Bankerna pressas trots glödhet bostadsmarknad

Den svenska bostadsmarknaden är glödhet och priserna har fortsatt stiga, trots att Riksbanken har höjt räntan så smått och fler höjningar kan komma. Bostadsköparna struntar i att amortera och på sina håll hörs varningar om en bostadsbubbla. Även Finansinspektionen varnar för ökade risker på bolånemarknaden när räntorna stiger, vilket sannolikt kommer leda till ökade kreditförluster för bankerna.

Den starka bomarknaden och de låga räntorna borde innebära sötebrödsdagar för banker och bolåneinstitut. Men den här gången ser det faktiskt lite annorlunda ut. Bankernas räntenetto på utlåningen till hushållen – det vill säga skillnaden mellan bankens ränteintäkter på utlåningen och räntekostnaden för finansieringen som ju sker i form av inlåning – har i princip legat still eller till och med sjunkit något, trots att utlåningen stiger i en takt av drygt tio procent per år.

Bankerna har i decennier “lurat” sina hushållskunder med ofördelaktiga lånevillkor. Nu har de tvingats anpassa lånevillkoren till de verkliga riskerna i hushållsutlåningen. Orsaken är att nya regler för riskhantering införs i stora delar av västvärlden den 1 januari 2007 med de så kallade Basel II-reglerna.

Det har betytt sjunkande räntemarginaler, en lägre andel dyra topplån och att bostadsrättsinnehavare numera kan låna till samma villkor som småhusägare. Att låna ut till hushåll är nämligen en trygg affär för bankerna. Stresstester som bankerna har genomfört på Finansinspektionens uppdrag har visat att hushållen betalar sina räntor och lån i mycket stor utsträckning även när tiderna blir markant mycket sämre. Och under finanskrisens dagar i början av 1990-talet stod hushållen för en mycket liten del av kreditförlusterna – även om man räknar in vanliga konsutmentkrediter.

Enligt en färsk rapport från Finansinspektionen har den genomsnittliga räntemarginalen sjunkit med cirka 20 procent de senaste fyra åren, och för vissa aktörer betydligt mer än så. I Svenska Handelsbanken har exempelvis räntemarginalen på hushållsutlåningen sjunkit från över 2,5 till lite drygt 1 procent de tre senaste åren. Och då har banken fortfarande något högre räntemarginaler än de flesta av sina större konkurrenter.

Att den här utvecklingen ännu så länge inte slagit hårdare mot bankernas resultat beror på att utlåningsvolymerna har ökat så kraftigt; i genomsnitt 10-15 procent i årstakt de senaste fyra åren. Dessutom är kreditförlusterna i princip obefintliga. I flera fall har bankerna till och med kunnat återföra tidigare befarade kreditförluster vilket lett till att de har gjort “negativa kreditförluster” (kreditvinster) under vissa kvartal. Till stor del sannolikt en effekt av det allmänt låga ränteläget under de senaste åren när även pressade låntagare har kunnat börja betala. Bankernas ökade vinster har i stället kommit från annan verksamhet.

Trenden är alltså tydlig: bankernas marginaler har pressats under den senaste utlåningsboomen. Men det finns också faktorer som talar för bankerna framöver.

En sådan sak är – paradoxalt nog – stigande räntor. Visserligen minskar efterfrågan på krediter när räntan stiger, men på kort sikt kan en ränteuppgång ändå vara en fördel.

Inlåningsräntorna ligger sedan länge på noll procent på många transaktionskonton och eftersom bankerna ogärna sänker räntan under noll – alltså i praktiken tar betalt av spararen för att hon har pengar på kontot – så pressades räntenettot så länge utlåningsräntorna fortsatte ned. Nu när räntan stiger ökar bankernas marginaler återigen eftersom inlåningsräntorna inte stiger i samma takt som utlåningsräntan.

Dessutom utnyttjar bankerna myten om den stora risken med utlåning till bostäder till sin fördel för att öka sina marginaler när räntorna stiger. Det är en tendens som redan har synts hos bland andra Handelsbanken och Föreningssparbanken som stärkte sina räntenetton under det allra senaste kvartalet. Detta trots att metoderna för att mäta och kontrollera risk har förfinats och att kreditförlusterna på hushållsutlåningen har varit så låga på senare år att det till och med kunde motivera ytterligare sänkningar av räntemarginalen.

De nya reglerna och den bättre riskhanteringen medför en annan fördel för bankerna: kapitaltäckningskraven minskar. Det betyder att banken behöver hålla mindre kapital än tidigare “i reserv” för att kunna möta risken för förluster. Framför allt från hushållsutlåningen kommer det att frigöras stora mängder kapital när reglerna börjar gälla den 1 januari 2007. Det rör sig sannolikt om många miljarder kronor som kommer att kunna lånas ut på annat håll. Hur mycket det till slut blir är det ingen som törs ha en uppfattning om i dagsläget.

Den nya regeringen kan också spela bankerna i händerna. Löftet om att ta bort fastighetsskatten betyder att bostadspriserna sannolikt kommer att skjuta i höjden ytterligare. Så trots att räntan stiger och sannolikt minskar utlåningstakten när det gäller antalet nya lån, så kommer utlåningsvolymen per objekt att öka.

Bankerna kommer dessutom med hög sannolikhet att ta ut högre räntemarginaler på dessa lån med hänvisning till ökad risk. Och om planerna på att sälja det statliga bolåneinstitutet SBAB förverkligas, så är det sannolikt att en aggressiv prispressare försvinner från marknaden.

En stark konjunktur och bättre arbetsmarknad spelar också bankerna i händerna när det gäller hushållsutlåningen. Att bostadsmarknaden blir hetare även utanför storstadsregionerna är en ren vinstaffär för de stora drakarna. Här är konkurrensen mindre och räntemarginalerna högre. I det mest extrema exemplet som Finansinspektionen har hittat betalar landsortsborna cirka 40 procent högre ränta på sina bostadslån än storstadsinvånarna. Egentligen borde det vara tvärtom eftersom risken är högre i storstäderna.

Så visst kommer de svenska bankerna att även fortsättningsvis tjäna extremt bra med pengar på sin hushållsutlåning. Trots nya regler och marginalpressen. Men riktigt lika mycket som under tidigare högkonjunkturer kommer det inte att bli. Och när konjunkturen och därmed bostadsmarknaden viker så kommer det att synas rejält i resultaten.