan verka dyrt givet exponeringen mot kontor och handel där många andra fastighetsbolag handlas med rabatter kring 15-30%.

Ser man istället till intjäningsförmågan är Diös nog börsens billigaste fastighetsbolag med en värdering på knappt 10 gånger vinsten (P/E). Det sticker ut som billigt till och med i jämförelse med den mer obskyra kategorin av enfastighetsbolag på börsen. Nog förtjänar bolaget en högre värdering än så?

Det är lätt att avfärda Diös som med sitt fastighetsbestånd finns i skärningspunkten av (i börsens enkelspåriga ögon) tre ”onda” ting – kontor, handel och Norrland.

Den som gör det riskerar gå miste om en lågt värderad kassaflödesmaskin med utdelningar som kan närma sig 5% under kommande år. Bolagets centralt belägna fastigheter är nog mer stabila än många tror med stor exponering mot hyresgäster inom offentlig verksamhet som tangerar gränsen till att kallas samhällsfastigheter snarare än kontor.

För den som gillar att gå emot strömmen och letar billiga värdeaktier med starka kassaflöden är Diös ett intressant alternativ. Rådet blir köp.

Diös tio största ägare Värde (Mkr) Andel
AB Persson Invest 1 559 15,4%
Erik Paulsson & Bolag 1 061 10,5%
Nordstjernan 1 022 10,1%
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 610 6,0%
Avanza Pension 258 2,5%
Swedbank Robur Fonder 182 1,8%
Norges Bank 174 1,7%
BlackRock 166 1,6%
Karl Hedin 166 1,6%
PriorNilsson Fonder 166 1,6%
Källa: Holdings