NP3 Pref: Stabila kassaflöden ger stabil utdelning

Affärsidén är att äga högavkastande fastigheter på den lite knepiga Norrlandsmarknaden där NP3 ska veta bäst vad händer på fastighetsmarknaden i varje stad där man finns. Alltså en nischad fastighetsägare som hoppas kunna navigera svår fastighetsterräng lite bättre än andra investerare på marknaden.

NP3 startade 2010 med 200 Mkr i fastigheter från medgrundaren Lars-Göran Bäckvall, en av Norrlands större fastighetsprofiler. Medgrundare är också Andreas Nelvig som är vd sedan dess.

Bolaget har vid flera tillfällen emitterat nya stamaktier för att finansiera den häftiga expansionen. Vi skrev om stamaktien för snart ett år sedan vilket fortfarande är relevant läsning för den som är intresserad av bolaget (se länk till analys bredvid).

Sedan mars 2018 är också preferensaktier en del av finansieringsmixen. Det är den som står i fokus i denna text.

NP3 Pref (33,75 kr) har företräde framför stamaktierna till en årlig utdelning om 2 kronor per aktie. Jämfört mot dagskursen innebär det en direktavkastning på 5,9 procent. Enligt Börsplus verktyg Pref-guiden placerar det NP3 ungefär i mitten av fastighetspreffarna som ger från 5,3 till 6,4 procent i direktavkastning.

Vi betraktar NP3 som en ”evig” preferensaktie. Det vill säga huvudspåret är att bolaget aldrig kommer köpa tillbaka aktien från ägarna till inlösenkursen 35 kronor. Preffen ska i stället ses ungefär som ett lån med evig löptid.

Med fast utdelning i kronor och ören är NP3 Pref känsligt för ränteförändringar. Stiger marknadsräntorna med 1 procent skulle denna preferensaktie kunna falla knappt 15 procent.

NP3:s balansräkning

NP3 investerar aggressivt i expansion av fastighetsbeståndet. Under 2018 investerade bolaget 1,7 miljarder kronor i förvärv av nya fastigheter och dessutom ytterligare en kvarts miljard i befintliga fastigheter och nybyggnation. Det hela finansierades (i fallande storleksordning) med banklån, nyemitterade preferensaktier och bolagets löpande kassaflöde.

NP3 drivs med relativt hög skuldsättning på över 60 procent av fastighetsvärdena. Inkluderat preferensaktierna är siffran nästan 70 procent. Särskilt sticker det ut med tanke på att kommersiella fastigheter i norra Sverige nog ska betraktas som hög risk jämfört med mycket annat.

NP3:s intjäningsförmåga

Men det är i intjäningsförmågan som NP3 skiner. Bolagets högavkastande fastigheter ger ett resultat före skatt på knappt en halv miljard kronor vilket räcker för att betala preferensaktieutdelningen drygt 11 gånger om. Det är inget att klaga på.

Uthyrningsgraden har ökat under året vilket vi ser som ett positivt tecken på att bolagets strategi att köpa fastigheter med en del vakanser verkar ha lönat sig.

En tredjedel av hyresvärdet kommer från handelsfastigheter vilket kanske stämmer till eftertanke. NP3 menar dock att de främst äger mer stabila fastigheter som används av till exempel lågpriskedjor (Rusta, Dollarstore, ÖoB) och för B2B-handel (Ahlsell och Swedol är exempel). Även fastigheter för dagligvaruhandel och bilbesiktningsanläggningar.

Det låter inte som orimliga argument. Vakanser lär ändå uppstå men ingen enskild hyresgäst står för en stor del av intäkterna och det genomsnittliga hyreskontraktet har drygt fyra års återstående löptid.

Börsplus slutsats

NP3 drivs med hög skuldsättning och en aggressiv expansionsstrategi. Men bolaget har också stora ägare och investerare som löpande petat in nytt stamaktiekapital vilket är positivt. Största ägaren Lars-Göran Bäckvall äger själv preferensaktier för drygt 150 Mkr vilket är en bra signal.

Kassaflödet är bra och bolaget har inga problem att finansiera utdelningen på preferensaktierna. Vi hittar inga skäl att aktien ska uppvärderas ytterligare. Men vi ser NP3 Pref som en ganska genomsnittlig preferensaktie som utan problem skulle kunna ingå i en bredare utdelningsportfölj.