Tessin: Hyresrätter i Strängnäs

Via investeringsplattformen Tessin erbjuds möjligheten att låna ut pengar till ett bygge av 35 hyresrätter i Strängnäs. Låntagaren har framgångsrikt återbetalat nio tidigare Tessinprojekt men säkerhetsmarginalen är denna gång relativ låg.
Foto: Framfast

LÅNET I KORTHET

Hyresrätter i Strängnäs
Lånebelopp 15 Mkr
Syftet med lånet Delfinansiera hyresrätter i Strängnäs
Låntagare Hemkomsten 3 AB
Återbetalning Senast 2022-06-30
Årsränta 8%
Tecknas via Tessin Nordic AB
Tecknas senast 2021-04-14 (stängs ofta tidigare)

Låntagarbolaget Hemkomsten 3 AB med styrelseordförande Sebastian Stehlin i spetsen ska bygga 35 hyresrätter i Strängnäs som ligger ett par mil väster om Stockholm. Hyresrätterna ingår i ett större fastighetsprojekt där totalt 149 hyresrätter byggs. Bolaget vill nu låna 15 Mkr via Tessin för att delfinansiera bygget.  Resterande finansiering består av ett banklån på 39 Mkr samt egna insatser på 11 Mkr. Marken förvärvades för 4 Mkr år 2015 och det är alltså bygget som kommer att tillföra värde till projektet.

Hyresrätterna är redan sålda till ett icke namngivet men välkänt fastighetsbolag som tillträder projektet i samband med färdigställandet under Q4 2022. Fastighetsbolaget betalar 60 Mkr och det statliga investeringsstödet ger 16 Mkr.

Låntagaren har 13 referensprojekt varav nio av dessa är återbetalda (125 Mkr) och fyra är pågående projekt.

SÄKERHETER

Pantbrev

Hemkomsten 3 AB intecknar och pantsätter pantbrev i fastigheten motsvarande 15 Mkr med ett inomläge på 42-57 Mkr. Man har alltså en ganska avlägsen andratjing på säkerheten som är fastigheten. Låntagarbolaget andrahandspantsätter även pantbrev om 42 Mkr. Dessa är dock redan belånade för det befintliga banklånet.

Borgen

Koncernmoderbolaget Framfastgruppen AB ställer en proprieborgen för låntagarens samtliga förpliktelser. Moderbolaget sitter med 45 Mkr i eget kapital och soliditet kring 98% per 2020. Däremot består 95% av tillgångarna av andelar och fodringar i koncernbolag. Det specificeras dock inte vilka bolag det härrör.

Revisor för moderbolaget är Mazars som 2018 fick en varning av Revisorsinspektionen och som tog på sig revisorsuppdrag för Allra efter att Deliotte revisorsanmälde Allra och avsade sig uppdraget.

Ovillkorad utbetalning

Utbetalningen av lånet sker ovillkorat. Projekt Afv tidigare har skrivit om har betalts ut mot uppvisande av fakturaunderlag.

RISKER

Förutom alla allmänna risker som bland annat beskrivs i krönikan så finns det ett antal särskilda risker i detta projekt man bör känna till.

  • Projektet är redan sålt men några villkor framgår inte. Skulle affären hävas av någon anledning finns det risk för att försäljningen sker till ett lägre pris eller försenas.
  • Markarbetet fortgår och värdet på bygget är sannolikt ett par miljoner över det förvärvade priset. Pantbrevet har ett inomläge som startar på 42 Mkr. Det krävs alltså att byggnationen fortskrider för att värdet på fastigheten ska börja närma sig inomläget.
  • Byggrisken är hög och förseningar eller oväntade kostnader kan drabba bolaget som kan påverka långivaren negativt. Bolaget har budgetar 1 Mkr för oväntade kostnader.
  • Det är inte säkert att Framfastgruppen med sina tillgångar i koncernbolag kan fullgöra sitt borgensåtagande.

KÄNSLIGHETSANALYS

Utfall i slutet av projektet Enligt kalkyl Vid stress Vid konkurs
Värde / kvm yta (BOA)  37,9 Tkr / kvm  28,5 Tkr / kvm  22,8 Tkr / kvm
Avvikelse mot kalkyl * -25% -40%
 = Värde färdigt projekt 76 Mkr 57 Mkr 46 Mkr
Lån med bättre pant -39 Mkr -39 Mkr -39 Mkr
Aktuellt Tessin-lån -17 Mkr -17 Mkr -17 Mkr
Lån med sämre pant 0 Mkr 0 Mkr 0 Mkr
 = Säkerhetsmarginal 20 Mkr 1 Mkr -11 Mkr
Belåningsgrad 74% 99% 123%
Återbetalning Tessin-lån 100% 100% 38%
 *) Avvikelsen avser inte bara lägre marknadspris utan kanske än mer byggproblem eller andra avvikelser som gör att finansieringen inte räcker för att skapa det kalkylerade slutvärdet.

SLUTSATS

Ser vi till känslighetsanalysen krävs det inte mycket stress för att låntagaren ska göra förlust. Å andra sidan är projektet redan sålt och låntagaren har framgångsrik genomfört nio projekt. Den låga transparensen kring försäljningen gör det dock svårt att sia om köparen kan dra sig ur avtalet och till vilken kostnad. Vi tecknar ej lånet till Afv:s Tessin-portfölj.