Analys Fastighet Pref-guide Akelius D
Jackpot för Akelius
AKELIUS D | |
Börskurs: 1,65 euro | Inlösendatum: evig |
Utdelning: 0,10 euro per år | Direktavkastning: 6,1% |
VD: Ralf Spann | Ordförande: Anders Lindskog |
Nyligen blev det känt att Akelius säljer bostadsfastigheter för 93 miljarder kronor till Heimstaden. En av de största affärerna någonsin för ett svenskt fastighetsbolag.
Försäljningen omfattar närmre 29 000 lägenheter i Sverige, Danmark och Tyskland och innebär att Akelius helt lämnar marknaderna. Kvar blir bolagets fastigheter i Kanada, USA, Frankrike och Storbritannien.
Akelius stamaktie är onoterad och ägs till fullo av tre stiftelser startade av grundaren Roger Akelius. Bolaget har också en noterad D-aktie (1,65 euro) som vi äger i Afv-portföljen. Den har en direktavkastning på 6,1% vilket också är den stora lockelsen med aktien.
D-AKTIENS VILLKOR I BOLAGSORDNING | |
Preferensutdelning per år: 0,10 euro | Avstämningsdagar: 5 feb/maj/aug/nov |
Inlösenkurs: e.m. | Likvidationsbelopp: 1,75 euro |
Straffränta: 0% | Övrig kommentar: Stamaktie med preferensliknande utdelningsstruktur. |
Källa: Affärsvärldens Pref-guide / Bolaget |
Skrattar hela vägen till banken
Det finns all anledning för Roger Akelius att vara nöjd med affären. Även om man förvisso säljer hela dotterbolagen inklusive fullt fungerande förvaltningsorganisationer så är prislappen motsvarande 93 miljarder kronor hög. Inte bara är det en premie på 22% mot senaste värdering vid halvårsskiftet. Utan bolaget får också betalt helt i kontanter redan nu i november om allt går som det ska.
Den enorma försäljningen omfattar närmre 600 fastigheter med knappt 28 800 hyresbostäder som finns i Berlin (14 050 st), Hamburg (3 592), Stockholm (5 934), Malmö (4 107) och Köpenhamn (1 093).
Affären innebär att Akelius säljer av nästan 60% av koncernens nuvarande fastighetsbestånd och helt lämnar Sverige, Danmark och Tyskland – ett imponerande drag helt klart!
Motgångar i Tyskland och överhettat i Norden?
Berlin har länge varit Akelius enskilt största stad. Där har dock opinionen på senare tid vänt till det sämre för ägare av hyresfastigheter. Stora demonstrationer mot hyresökningar ledde 2020 till införandet av ett hyrestak som dock ser ut rivas upp då beslut om hyresnivåer ska ske på federal nivå, enligt författningsdomstolen.
Nyligen röstade befolkningen i Berlin också ja till möjligheten för staden att expropriera och ta kontroll av över 200 000 lägenheter. Sannolikt blir förslaget aldrig laglig verklighet men oavsett vilket så blåser helt klart vindar i staden som inte är särskilt gynnsamma för större fastighetsägare.
Är det på grund av de politiska utmaningarna som Akelius nu ger upp om Tyskland? Inte omöjligt. Men bolaget menar snarare att bakgrunden till försäljningen är en annan. Sedan något år tillbaka har bolaget nämligen en ny förvärvsprofil där man i stället för att leta lägenheter med stora renoveringsbehov nu söker fastigheter med högre direktavkastning, lägre investeringsbehov och bättre kassaflöden.
I Tyskland och Norden har bolaget inte lyckats växa som önskat det senaste året då det helt enkelt varit hopplöst svårt för bolaget att hitta transaktionsförslag som matchar de nya investeringskriterierna. Då började man i stället fundera på att avyttra bestånden.
Akelius säljer alltså ett politiskt knepigt Tyskland och ett överhettat(?) Norden till 22% premie över senaste värdering. I bägge regioner har dessutom affärsmodellen där fastigheter renoveras med stora hyrespåslag sedan länge kopierats av konkurrenter. Det är ganska lätt att känna att det är Akelius som dragit det längsta strået i den här affären.
Bygger upp på andra sidan Atlanten
Kvar i Akelius finns omkring 17 000 lägenheter efter försäljningen. Tyngdpunkten ligger på Kanada (Toronto och Montreal) samt USA (New York, Washington D.C. och Boston) med fastigheter för 42 miljarder kronor. Kvar i Europa finns också fastigheter i London och Paris för 14 miljarder kronor.
Ambitionen är nu att bygga upp ett nytt bestånd i de här städerna. Siktet är inställt att nå 50 000 lägenheter men exakt hur många det blir och hur lång tid det tar beror på vad som kommer ut till försäljning på marknaden. Det är inte omöjligt att nya städer eller länder adderas vad det lider. Men det ligger inte högst upp på agendan.
Genom att helt ändra både geografisk och fastighetsmässig inriktning menar Akelius att man nu säljer fastigheter med omkring 2,0% direktavkastning för att växla över till nya där man ska få minst 3,0% men helst 3,5-4,0%. Det innebär en rejäl ökning av kassaflödena ur beståndet.
Mer oreglerade marknader
Sannolikt har många kreditinvesterare sett Akelius fokus på hyresreglerade marknader som en viktig trygghet i bolaget. Särskilt Norden har varit ett stort och stabilt inslag i portföljen med nästan obefintliga vakanser.
Akelius tonar dock ned det faktum att affären också skulle utgöra ett skifte från reglerade marknader i Europa till mer oreglerade marknader i Nordamerika. Av de städer som blir kvar menar man att det främst är London och Boston som är helt oreglerade.
Utvecklingen i Berlin visar dock att reglering i sig inte är någon garanti för vettiga spelregler. Snarare känns det ganska bra att slippa den marknaden. Men visst är nog risken för Akelius högre i Nordamerika, London och Paris än i Norden. Men det kompenseras också av bättre avkastning från fastigheterna.
Återköp av D-aktien?
Efter försäljningen kommer Akelius ha en nettokassa på över 30 miljarder kronor. Det är inte orimligt att bolaget skulle få för sig att återköpa hela eller delar av D-aktien. Ett snålbud under teckningskursen 1,75 euro vid IPO för två år sedan vore nog inte så uppskattat. Givet att kursen idag står kring 1,65 euro ser vi alltså det som en möjlig uppsida.
Men troligtvis blir det inte så eftersom bolaget menar att det inte är helt enkelt att emittera den här typen av kapital. Det kan därför vara värt för bolaget att svälja den tillfälliga kostnaden av att ha kvar D-aktierna trots att kapitalet just nu inte behövs. Vår utgångspunkt är alltjämt att D-aktien ska betraktas som ett evigt instrument där den löpande utdelningen är hela grejen.
Akelius D-aktie fortsatt köpvärd
Farhågan med affären är att bolaget nu gör ett mycket stort bet att man ska lyckas på relativt sett nyare marknader där man konkurrerar med redan befintliga aktörer. Kvarvarande fastigheter har vakansgrader på över 13% och är förvärvade under den gamla utdömda förvärvsregimen där man letat fastigheter med uppgraderingsbehov.
Vi känner oss ändå rätt säkra på att Akelius här gör en unikt bra affär när man blir av med politiskt knepiga Tyskland och säljer dyra Norden till ett riktigt bra pris. Akelius nya bestånd kommer byggas upp med högre direktavkastning och starkare kassaflöden än tidigare. Allt detta är positivt för D-aktien. Återköp vore ett långskott med liten chans till extra uppsida. I slutändan är dock ränteläget en viktigare faktor för D-aktien än allt annat sammantaget. Skulle räntorna stiga kraftigt kommer aktien vara en förlorare.
D-aktiens direktavkastning på 6,1% kan jämföras med att Akelius bara betalar drygt 2,2% för nästa steg i kapitalstrukturen som är de nästan eviga hybridobligationer med löptid till år 2081 som bolaget emitterat.
Direktavkastningen är också marginellt över snittet för andra fastighetsrelaterade Pref- och D-aktier på 6,0%. Vi skulle fortsatt argumentera för att Akelius är ett stabilare instrument än de flesta andra. Marknaden håller dock inte med och har konsekvent handlat D-aktier som grupp till rabatt. I genomsnitt är det nog rätt men kanske inte i varje enskild aktie.
Vi upprepar köprådet på Akelius D. Man ska dock inte hoppas på särskilt mycket mer avkastning än de 6,1% som ges i utdelning. Vi har en ganska liten post i Afv-portföljen som vi både kan tänka oss att öka eller minska lite beroende på hur behovet av kontanter ser ut i övrigt. Här och nu känner vi oss dock trygga med nuvarande post.
Så värderas fastighetsbolagens preferens- och D-aktier på börsen
Direktavkastning | Avkastning 12m | Afv:s råd | |
Emilshus Pref | 7,2% | – | Teckna |
Corem D | 6,6% | – | – |
SBB D | 6,6% | 2,6% | – |
Sagax D | 6,2% | 5,4% | – |
Fastpartner D | 6,1% | 4,4% | Köp |
Akelius D | 6,1% | 5,7% | Köp |
Corem Pref | 6,1% | 6,1% | – |
Heimstaden Pref | 5,9% | -0,3% | Köp |
NP3 Pref | 5,9% | 5,5% | – |
Amasten Pref | 5,7% | 2,8% | Köp |
Fastpartner Pref | 5,6% | 5,6% | – |
Svenska Nyttobostäder Pref | 4,9% | – | Sälj |
___________________________
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du alla analyser