NP3 Pref: Stabila kassaflöden ger stabil utdelning

Fastighetsbolaget drivs med hög skuldsättning och en aggressiv expansionsagenda. Men fastigheternas goda kassaflöden och stabila huvudägare är tecken som ändå talar för NP3:s preferensaktie.

Affärsidén är att äga högavkastande fastigheter på den lite knepiga Norrlandsmarknaden där NP3 ska veta bäst vad händer på fastighetsmarknaden i varje stad där man finns. Alltså en nischad fastighetsägare som hoppas kunna navigera svår fastighetsterräng lite bättre än andra investerare på marknaden.

NP3 startade 2010 med 200 Mkr i fastigheter från medgrundaren Lars-Göran Bäckvall, en av Norrlands större fastighetsprofiler. Medgrundare är också Andreas Nelvig som är vd sedan dess.

Bolaget har vid flera tillfällen emitterat nya stamaktier för att finansiera den häftiga expansionen. Vi skrev om stamaktien för snart ett år sedan vilket fortfarande är relevant läsning för den som är intresserad av bolaget (se länk till analys bredvid).

Sedan mars 2018 är också preferensaktier en del av finansieringsmixen. Det är den som står i fokus i denna text.

NP3 PREF
Börskurs preferensaktie 33,75 kr
Inlösendatum eller evig? * evig
Direktavkastning 5,9%
Kupongtäckningsgrad ** 11,2x
Belåningsgrad (marknadsvärden) *** 64%
Belåningsgrad (bokförda värden) **** 67%
VILLKOR I BOLAGSORDNING
Preferensutdelning per år 2,00 kr
Avstämningsdagar jan/apr/jul/okt
Likvidationsvärde per preferensaktie 30,00 kr
Lägsta inlösenkurs per preferensaktie 35,00 kr
Inlösenkostnad för bolaget 5,7%
Uppräkningsränta vid utebliven utdelning 10%
Övrig kommentar 0%
* Börsplus bedömning. Om det i bolagsordningen till nuvarande marknadspriser saknas incitament för stamaktieägarna att lösa in preferensaktien så klassar Börsplus löptiden som evig.
** Bolagets vinst före skatt i relation till preferensutdelningen.
*** Visar hur högt stamaktieägarna belånat bolaget räknat som nettoskuld plus preferenskapital dividerat med hela bolagsvärdet (EV).
**** Visar hur högt stamaktieägarna belånat bolaget räknat som nettoskuld plus preferenskapital dividerat med bokförda tillgångar.
Källa: SvD Börsplus / Bolaget

NP3 Pref (33,75 kr) har företräde framför stamaktierna till en årlig utdelning om 2 kronor per aktie. Jämfört mot dagskursen innebär det en direktavkastning på 5,9 procent. Enligt Börsplus verktyg Pref-guiden placerar det NP3 ungefär i mitten av fastighetspreffarna som ger från 5,3 till 6,4 procent i direktavkastning.

Vi betraktar NP3 som en ”evig” preferensaktie. Det vill säga huvudspåret är att bolaget aldrig kommer köpa tillbaka aktien från ägarna till inlösenkursen 35 kronor. Preffen ska i stället ses ungefär som ett lån med evig löptid.

Med fast utdelning i kronor och ören är NP3 Pref känsligt för ränteförändringar. Stiger marknadsräntorna med 1 procent skulle denna preferensaktie kunna falla knappt 15 procent.

NP3:s balansräkning

TILLGÅNGAR Per 31 december 2018 Kommentar
Förvaltningsfastigheter 10 496 Mkr 6,8% direktavkastningskrav
Övriga tillgångar 181 Mkr
SKULDER
Nettoskuld 6 471 Mkr 2,6% snittränta
Belåningsgrad förvaltningsfastigheter 62% 68% inklusive preferensaktier
EGET KAPITAL
Eget kapital preferensaktier 652 Mkr Bör ses som skuld av preferensägare
Eget kapital stamaktier 2 812 Mkr
Soliditet (stamkapital) 26%

NP3 investerar aggressivt i expansion av fastighetsbeståndet. Under 2018 investerade bolaget 1,7 miljarder kronor i förvärv av nya fastigheter och dessutom ytterligare en kvarts miljard i befintliga fastigheter och nybyggnation. Det hela finansierades (i fallande storleksordning) med banklån, nyemitterade preferensaktier och bolagets löpande kassaflöde.

NP3 drivs med relativt hög skuldsättning på över 60 procent av fastighetsvärdena. Inkluderat preferensaktierna är siffran nästan 70 procent. Särskilt sticker det ut med tanke på att kommersiella fastigheter i norra Sverige nog ska betraktas som hög risk jämfört med mycket annat.

NP3:s intjäningsförmåga

Siffror enligt den framåtblickande intjäningsförmåga som NP3 uppger.

Men det är i intjäningsförmågan som NP3 skiner. Bolagets högavkastande fastigheter ger ett resultat före skatt på knappt en halv miljard kronor vilket räcker för att betala preferensaktieutdelningen drygt 11 gånger om. Det är inget att klaga på.

Uthyrningsgraden har ökat under året vilket vi ser som ett positivt tecken på att bolagets strategi att köpa fastigheter med en del vakanser verkar ha lönat sig.

En tredjedel av hyresvärdet kommer från handelsfastigheter vilket kanske stämmer till eftertanke. NP3 menar dock att de främst äger mer stabila fastigheter som används av till exempel lågpriskedjor (Rusta, Dollarstore, ÖoB) och för B2B-handel (Ahlsell och Swedol är exempel). Även fastigheter för dagligvaruhandel och bilbesiktningsanläggningar.

Det låter inte som orimliga argument. Vakanser lär ändå uppstå men ingen enskild hyresgäst står för en stor del av intäkterna och det genomsnittliga hyreskontraktet har drygt fyra års återstående löptid.

Börsplus slutsats

NP3 drivs med hög skuldsättning och en aggressiv expansionsstrategi. Men bolaget har också stora ägare och investerare som löpande petat in nytt stamaktiekapital vilket är positivt. Största ägaren Lars-Göran Bäckvall äger själv preferensaktier för drygt 150 Mkr vilket är en bra signal.

Kassaflödet är bra och bolaget har inga problem att finansiera utdelningen på preferensaktierna. Vi hittar inga skäl att aktien ska uppvärderas ytterligare. Men vi ser NP3 Pref som en ganska genomsnittlig preferensaktie som utan problem skulle kunna ingå i en bredare utdelningsportfölj.

NP3:s största ägare Antal stam (mn) Antal pref (mn) Totalt innehav (Mkr) Kapital Röster
Lars Göran Bäckvall 12,8 4,6 1 107 22,9% 23,5%
AB Sagax 10,7 791 14,0% 18,9%
Fjärde AP-fonden 3,7 1,1 314 6,3% 6,8%
Didner & Gerge Fonder 3,5 259 4,6% 6,2%
Länsförsäkringar Fonder 3,2 240 4,2% 5,7%
Avanza Pension 1,0 1,5 125 3,3% 2,0%
Erik Selin 1,6 0,3 129 2,9% 2,9%
Handelsbanken Liv Försäkring AB 1,1 1,0 112 2,7% 2,1%
Patrik Brummer 1,5 51 2,0% 0,3%
Håkan Östlund 1,0 0,4 91 1,9% 1,9%
Källa: Holdings
OBS: Ursprungsversionen av denna artikel finns på www.svd.se. I juli 2019 migrerades denna och ett tusental andra artiklar över från SvD till analystjänsten Börsplus och därefter (april 2020) till Affärsvärlden. I vissa fall har delar av dessa artiklar dessvärre inte följt på med ett korrekt sätt. Det kan gälla tabeller, bilder, formatering eller rutor med tilläggsinfo. Om du vill vara säker på att läsa en artikel med helt fullständig information bör du alltså söka rätt på ursprungsversionen på www.svd.se. Ett enkelt sätt att hitta dit är att via en sökmotor som Google söka på ”SvD Börsplus + [Bolag] och/eller [Rubrik]”.
    Annonstorget Premium i samarbete med King Street Media Annonsera här