Sydsvenska Hem dumpar konsulterna

Ännu ett konsultdrivet fastighetsbolag som fått in nya aktiva huvudägare och byter inriktning. Avtalet med Pareto har sagts upp och egen organisation ska byggas upp.
Sydsvenska Hem förvärvade nyligen ett fastighetsbestånd i sydvästra Skåne för 502 Mkr. En av de större fastigheterna i portföljen är Hus1 beläget vid E22:ans norra infart till Malmö. Fastigheten var tidigare mer känd som Sydsvenskanhuset. Tidningen flyttade dock ut 2013 vilket ledde till en del utmaningar med fastigheten som nu omdanats och fått en hel del nya hyresgäster.

https://www.affarsvarlden.se/analys/sektorspecial-konsultdrivna-fastighetsbolag-2

Sydsvenska Hem (112 kr) var fram tills nyligen ett konsultdrivet fastighetsbolag. Se krönikan i länken bredvid för mer bakgrund om det fenomenet.

I början av juli gjorde Sydsvenska Hem ett förvärv som växte beståndet från knappt 0,8 till 1,3 miljarder kronor och gav bolaget en ny huvudägare. Redan samma dag som förvärvet genomfördes tillsattes en ny VD i form av Gustav Adielsson. Kort därefter byttes även delar av styrelsen ut.

Nu har en ny inriktning för företaget presenterats där målet är bygga upp en egen förvaltningsorganisation och bli ett ”riktigt” fastighetsbolag. Fokus ligger på kassaflöde och värdetillväxt och affären ska bedrivas i en opportunistisk anda.

SYDSVENSKA HEM
Börskurs: 112,00 kr Antal stamaktier: 5,4 mn
Börsvärde: 602 Mkr Nettobelåningsgrad: 52%
P/E-tal (EPRA): 16,0 Substansrabatt (EPRA): 1%
VD: Gustav Adielsson Ordförande: Lars Linzander

Nyckelpersoner och ägare: nya storägare dumpar konsulterna

Sydsvenska Hems största ägare Värde (Mkr) Andel
Olof Andersson 77 12,9%
Nordnet Pensionsförsäkring 27 10,3%
Johan von Kantzow 27 10,0%
Johan Olofsson 26 9,9%
Berth von Kantzows Stiftelse 25 9,5%
Avanza Pension 13 4,9%
Ålands Försäkringar AB 12 4,6%
Karl Runeberg 11 4,2%
Hans von Kantzows Stiftelse 11 4,1%
Briban Invest AB 10 3,8%
Källa: Holdings

Fastighetsförvärvet på drygt en halv miljard kronor finansierades delvis med lån. Men också en riktad emission till säljarna om 328 Mkr som därmed blev stora ägare i Sydsvenska Hem.

Det handlar främst om Olof Andersson som till vardags är VD för fastighetsbolaget Trianon. Olof Andersson var också redan före affären styrelseledamot i Sydsvenska Hem men äger nu också 12,9% av bolaget. Bland säljarna finns även Jan Barchan som via hans Briban Invest är storägare i bolag så som Net Insight och Studsvik.

Duon Olof Andersson och Jan Barchan är för övrigt också största ägare i nyss nämnda Trianon med knappt 28% vardera av kapitalet. Poster som är värda omkring 2,2 miljarder kronor styck. Här finns en uppenbar intressekonflikt då både Sydsvenska Hem och Trianon äger likartade fastigheter i Malmö. Det finns alltså risk att man kommer konkurrera om samma objekt och hyresgäster. Den konspiratoriskt lagde ser möjligtvis också risken att mindre kvalitativa fastigheter säljs vidare från Trianon till Sydsvenska Hem, men i dagsläget finns inget som pekar i den riktningen.

I augusti meddelades också att bolaget sagt upp avtalet med Pareto som tidigare förvaltade bolaget och fastighetsbeståndet i helhet. Det är dock alls inte särskilt synd om banken som utan några större motprestationer kammar hem en ”exit fee” på 5,7 Mkr som plåster på såren. Avgiften kommer Sydsvenska Hem betala under 2022 och 2023.

Verksamheten: växer med 60%

Likt merparten av bolagets tidigare fastigheter är det förvärvade beståndet i huvudsak beläget i sydvästra Skåne. Den totala utyrningsbara ytan är omkring 50 000 kvm och utgörs av en salig blandning kontor, samhällsfastigheter, bostäder, handel, industri samt byggrätter.

Totalt växer fastighetsbeståndet från 0,8 till närmre 1,3 miljarder kronor. Inklusive tre uthyrningar som slutfördes kort efter tillträdet kommer hyresintäkterna nästan dubbleras till knappt 90 Mkr, enligt vår bedömning. Någon tydlig inriktning finns inte utan beståndet verkar innehålla lite allt möjligt.

Vakansrisk: räkna med vakanser på sikt

https://www.affarsvarlden.se/analys/onodigt-ta-risk-pa-sunkbygget-i-sydsvenska-hem

Som vi tidigare skrivit om lämnade Sydsvenska Hems ursprungliga bestånd inte något särskilt kvalitativt intryck. Redan för drygt tre år sedan såg vi risk för ökat investeringsbehov i en dåligt konstruerad och vanskött hyresbostadsfastighet i Helsingborg. Det verkar bolaget få betala för just nu då man sedan början av 2020 investerar omkring 10 Mkr i årstakt på att renovera en stor del av lägenheterna där. Positivt är åtminstone att bolaget inte verkar ha några svårigheter att hitta nya hyresgäster för lägenheterna när de väl färdigställts.

Exakt vad vakansgraden är nämns varken för det nya eller det gamla beståndet. Men givet att man nu ska bli ett riktigt fastighetsbestånd skulle vi räkna med 5-15% vakans som tänkbart på sikt.

Finansiering: låg belåning och refinansiering avklarad

BALANSRÄKNINGEN Per Q2 2021
Förvaltningsfastigheter 1,3 mdr
Fastighetsvärde per kvm 17,8 tkr/kvm
Nettobelåningsgrad 52%
Substansvärde per aktie (EPRA NAV) 113,45 kr
Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar.

Innan förvärvet var nettobelåningsgraden skyhöga 63%. Men eftersom köpet finansierades med bara 35% lån faller belåningsgraden rejält till 52%. Det är positivt.

Sydsvenska Hems nya finansiella mål är att belåningsgraden inte ska överskrida 65% över tid. Detta medger alltså en ganska hård belåning om bolaget skulle vilja gasa på rejält. Man kan ha olika synpunkter på om det vore bra eller dåligt.

I mars refinansierade bolaget också lånen för det gamla beståndet som nu kommer löpa till 2026 med 1,92% snittränta. Hur villkoren för finansieringen av det nya beståndet ser ut har inte kommunicerats.

Intjäningsförmåga: kapar utdelningen

INTJÄNINGSFÖRMÅGAN Per Q2 2021
Hyresintäkter 89 Mkr
Driftskostnader -32 Mkr
DRIFTSÖVERSKOTT = 57 Mkr
Central administration -6 Mkr
Finansnetto -13 Mkr
FÖRVALTNINGSRESULTAT = 38 Mkr
Resultat per stamaktie (EPRA) 6,99 kr
Avkastning på eget kapital, stamaktier 6,7%
Källa: Affärsvärldens beräkningar / bolaget. Tabellen avser intjäningsförmåga inklusive tecknade hyreskontrakt om 8,5 Mkr respektive cirka 1,5 Mkr som tillträds under 2022. Intjäningsförmågan exkluderar också de investeringar om 10 Mkr i årstakt som bolaget just nu tar.

Dagens intjäning bedömer vi till omkring 7 kronor per aktie vilket ger ett P/E-tal på 16. Det är lägre än många andra fastighetsbolag – men vi noterar att man exempelvis kan köpa det betydligt mer professionaliserade Nyfosa till samma värdering, som också drivs i en opportunistisk stil.

Ett nytt finansiellt mål är att Sydsvenska Hem ska växa förvaltningsresultat per aktie med 15% årligen. Som del i det har också den gamla frikostiga utdelningspolicyn skrotats och bolaget siktar nu på att dela ut mellan 0 och 30% av förvaltningsresultatet minskad med betald skatt. En gissning är att nästa utdelning landar kring 1 krona per aktie eller så. Det skulle motsvara knappt 1% direktavkastning.

Slutsats: går i rätt riktning

Att aktiemarknaden inte reagerat på den kapade utdelningen förvånar eftersom merparten av ägarkollektivet sannolikt ägt aktien just för utdelningen. För tillfället betalas fortfarande utdelningar enligt den gamla regimen men kanske finns risk för besvikelse när den sannolikt sänks i och med nästa bokslut?

Att bolaget nu fått in drivna ägare av kött och blod och med pengar på spel ser vi givetvis ändå som positivt. Även om det finns risker med att huvudägaren också driver ett konkurrerande fastighetsbolag på samma marknad.

Aktien handlas kring substansvärdet och med ett P/E-tal på 16. Det är billigare än mycket annat i fastighetssektorn men befogat givet bolagets storlek och beståndets kvalitet. Det går i rätt riktning för Sydsvenska Hem men vi är inte tillräckligt lockade för att köpa aktien. Rådet blir neutral.