Slottsviken: Specialist på mindre fastigheter

Slottsviken (16,40 kr) är ett litet fastighetsbolag som äger tre fastigheter i Göteborg. Aktien är noterad på Spotlight.

Slottsviken är även näst största ägare i noterade enfastighetsbolaget Link Prop, som vi för övrigt har ett aktuellt köpråd på. Innehavet i Link Prop utgör en tredjedel av substansen i Slottsviken.

Link Prop InvestmentAnalys

Link Prop: Superbillig kontorsfastighet

VD Jakob Österberg och styrelseordförande Fredrik Österberg är tillsammans största ägare. Genom deras gemensamma bolag Lackarebäck kontrollerar de 37% av aktierna och 65% av rösterna. Därutöver direktäger Jakob Österberg aktier för 0,1 Mkr. Ilija Batljan återfinns i ägarlistan med knappt 1% av aktierna.

Slottsviken hette ursprungligen Conpharm AB och var ett forsknings- och utvecklingsbolag inom läkemedelsbranschen. Conpharm noterades som första bolag på Spotlight 1997. Conpharm hade två läkemedelsprojekt, ett läkemedel mot kondylom och ett mot reumatism. Läkemedlet mot kondylom blev lyckat och rättigheterna såldes med tiden. Efter att läkemedelskandidaten mot reumatism misslyckats beslutades det att bolaget skulle likvideras. Under 2012, innan beslutet om likvidation hann träda i kraft trädde bröderna Jakob Österberg och Fredrik Österberg med bakgrund som entreprenörer inom fastighetsbranschen in och föreslog att verksamhetsinriktningen istället skulle skiftas till fastigheter. Finessen var bland annat att ta tillvara de förlustavdrag som bolaget byggt upp. Bolaget bytte 2015 namn till Slottsviken.

Verkstadsfastigheten i Partille är störst bland bolagets fastigheter. Fastigheten är uthyrd till ett tiotal hyresgäster, bland annat Vianor och Ryds bilglas. I fastigheten är ett kontorsutrymme om 160 kvm vakant. I övrigt är beståndet helt uthyrt.

Näst störst är logistiskfastigheten i Kungälv. Då Slottsviken köpte fastigheten var den uthyrd till Postnord. Därefter har Postnord flyttat ut men har ersatts av ett gym.

Den minsta av fastigheterna är en liten handelsfastighet i Mölndal. Fastigheten hyrs av en restaurang samt en närlivs. Fastigheten ligger intill Slottsviken varifrån bolaget har fått sitt namn. Slottsviken planerar att i framtiden riva nuvarande byggnad och bygga en större centrumbyggnad med både bostäder och handel. Bolaget inväntar för närvarande att detaljplanen för området ska bli klar. Det kommer sannolikt att dröja några år innan byggnation kan inledas.

Slottsviken har även vunnit en markanvisning på Hisingen för att bygga ett radhusområde. Även här inväntar bolaget att detaljplanen ska bli klar och byggstarten kommer sannolikt att dröja ett par år.

HISTORISKA AFFÄRER

Slottsviken har genom sin historia hunnit sälja fyra fastigheter. Klart störst av försäljningarna är en kontorsfastighet i Malmö som 2014 såldes för 65 Mkr till Kungsleden. Fastigheten köptes ett år tidigare av en privatperson för 60 Mkr före avdrag för latent skatt. Då inget avdrag för latent skatt gjordes vid försäljningen blev vinsten 12,9 Mkr.

Bolaget sålde 2018 en bostadsfastighet i Kungälv till en bostadsrättsförening för 34 Mkr. Fastigheten förvärvades 2013 för 22 Mkr. Under tiden investerades även cirka 2 Mkr i att renovera fasaden.

INTJÄNINGSFÖRMÅGA & FINANSIERING

Nästan hela hyresvärdet är kontrakt som föreskriver att hyresnivån ska inflationsjusteras. Vi räknar i vårt huvudscenario med att driftnettot stiger med 5% några år ut. Vi har då räknat med att inflationen lyfter hyrorna men att även vakansgraden stiger något. Bolagets fastigheter är ganska generiska och hyresavtalen verkar inte vara så långa. Om bolaget har mindre än 20 hyresgäster skulle tapp av en enda kunna göra visst avtryck i hyresintäkterna.

Slottsviken har extern finansiering som består av banklån från SEB och Danske Bank. Lånen uppgår till 25 Mkr och har inga kovenanter och inget förfall. Lånen behöver således inte refinansieras. Räntan är helt och hållet rörlig. Vi tänker oss att bolagets snittränta på något års sikt skulle kunna landa på 5-årsräntan plus två procentenheter. Det blir totalt 4,27%.

En betydande del av Slottsvikens intjäningsförmåga består av resultatbidrag från intressebolaget Link Prop. Slottsvikens innehav i Link Prop ägs genom holdingbolaget Klippörn AB. Slottsviken äger 60,5% av Klippörn, resterande del ägs av två privatpersoner. Slottsviken redovisar Klippörns mottagna utdelning från Link Prop som resultat från intressebolag. Den årliga utdelningen som Klippörn mottar från Link Prop uppgår för närvarande till 2 Mkr. 39,5% blir sedan resultat hänförligt till minoriteten. Vi har istället angett Slottsvikens andel av den intjäningsförmåga som vi räknade fram i vår aktuella analys av Link Prop. Vi får då istället 2,16 Mkr exkluderat minoritetens andel.

Slottsviken har även en del restintäkter från Conpharm-tiden som trillar in lite då och då. I praktiken handlar det om en plastspatel som används för att applicera Conpharms kondylomläkemedel. Slottsviken äger gjutverktyget som används vid tillverkningen. Tillverkningen är dock utlagd på entreprenad. Intäkterna varierar mycket över åren och det är svårt att säga när dessa intäkter kommer att sluta komma. Vi räknar i intjäningsförmågan med 0,3 Mkr i resultatbidrag från plastspatlarna. Det är i nivå med snittet för det bruttoresultat spatlarna gett de senaste åren.

I vårt scenario med högre räntekostnader och driftnetto stiger P/E-talet för Slottsviken från 7,8 till 10,4. Värt att notera är att vår siffra här skiljer sig en del från vad bolaget redovisar. Slottsviken redovisar inte enligt IFRS. Den kanske viktigaste skillnaden mot bolag som följer IFRS blir hur fastigheterna värderas. Slottsviken bokför sina fastigheter till anskaffningsvärde. Man skriver sedan av på dessa värden. Detta gör att Slottsvikens resultat ser lägre ut än vad det annars hade gjort.

I ett högre ränteläge ska fastigheters avkastningskrav rimligtvis upp. Vi räknar med att avkastningskravet för Slottsvikens fastigheter ökar från 9 till 10%.

Att avkastningskravet är så högt i utgångsläget gör att effekten av det nya högre avkastningskravet i vårt scenario inte är särskilt stor. Substansvärdet sjunker i vårt scenario från 25,96 kr per aktie till 24,27 kr per aktie. Belåningsgraden ökar till förhållandevis låga 45%. Intressebolaget Link Prop är i sig väldigt lågt belånat.

Ytterligare en tillgång för aktieägarna är kvarvarande delen av förlustavdragen från tiden som läkemedelsbolag. Givet nuvarande skattesats kommer det kvarvarande förlustavdraget spara bolaget 3,3 Mkr i skattekostnader.

SLUTSATS

Slottsviken är billigt sett till både intjäningsförmåga och substans. P/E-talet når låga 10,4 i vårt scenario och substansrabatten är 37%. En del av substansen är då även Link Prop som vi gillar.

Bolagets belåningsgrad är låg och beståndets avkastning är hög. Detta sammantaget gör att högre räntor inte borde bli något större problem för Slottsviken. 

Bolaget är verksamt i ett annat segment än de andra noterade fastighetsbolagen och fastigheterna i sig framstår kanske inte som de mest inspirerande. Vakansrisken borde inte vara obetydlig. Detta återspeglas dock i fastigheternas höga avkastning.

Bolaget betalar ingen utdelning. Kassaflödet kommer därför sannolikt att allokeras till nya investeringar. Vi tycker att ledningen verkar bra och tror att de även framöver bjuda på flera värdeskapande affärer.

Att investera i mikrobolag som Slottsviken passar såklart inte alla men den som lockas mer av möjligheter än risker i sådana placeringar kan överväga den här aktien. Givet den brasklappen sätter vi ett köpråd på Slottsviken.