Krisen i London når inte Stockholm

För ett bra tag sedan, i slutet av 1980-talet, ansåg svenska fastighetsdirektörer att de hade internationellt överlägsna affärskoncept. Följdriktigt investerade bolag som SPP, Skandia, Skanska, Trygg-Hansa liksom många mindre aktörer tiotals miljarder kronor i kontorshus i London, Frankfurt, Bryssel och andra städer. Det slutade katastrofalt. Tajmingen var helt fel och investeringarna ledde till nedskrivningar och konkurser. Sedan dess har kapitalflödena huvudsakligen gått i andra riktningen. Det har framför allt varit utländska placerare som köpt svenska fastigheter. Affärsvärldens hyresvärd är till exempel Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft och många andra företag i storstäderna är också inhysta hos icke-svenska fastighetsägare.

Commerz Grundbesitz gjorde den aktuella investeringen i Stockholm 2003. Under de senaste fyra fem åren har det internationella köpintresset varit en omvittnad drivkraft på den svenska fastighetsmarknaden. Det har också drivit upp de svenska fastighets- och byggaktierna.

Men det var då det. Nu har marknaden vänt nedåt, med besked. I vårt närområde är nedgången mest dramatisk i Storbritannien. Vilka paralleller finns det här med Sverige? Och vad kan vi vänta oss om den brittiska marknaden spelar rollen av ledande indikator för fastighetsvärdena i Europa?

En sådan jämförelse behöver ta sin utgångspunkt i följande: Dels inleddes den brittiska boomen tidigare (redan kring 1994-1995), dels var den uthålligare (ökningen i vakansgraderna i Stockholm under telekomkrisen 2002-2003 var inte lika kännbar i London). OECD konstaterar nu att den brittiska ekonomin går mot flera kvartal med negativ BNP-tillväxt. Detta i sig borde inte vara särskilt dramatiskt – om det inte hade varit för det faktum att den långa boomen gjort fastighetsvärdena så uppblåsta. Analysfirman Bank Credit Analyst konstaterar att bostadsmarknaden är “extremt övervärderad” även efter de senaste tolv månadernas prisfall på omkring 10 procent.

Flödet av fastighetsaffärer har minskat drastiskt på senare tid. Enligt fastighetsförvaltaren Jones Lang LaSalle var transaktionsvolymen under första halvåret 2008 mindre än hälften av vad den var samma period i fjol. Londonbörsen har reagerat som man kunnat vänta sig. British Land, Land Securities, Hammerson och andra fastighets- och byggbolag har tappat mellan 60 och 90 procent av värdena sedan toppen våren 2007. Det är mer än motsvarande nedgång för de svenska bolagen, som backat cirka 70 procent. Och mer blir det, av allt att döma. Investmentbanken Morgan Stanley spår att de brittiska fastighetsaktierna faller ytterligare 20-25 procent fram till slutet av 2009.

Svartsynen speglar den mycket negativa – för att inte säga panikartade – utvecklingen generellt i sektorn. Trots att nedgången bara pågått knappt ett år har det redan gjorts nedskrivningar i fastighetsvärdena i både noterade och onoterade innehav på 20-30 procent.

– Vi har haft en stor sättning på den brittiska marknaden, som vi inte har sett här i Sverige. Även de svenska noterade fastighetsbolagen har värderats ned, de har ju fallit cirka 10 procent mer än Stockholmsbörsen totalt. Bolagen handlades tidigare till enorma premier i förhållande till de underliggande värdena. Nu har det blivit en återgång till normalläge och de handlas till substans eller till en mindre rabatt, säger Sven Dahlin, vd för fastighetskonsultfirman Leimdörfer.

Historiskt har nedgångar på den svenska fastighetsmarknaden haft ett förutsägbart förlopp. Först faller fastighetsaktierna. Sedan, med ungefär ett års fördröjning, justeras även värdena ned på direktägda fastigheter. Så var det i början av 1990-talet och i viss mån under åren 2001-2003. Är vi då inne i en likartad process nu? Det är svårt att säga, inte minst eftersom en väsentligt mindre del av det svenska fastighetsinnehaven numera ägs av börsnoterade bolag. Fram till 2004 värderade aktiemarknaden över lag dessa bolag under substans. Det ledde till att ett antal företag köptes ut från börsen. Effekten har blivit att endast fyra bolag, Hufvudstaden, Castellum, Fabege och Wallenstam, numera har så stor andel omsättningsbara aktier att de kan betecknas som likvida. Detta gör prissättningen osäker.

I det långa loppet är det, som alltid, utbud och efterfrågan som avgör. Och här blir det påtagligt att det finns stora skillnader mellan Storbritannien och Sverige. Priserna faller snabbt i Londonområdet. Enligt en bedömning av Lehman Brothers kommer marknaden för kommersiella fastigheter inte att ha återhämtat sig förrän 2013. Förklaringarna är flera. För det första går alltså den brittiska ekonomin in i en rejäl svacka. För det andra pågår en strukturomvandling i den för London exceptionellt viktiga finanssektorn. Sysselsättningen i branschen kulminerade 2007. Då arbetade cirka 400 000 personer i finansiell verksamhet, en siffra som väntas falla med minst 10 procent de närmaste åren. För det tredje håller ett stort antal projekt på att färdigställas, framför allt i form av skyskrapor i det traditionella finansdistriktet. Detta driver självfallet upp vakansgraderna. Enligt analysfirman CB Richard Ellis väntas vakansgraden i City öka från 8 procent i början av 2008 till cirka 15 procent 2010. Det kan jämföras med 20 procent i början av 1990-talet.

I Stockholm är fastighetsägarna inte alls lika beroende av den finansiella sektorn som hyresgäster, vilket är en fördel. Dessutom har det faktiskt inte byggts särskilt mycket kommersiella fastigheter i Sverige de senaste åren.

– Visst, det har varit hög aktivitet i byggsektorn under flera år. Men det har mest handlat om bostäder och handel, säger Sven Dahlin.

Det innebär att de bolag som är mest exponerade för nedgången i den svenska byggaktiviteten sasnnolikt är stora bostadsproducenter, som JM, Skanska och NCC. De renodlade fastighetsbolagen klarar sig sannolikt bättre.