Halmslätten: Fullt uthyrda logistikfastigheter

Halmslätten stod stabilt under pandemin trots sitt beroende av restauranggrossisten Martin & Servera. Är aktien köpvärd?

Sektor

Halmslätten
Börskurs: 126,00 kr Börsvärde: 561 Mkr
Direktavkastning: 6,3% P/E-tal (EPRA): 14,1
Belåningsgrad fastigheter: 47% Substansrabatt (EPRA): 15%
VD: Johan Åskogh Ordförande: Stefan De Geer

Halmslätten (126 kr) tillhör gruppen av konsultdrivna fastighetsbolag. Läs mer om vad som karaktäriserar dessa i länken här intill.

Verksamheten: Logistikfastigheter

Halmslätten äger två logistikfastigheter som hyrs av restaurang- och storköksgrossisten Martin & Servera. Fastigheterna som är belägna i Halmstad och Umeå används som kyl-, frys- och koloniallager. Fastigheten i Halmstad är byggd 2009 och är på 50 000 kvm. Den i Umeå är byggd 2015 och är på 23 000 kvm.

Martin & Servera ägs av Axel Johnson-koncernen (som bland annat också äger Axfood och Åhléns). Martin & Servera har över 3000 anställda och en omsättning på 14,5 miljarder.

Vakansrisken: Låg genom anpassade lokaler och långa kontrakt

Martin & Servera har förutom i Halmslättens fastigheter i Halmstad och Umeå även lager i Norrköping och Enköping. I Norrköping flyttar de i slutet av oktober till ett nybyggt lager bara någon kilometer från det nuvarande. 2019 togs beslutet att bygga det nya klimatsmarta lagret på 28 000 kvm. Det gamla var byggt 1964. Enligt bolaget är det nya lagret den sista pusselbiten i bolagets moderniserade lagerstruktur.

Halmslättens fastigheter i Halmstad och Umeå är fullt uthyrda och anpassade till Martin & Servera. Nyligen installerades en ny solcellsanläggning på taket i Halmstad. För detta betalar Martin & Servera drygt 1,1 Mkr per år i hyrestillägg under kvarvarande hyrestid (12 år). Halmslättens kostnader för solcellerna var 8,9 Mkr. Solceller finns sedan tidigare också i Umeå. Genomsnittlig kvarvarande avtalslängd för de båda fastigheterna är 11,5 år.

Pandemin har självklart påverkat Martin & Servera negativt då hotell- och restaurangbranschen drabbats hårt. Påverkan på Halmslätten har dock inte varit alltför stor. Kassaflödet har påverkats genom att Martin & Servera under andra halvåret 2020 och första halvåret 2021 beviljats att betala hyran månadsvis i förskott istället för kvartalsvis i förskott. Halmslättens utdelning har inte påverkats utan 8 kr årligen har betalats ut som vanligt.

Halmslättens fem största ägare Värde (Mkr) Andel
Björn & Lillemor Jakobson 27 4,9%
Ingvar Vigstrand 25 4,5%
Svenska Handelsbanken AB for PB 24 4,2%
Hans Johnsen 20 3,6%
Avanza Pension 19 3,5%
Källa: Holdings

Ägare och Nyckelpersoner: Styrelse med mycket aktier

Halmslätten är ett Pareto-bolag och ledningen består av personer anställda på banken. VD Johan Åskogh känner vi igen som VD också för Backaheden och tidigare även för Sydsvenska Hem. Åskogh äger inga aktier.

Styrelsen äger däremot mycket aktier. Ordförande Stefan De Geer äger aktier för 2,6 Mkr och ledamöterna Ingvar Vigstrand, Hans Johnsen och Tore Robertsson äger aktier för 25 Mkr, 20 Mkr och 13 Mkr respektive.

Största ägare är entreprenörerna bakom företaget Babybjörn, Björn och Lillemor Jakobson.

HALMSLÄTTENS BALANSRÄKNING Per Q2 2021
Förvaltningsfastigheter 1,3 mdr
Fastighetsvärde per kvm 17,9 tkr/kvm
Belåningsgrad fastigheter 47%
Belåningsgrad totala tillgångar 45%
Substansvärde per aktie (EPRA NAV) 148,57 kr
Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar.

Balansräkning: Högt värderad fastighet?

Fastigheten är marknadsvärderad och bokförd till 1 309 Mkr. Fastighetens direktavkastning (driftnetto dividerat med fastighetsvärde) är 4,4%. Det är lågt men så har också priserna på logistikfastigheter generellt stigit senaste åren.

Möjligtvis kan den låga direktavkastningen tyda på att Halmslättens fastighet är något högt värderad. Värdet kan dock vara motiverat givet att byggnaderna är moderna och hyresavtalen långa. Värderingen är gjord av en extern värderingsfirma.

Bolaget har banklån på knappt 650 Mkr med en löptid till slutet av 2023. Lånet motsvarar 50% av fastighetens bedömda marknadsvärde. Räntan är 2,3% och ingen amortering görs.

HALMSLÄTTENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA Per Q2 2021
Hyresintäkter 64 Mkr
Driftskostnader -7 Mkr
DRIFTSÖVERSKOTT = 57 Mkr
Central administration -2 Mkr
Finansnetto -15 Mkr
FÖRVALTNINGSRESULTAT = 40 Mkr
Övriga intäkter (intressebolag m.m.) 0 Mkr
RESULTAT FÖRE SKATT = 40 Mkr
Resultat per stamaktie (EPRA) 8,94 kr
Avkastning på eget kapital, stamaktier 7,5%
Källa: Affärsvärldens beräkningar / bolaget. EPRA är enhetligt definierade nyckeltal för fastighetsbranschen.

Värderingen: Högre utdelning än snittet

Med en intjäningsförmåga på knappt 9 kr per aktie handlas Halmslätten till drygt 14 gånger vinsten (P/E). Direktavkastningen på 6,3% är något över genomsnittet för sektorn på 5,8%.

Aktien handlas till en substansrabatt på 15% vilket är billigare än sektorn som helhet. Genomsnittet är en rabatt på ungefär 4%. Tror man det finns en risk att Halmslättens fastigheter är något övervärderade blir man alltså kompenserad via den högre substansrabatten.

Slutsats

Vi gillar de långa hyreskontrakten och vi ser inga tecken på att Martin & Servera skulle vantrivas. Tvärtom så visar satsningen på solceller på ett långsiktigt engagemang. Att utdelningen var intakt under pandemin är också ett styrketecken. Vi landar i att den som gillar denna typ av små fastighetsbolag kan köpa en mindre post Halmslätten till portföljen.