40-talisterna styr bostadsmarknaden

Hela april och ännu en bit in i maj höll intressenterna på den svenska bostadsmarknaden andan. Bostadsbilagorna prasslade tunna, det var färre villaannonser än vanligt. Första tecknet på att en bubbla är nära att brista är att färre objekt bjuds ut till försäljning. Hade vi nått slutet på flera års extrem prisstegring? Men så smälte snön, gräset började gro grönt i villaträdgårdarna och mäklare och husägare kunde andas ut. Det verkar som om det bara var den försenade våren som fått villaägarna att avvakta med försäljningen.

Nu fortsätter spekulanterna, åtminstone i storstadsregionerna, att bjuda och bjuda över och bjuda över igen ? långt över utropspris. Den obrutna ökningen gör att genomsnittsvillan som för två år sedan kostade två miljoner kronor i dag går lös på närmare tre miljoner. Majrapporten från Mäklarstatistik visar att prisökningen för villor och bostadsrätter var 9 respektive 23 procent under de ­senaste tolv månaderna, att jämföra med 7 respektive 6 procent för ett år sedan.*

Full fart framåt igen, alltså.

Trots att det gått ett halvår sedan räntorna började stiga igen.

Trots att den totala bolånestocken i dag ligger på rekordhöga 1 866 miljarder kronor och nyutlåningen ökar med 150 miljarder per år.

Trots att gapet mellan prisstegringen på hus och bostadsrätter och ökningen av vår disponibla inkomst fortsätter att vidgas.

Så frågan är vilka faktorer som kan sätta stopp för prisstegringen. En måttlig ränteuppgång gör det uppenbarligen inte. I dag går ungefär 20 procent av den genomsnittliga bostadsägarens inkomst till boendeutgifter. Det är något mer än vi la på boendet för två år sedan, men en bra bit mindre än innan räntan dök ned till historiskt låga nivåer.

Det krävs alltså ett rejält räntepåslag för att boendekostnaden ska komma upp i samma nivå som innan de nya, låga räntorna blev vardagsmat. Risk för prisfall blir det först vid en bolåneränta på 6 eller 7 procent. Men en så kraftig ränteökning kommer knappast hux flux utan förutsätter en stor löneglidning (inflation). En återgång till det höga ränteläget är alltså inte trolig utan att svenskarna först får mer pengar i plånboken. Därför är det inte säkert att ens en så hög ränta drar ned priset på bostäder.

Någon kanske tycker att svenskarna borde ha tröttnat på prisstegringarna, att de skenade priserna skulle skrämma folk från att göra bostadsaffärer. Så är det inte alls. Tvärtom är svenskarna beredda att lägga mycket mer på sitt boende än tidigare. Flera rapporter visar att det är precis som det växande utbudet av inredningstidningar, teveprogram och ?homestaging?-företag indikerar – drömboendet är värt en bra slant. I senaste Bobarometern från Svensk Fastighetsförmedling (december 2005) uppger fyra av tio bostadsägare att de kan tänka sig att lägga 40 procent eller mer av sin disponibla inkomst på boende, det vill säga dubbelt så mycket som i dag. Överlag är svenska bolånetagare rätt kaxiga angående sin boendeekonomi. Två av tre hushåll tror på fortsatt prisuppgång och allt fler drar slutsatsen att det är onödigt att amortera på lånet.

Skulle en ny börsnedgång kunna dra med bostadspriserna i fallet? Knappast – minns it-bubblan som smällde för sex år sedan. Bostadspriserna stod orörda. Åtminstone såg statistiken orörd ut. Verkligheten bakom siffrorna var snarare att två reaktioner på kraschen tog ut varandra. En del sparare tvingades byta ned sig till ett billigare boende medan andra skrämdes bort från aktiemarknaden och lade mer pengar på hus och lägenheter i stället.

Nybyggnationen? Visst är det bra fart på byggandet i dag, jämfört med de senaste tio bottenåren. Boverkets prognos är att 37?000 nya bostäder påbörjas i år, cirka 2 000 fler än förra året. Nästan lika många blir det under 2007.

– Men det är långt ifrån tillräckligt. Vi räknar med att det skulle behövas 50?000 nya bostäder i år, säger Lars Jagren, chefekonom på Sveriges Byggindustrier.

I Storstockholm påbörjas byggandet av 9 400 bostäder i år. Det byggs rekordmycket just i de områden där många vill bo, som på Lilla Essingen, nordvästra Kungsholmen och i Hjorthagen.

– I Stockholm byggs det också alldeles för lite för att svara upp mot behovet.

Det faktum att efterfrågan är så mycket större än tillgången har länge hållit priserna uppe. Men i kombination med ett fortsatt lågt ränteläge kan byggandet ha en viss dämpande inverkan, tror Lars Jagren. Han får medhåll av Hans-Åke Palmgren, expert på Boverket.

– Det är historiskt sett ett väldigt stort byggande som planeras i Storstockholm och ambitionerna är som störst inne i Stockholm. Byggandet borde rimligen bidra till att prishöjningarna hålls tillbaka något, säger han.

Varken ränteläget, börsen, bostadsköparnas attityd eller nybyggandet kan alltså rubba prisökningarna dramatiskt. Det verkliga hotet mot bostadsmarknaden ligger snarare i en eventuell kraftigt ökad arbetslöshet. Det skulle tvinga bankerna att backa från dagens generösa – och extremt lönsamma – lånevillkor. Om kunderna riskerar att ställas utanför arbetsmarknaden under många år kan det inte komma på frågan att tillåta belåning ”upp till skorstenen”. Om bankerna börjar kräva kontantinsatser på kanske upp mot 20, 30 procent utestängs inte minst förstagångsköparna från budgivningen. Den mindre konkurrensen om objekten skulle då resultera i lägre priser.

Däremot finns åtminstone ett par nya faktorer som just nu är i full färd att påverka priserna både uppåt och nedåt: Fenomenet Öresundseffekten och den oförutsägbara ”rekordgenerationens”, 40-talisternas, bostadsbyten.

Sedan Öresundsbron invigdes för sex år sedan har minst 14?000 danskar flyttat till Sverige. Löneläget i Danmark är högre än i Sverige medan boende är billigare i Sverige. Den som kan tänka sig att ha en dryg halvtimmes pendling till Rådhusplatsen i Köpenhamn kan i gengäld fynda en svensk bostadsrätt till hälften av det danska priset. Eller en villa med 25 procents rabatt. Åtta av tio danskar i Skåne uppger att det var just det billiga boendet som lockade. Denna köpstarka grupp bidrar starkt till att bostadspriserna bara ökar och ökar. Från 2003 har priset på Malmövillorna rakat i höjden ? för första gången mer än i både Stockholm och Göteborg. Under 2005 var ökningen exempellösa 30 procent.

Priserna fortsätter uppåt och trots en hög nybyggnation, i synnerhet i nordvästra Skåne, talas det om en växande bostadsbrist. Andrahandsmarknaden är så gott som utplånad.

I år beräknas nära fem miljoner fordon och 6,7 miljoner tågpassagerare färdas över Öresundsbron. För att få ännu fler att betala broavgiften driver broföretaget en reklamkampanj. Med kampanjen ”Flyt til Sverige” trycker man på goda effekter av att flytta över sundet: billigare bilar, billigare mat, billigare bostäder.

Karsten Johansen på Svensk Fastighetsförmedling i Malmö har sin framtidsbild klar.

– Det kommer att bli lika vanligt att höra danska i sin trappuppgång som det är att höra svenska. Jag är övertygad om att vi nu står i farstun till en total integration av Öresundsregionen. Den kommer att ta mellan tio och tjugo år, säger Karsten Johansen.

En liknande utveckling syns i Värmland och vid Torneälven, om än i mindre omfattning. Bosse Ståhl, mäklare i värmländska Forshaga, säljer var femtonde villa i kommunen till en norsk medborgare.

– De vill ha fritidshus vid vattnet eller fina villor med centralt läge. Det är bland annat norrmännen som gjort att vi nu passerar miljongränsen på många villor här, säger Bosse Ståhl.

Medan det står klart att Öresunds­effekten kommer att driva priserna uppåt, kanske mot Stockholmsnivåer, är det betydligt mer osäkert hur 40-talisternas boendepreferenser kommer att slå på bostadsmarknaden.

Flyttar de in till storstädernas finaste kvarter och driver upp priserna där ännu mer? Eller säljer de sina avbetalda villor i förorterna ? och orsakar prisfall ? för att återvända till sina rötter ute i landet? Där priserna i så fall går upp. Ytterligare en möjlighet är att de lämnar landet för sydligare breddgrader och nöjer sig med en liten holk i Sverige.

Uppåt eller nedåt – med rekordgenerationen är det svårt att veta. Fast några saker vet vi om dem. De är många. 1,1 miljoner människor hör till den så kallade rekordgenerationen, födda mellan 1945 och 1954. De är rika. Enligt SCB uppgår deras samlade nettoförmögenhet till 823 miljarder kronor, vilket är nästan 40 procent mer än 30-talisternas tillgångar. De skiter i traditionerna. Genom hela livet har de brutit med tidigare generationers levnadssätt: de uppfann popkulturen, ungdomsmodet, byggde ut offentliga sektorn och kvinnorna lämnade hemmet för att arbeta. När de lämnar yrkeslivet är det definitivt inte för en lugn reträtt i gungstolen som sina föräldrar. I stället ser de pensionen som en chans till självförverkligande.

De är också den första generationen som inte tycker det är viktigt att lämna pengar efter sig.

I boken ”Rekordgenerationen” presenteras en undersökning som visar att mer än hälften av rekordgenerationen vill bränna alla sina pengar själva.

– Stora delar av den här generationen är en riktig livsnjutargeneration, det är inte skamligt att göra av med pengar. Och ska du bränna pengar, då måste du sälja huset, säger Mats Lindgren, medförfattare till ”Rekordgenerationen” och vd på analysföretaget Kairos Future.

Vad händer på bostadsmarknaden när rekordgenerationen går i pension?

– Det finns inget exakt svar, men de vill över lag flytta till goda livsmiljöer. Det kan innebära hem till hemorten, eller till Thailand eller Österlen. Det kommer att bli väldigt många olika val. Och det räcker ju med att 10 000 personer flyttar till Österlen så blir det enorma effekter på priset där, säger Mats Lindgren.

Runt 40 procent av rekordgenerationen uppger att de vill flytta utomlands efter pensioneringen. En mycket hög siffra inte minst med tanke på de höga kostnader som är förknippade med en utomlandsflytt. Det är därför rimligt att siffran snarare visar på en vilja att förändra sin boendesituation på något sätt.

Sju procent säger att de vill flytta till sina rötter, eller till den ort där de har sitt sommarboende. Den siffran kan vara större i verkligheten, tror Bengt Turner som är professor i nationalekonomi med inriktning på fastighetsmarknadernas ekonomi.

– Vi tror att 40-talisterna kommer att flytta åter till sina rötter eller till sommarboendet. Vi har hittat ett antal kommuner dit de flyttar, som Rättvik och Mora. Ungefär hälften har fritidshus, det skapar en potential för att flytta dit. Sedan kan man fråga sig om många kommer att sälja sina villor i förorterna och konkurrera om bostadsrätterna inne i stan. Det är väldigt spännande, säger Bengt Turner.

* Enligt Småhusbarometern från Lantmäteriet och Statistiska centralbyrån, aug -05. Siffror från Mäklarstatistik avseende villor saknas för perioden.