Inga nyheter är bra nyheter

Konsultdrivna fastighetsbolagFastighet

SEKTORSPECIAL: Konsultdrivna fastighetsbolag

Halmslätten (110 kr) är vad vi kallar ett ”konsultdrivet fastighetsbolag”. För bakgrund om fenomenet kan man med fördel läsa följande krönika.

Under sommaren kommer vi skriva om ett flertal av dessa. Samtliga analyser samlas i den artikel som finns länkad här bredvid.

Verksamheten: Martin & Serveras logistikfastigheter i Halmstad och Umeå

Halmslätten äger fastigheterna Halmstad Vrangelsro 5:4 och Umeå Logistiken 3. Dessa utgör två logistikfastigheter med kyl- och fryslager som är fullt uthyrda till restaurang- och storköksgrossisten Martin & Servera.

Martin & Servera bildades genom en sammanslagning av Martin Olsson (familjen Oldmark) och Servera RS (Ax:son Johnson). Koncernen har omkring 40 procents marknadsandel i Sverige och har det senaste decenniet växt varje år med låg men positiv rörelsemarginal. 2019 omsatte hyresgästen knappt 15 miljarder kronor.

Martin & Servera har totalt fyra logistiklägen (Halmstad, Umeå, Norrköping, Enköping) som tillsammans med mindre leveransterminaler för sista-milen-leverans utgör stommen i bolagets distributionsplattform.

De två fastigheter som Halmslätten äger såldes till bolaget av Axfast i slutet av 2018. Den totala uthyrbara ytan är ca 73 000 kvadratmeter och de årliga hyresintäkterna 63 Mkr.

Vakansrisk: Covid-19 påverkar hyresgästen negativt

Bägge fastigheterna är belägna ett par kilometer utanför närmsta centrum men i närheten av större motorvägar som ofta är fallet med logistikfastigheter.

Byggnaderna är moderna (byggda 2009 respektive 2015) och självförsörjande på värme genom värmeåtervinning från kylsystemen. Samt specialanpassade för Martin & Servera bland annat med särskilda kylzoner som går från -24 till +8 grader. Hyreskontrakten löper till och med 2031 respektive 2033 vilket är bra.

Covid-19 har förstås påverkat restaurang- och hotellbranschen enormt vilket är dåligt för storköksgrossisten Martin & Servera. I Halmslättens rapport för första kvartalet beskrivs att covid-19 ”inte haft någon negativ påverkan på bolagets verksamhet även om den haft stor inverkan på bolagets hyresgästs verksamhet, och skapat osäkerhet avseende den framtida marknadsutvecklingen”.

Detta budskap meddelades 27 maj. Att Halmslätten inte skriver mer än så, utgår vi från att det betyder att bolaget inte fört några djupare förhandlingar med hyresgästen. Det vill säga varken sänkt hyran eller ändrat betalningsvillkor i övrigt. Halmslätten har också valt att behålla utdelningen på 8 kronor per aktie intakt.

Ägare och nyckelpersoner: Paretobolag och insiderköp

Halmslätten är skapat av Pareto och ledningen består av personer anställda av Pareto. VD heter Johan Åskogh som vi känner igen som VD för bland annat Sydsvenska Hem (hyresrätter i Skåne) och Bråviken (tre logistikfastigheter, nu avnoterat).

Bland de största ägarna finner vi bland annat entreprenörerna bakom företaget Babybjörn, Björn och Lillemor Jakobson. Längre ned i listan finns Håkan Roos (tidig investerare iZettle och storägare i Addlife).

Halmslättens styrelseledamot Hans Johnsen har 35 års erfarenhet från bygg- och anläggning som företagare och VD. Han köpte aktier för 1,8 Mkr i april och äger totalt för 13,2 Mkr.

Balansräkning: Högt värderad fastighet?

Fastigheten är marknadsvärderad och bokförd till 1 126 Mkr. Vi noterar att fastighetens direktavkastning (driftnetto dividerat med fastighetsvärde) är 5,2 procent. Det är lägre än övriga konsultdrivna logistikfastighetsbolag som ligger i spannet 5,4 till 7,1 procent. Det är också är lägre än snittet för andra större lager- och logistikfastighetsägare som Sagax (6,5 procent), Catena (5,8 procent) och Corem (5,4 procent).

Möjligtvis kan det tyda på att Halmslättens fastighet är lite högt värderad i böckerna. Värdet kan dock vara motiverat givet att byggnaderna är förhållandevis moderna och hyresavtalen långa. Värderingen är gjord av en extern värderingsfirma men som skräckexemplet Saltängen visar är det ingen exakt vetenskap.

Finansieringen består av banklån på knappt 650 Mkr med löptid till slutet av 2023. Lånen motsvarar 54 procent av fastighetens bedömda marknadsvärde. Det är godkänt men inte mer än så. Snitträntan är 2,3 procent och bolaget amorterar inget på sina lån.

Värdering: Högre utdelning än snittet

Jämfört mot en intjäningsförmåga på omkring 9,35 kronor per aktie handlas Halmslätten till knappt 12 gånger vinsten (P/E). Direktavkastningen är 7,3 procent vilket kan jämföras med snittet för konsultdrivna fastighetsbolag på 6,9 procent.

Aktien handlas strax över substansvärdet på 107 kronor per aktie. Tror man det finns en risk att fastigheten är något övervärderad hade det varit rimligt att önska viss rabatt här.

Slutsats: Ett konsultdrivet fastighetsbolag bland andra

Det är lite oklart om hyresgästen Martin & Servera påverkas av krisen i sådan utsträckning att det kan utgöra en risk för Halmslätten. Vårt huvudscenario är dock att hyran kommer fortsätta betalas enligt plan. Fastigheterna verkar dessutom viktiga för hyresgästen och de långa hyreskontrakten skyddar något.

Å andra sidan är Halmslätten halvhögt belånat, amorterar inte på sina lån och äger en fastighet som i värsta fall är något övervärderad.

Vi skulle inte direkt avråda från att äga aktien men ser inte heller någon extra charm med att äga just Halmslätten. Rådet blir neutral.