”Det blir ingen krasch”

Fredrik Wirdenius är praktiskt taget okänd utanför en trängre krets av aktörer i fastighetsbranschens allra innersta. Ändå är han sedan i somras Sveriges oomtvistade fastighetskung med ett imperium värderat till 75 miljarder att vaka över, ingen annan ägare av kommersiella fastigheter kommer i närheten.

Privat är Fredrik Wirdenius ingen magnat-typ. Hans eget boende säger en hel del. Inget lyxigt penthouse och ingen 10-rummare på Strandvägen i Stockholm, utan en praktisk mexitegelvilla från 1960-talet i Sigtuna. Pensionsspararna kan känna sig lugna. Det är högsta möjliga avkastning som prioriteras, inget annat.

Han tar emot på AP Fastigheters huvudkontor nära Kungsträdgården. Fastigheten är insvept i byggplast och det jobbas för fullt för att lägga ytterligare tre våningsplan på huset. Men den nybyggnationen får någon ny hyresgäst njuta av eftersom AP Fastigheter flyttar till Norrtull vid årsskiftet. Då kommer bolaget att byta namn till Vasakronan.

Fredrik Wirdenius har jobbat 22 år i fastighetsbranschen och merparten av den tiden i Skanska som var den andra anställningen efter civilingenjörsexamen. Efter ett par år som konsult ville han in på ett större fastighetsbolag.

– Några år på Skanska blir bra, tänkte jag – och så blev det nitton stycken! Jag har egentligen jobbat med det mesta inom fastigheter, allt från uthyrning och förvaltning till transaktioner och projektutveckling, både i Stockholm och internationellt.

Sedan januari i år är han vd på AP Fastigheter.

Vad fick dig att tacka ja till vd-jobbet?

– Det var förstås jobbet i sig. Ett stort fastighetsbolag med bra, långsiktiga ägare som gör det möjligt att jobba med långsiktigheten i fastighetsverksamheten. Det viktiga blir att skapa bra avkastning över en längre period och inte mätas kvartal efter kvartal. När det gäller Skanska så har jag haft de roliga jobb som finns där och kände mig färdig.

AP Fastigheter ägs av AP-fonderna. I styrelsen sitter vd:arna från första, andra tredje och fjärde AP-fonderna. Fredrik Wirdenius träffar inte regeringskansliet särskilt ofta eftersom hans kontaktyta är AP-fonderna. Kravet från ägarna är tydligt: leverera en totalavkastning som är högre än branschsnittet.

– Det handlar mycket om att välja en fastighetsportfölj med en bra avvägning mellan risk och avkastning. Vår placeringsstrategi är att vi ska vara i Sverige på ett fåtal orter med hög tillväxt och ha rätt mix av kontor, handel och bostäder.

AP Fastigheter hade inte gjort några större affärer på länge när Fredrik Wirdenius kom in i bilden. Efter bara några månader på plats shoppade han Skrapan av Stockholms stad och kort därefter Vasakronan, Sveriges största fastighetsaffär hittills.

Tycker du om att göra affärer?

– Jag är rätt så affärsorienterad och det var säkert en av anledningarna till att just jag fick vd-jobbet. Styrelsen vill öka affärsaktiviteten framöver. När det gäller Vasakronan hade AP-fastigheter, redan före min tid, sedan länge räknat på affären. När jag rekryterades var det inte helt säkert att Vasakronan skulle komma ut till försäljning och det var egentligen bara ett av flera alternativ. Ambitionen har under en längre tid varit att öka i fastigheter och Vasakronan var ett sätt. Både vi och ägarna tyckte att det var rätt tajming att slå till.

Varför just Vasakronan?

– Lägger man samman bolagens fastighetsbestånd så är det 100 procent matchning. AP Fastigheter och Vasakronan har uppenbarligen haft ganska snarlika placeringsstrategier. Samma orter och samma tro på vilka typer av fastigheter som ger bästa långsiktiga avkastning. Vid affärer och uppköp brukar man prata om att det måste finnas en industriell logik. Ingen kan ifrågasätta den i det här fallet.

Nya Vasakronans portfölj blir tyngst i kontorsfastigheter där drygt 70 procent av hyresvärdet ligger. Stockholm är den största marknaden följd av Göteborg, Uppsala och Malmö. Andelen handelsfastigheter hamnar på drygt 10 procent. Eftersom Vasaskronan knappt ägde några bostäder gör att den andelen halveras till 8 procent.

Men så var det det där med tajming. Fredrik Wirdenius gjorde två storaffärer just som fastighetsmarknaden passerat sitt zenit och utländska investerare, som tidigare varit mycket aktiva, drog sig tillbaka. Därför blev kampen om Vasakronan inte så hård som i alla fall regeringen hade hoppats, och en och annan grymtning hördes om priset som AP Fastigheter betalade. Fredrik Wirdenius säger att AP Fastigheter redan hade en köpare på en del av beståndet och att det försvarade priset.

– Vi bestämde oss för hur mycket vi var beredda att betala för hela Vasakronan och lade ett bud som inte var förhandlingsbart. Muntligen gjorde vi upp med fastighetsfonden Niam att sälja vidare vissa fastigheter till dem. Men vårt bud var inte villkorat av det. Hade Niam fallit ifrån under sommaren så hade affären ändå genomförts. Men visst var det en trygghet för oss att ha den uppgörelsen.

– Niam var också inbjudna till att köpa hela Vasakronan men de vill inte köpa allt. Det som de hade högst upp på sin önskelista hade vi ganska långt ner. Fastigheterna såldes på samma prisnivå som vi köpt dem för. Då kunde våra ägare känna sig trygga i att vi lämnade rätt bud på Vasakronan.

Hur säkra var ni på att ni skulle få köpa Vasakronan?

– Risken var ju lika stor att någon annan skulle få köpa som att det inte skulle bli någon affär alls. Staten valde att gå ut i tystnad när man körde den här processen. Vi tolkade att anledningen till detta var att man lättare skulle kunna avbryta processen då den inte talades om offentligt.

Hade ni en finansiell konkurrensfördel i budstriden?

– Det är klart att med starka finansiella ägare kunde vi låna till 50 procents belåningsgrad på en marknad som var svår att få finansiering i. Där hade vi en fördel. Vi tyckte att tajmingen blev väldigt bra. Hade Vasakronan kommit ut till försäljning ett år tidigare hade vi haft svårt att konkurrera med opportunisternas styckningsalternativ. Den finansiella oron spelade oss delvis i händerna. Vi kom in på en prisnivå som vi tror kan ge bra avkastning över tiden.

Och nästa fråga är förstås om hyresmarknaden orkar hålla emot eller om den klappar ihop med konjunkturnedgången.

– Den ligger alltid sist i cykeln. Så här långt ser vi inte en nedgång av hyrorna, utan de är fortfarande på väg upp. Men jag tror att hyrorna kommer att bromsa in och gå ner under hösten och nästa år. En inbromsning av ekonomin påverkar framtidstron och då blir man försiktigare med att skriva hyreskontrakt. Jag tror inte på en krasch.

Hyrorna har inte dragit i väg som tidigare och är inte uppe på särskilt hög nivå i jämförelse med tidigare toppar.

– Det är balans mellan utbud och efterfrågan. Många spekulativa byggprojekt brukar komma ut lagom tills det vänder neråt. Visst byggs det för fullt i Stockholms innerstad. Det handlar om stora nybyggnationsprojekt och renoveringar. Men det är få ytor som tillkommer utanför innerstaden. Det kanske ser ut som det är många byggkranar. Men tittar man på antalet kvadratmeter som tillkommer är det inte alls skrämmande i någon marknad.

Ni har ganska hög vakansgrad.

– Ja, i AP Fastigheter ligger den på drygt 10 procent. För ett par år sedan löste vi ut några riktigt stora hyresgäster som ville lämna i förtid. Det gav bra intäkter just då men lokalerna blev tomma. Det är egentligen ett par sådana riktigt stora kontrakt som förklarar ökningen. Vi fick ner vakansen i förra kvartalet, så successivt jobbar vi bort den. Det nya sammanslagna bolaget har en vakans på 8 procent, vilket får betraktas som tillfredsställande.

Under fastighetskraschen i början av nittiotalet arbetade du på Skanska.

– De var en bra läroperiod då både hyres- och fastighetsmarknaden kraschade samtidigt. Även om fastighetspriserna är på väg ner nu så kommer det inte att bli en fastighetskrasch som sist. När avkastningskravet går upp går fastighetspriserna ner. Så är det. Men för att det ska kunna bli en krasch krävs antingen att det ska bli någon form av likviditetsbrist eller att det skulle bli en kris på hyresmarknaden. Inget talar för detta. Det finns fortfarande väldigt mycket kapital som vill in i fastigheter. Det handlar mer om en finansiell kris och en naturlig konjunktursvängning neråt under hösten.

Har de utländska investerarna försvunnit?

– De utländska investerarna har minskat. Men man ska komma ihåg att vi kommer från en extrem situation då Sverige har varit fjärde största transaktionsland i Europa när det gäller internationella investeringar i fastigheter. Det är bara England, Tyskland och Frankrike som haft större aktivitet. Ett mer normalt förlopp har infunnit sig.

Är det nervöst att en så stor projektportfölj följde med affären?

– Nej, inte nervöst då risken är begränsad eftersom många av projekten redan är kontrakterade vid start. Däremot var det svårt värderingsmässigt. Projektutveckling innebär långa ledtider och en stor del av analysen inför köpet av Vasakronan handlade om att räkna på projektportföljen. Det är allt från projekt som pågår till projekt som ligger flera år fram i tiden. Men alla projekt i AP Fastigheter är inte kontrakterade vid start, utan vi bestämmer från projekt till projekt. I fastigheten där vi sitter har vi ingen hyresgäst till den påbyggnad som nu görs. Men vi känner ingen oro för bra projekt i innerstaden.

Vilka orter gäller?

– Vi finns i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala. Det är där vi ska vara. Vi tror mycket på Stockholm och på lång sikt är det bra att finnas i storstäderna. Göteborgs kontorsmarknad är intressant. Äger vi bara bra fastigheter där så kommer det att ge en god avkastning över tiden. Men det är klart att Göteborg är mer känsligt mot fordonsindustrin, medan Stockholm har fler branscher.

Malmö?

– Samma sak där. Bra fastigheter i Malmö kommer också klara sig bra. Malmö har haft en stark hyresmarknad. Det har varit en stor inflyttning och först nu efter alla år kan vi se en effekt av Öresundsbron. Vi ägde inget i Malmö tidigare men med köpet av Vasakronan fick vi in en fot där. Det har ingått i vår placeringsstrategi att vi vill äga i Malmö. Men inte bara några fastigheter, utan ett rejält bestånd för att kunna bygga en effektiv driftsorganisation. Det fick vi nu med Vasakronan.

Men kommer inte fastighetsbolagen få det tuffare?

– De bolag som har tajta marginaler kan få det tufft. Men jag tror inte på någon utslagning av bolag då det finns mycket kapital som vill in, både från starka fastighetsbolag på börsen och från andra institutionella ägare. Kapitalet flyr inte utan väntar på ett köpläge. I det konkurrerande budet på Vasakronan fanns ett antal med i ett konsortium och de fick ju inte köpa något. Det finns en fortsatt aptit.

Hur ser bolaget ut om fem år?

– Nu ska vi bygga ett fastighetsbolag från början. Med oss har vi ett starkt varumärke och väldigt duktiga människor. Ambitionen är att vara Sveriges bästa fastighetsbolag om fem år. Med bäst menar jag högst totalavkastning över tiden. Vi kommer att snegla på andra stora europeiska fastighetsbolag och jämföra oss mot dem då vi blivit så stora i Sverige.

– Det blir också extra viktigt att ligga nära hyresgästerna. I vissa stadsdelar blir vi en så pass viktig spelare. Då är det viktigt att ta det ansvaret både i samarbete med kommunen och med andra fastighetsägare. Det är de riktigt långsiktiga och stora fastighetsägarna som orkar driva viktiga frågor som hållbart byggande och miljö. För oss är det värt att investera den där extra kronan då vi ska äga fastigheterna framåt.

Vad händer nu?

– Nu går vi in en ny fas. Den kommer att handla mindre om miljarder och mer om människor. Alla tycker att det är kul med ett nytt bolag även om en stor förändringsprocess också oroar, då det uppstår viss övertalighet. Det är positivt i korridoren både här och på Vasakronan.

_____________________________________________________________________

Åker snowboard

Ålder: 47 år.

Bor: Sigtuna.

Familj: Fru och tre barn.

Utbildning: Civilingenjör KTH.

Karriär: Olika chefsbefattningar i Skanska både i Sverige och internationellt.

Fritid: Tränar regelbundet på gym, åker snowboard, gärna weekendresor med frun.

Personlighet: “Kan initialt uppfattas som lite blyg men de som känner mig ser en annan väldigt social sida.”