Kungsledens finanschef: Centralbankerna stör våra affärer

Normalbelånade fastighetsbolag har enligt Kvist cirka hälften av sin kostnadsmassa från räntor, varför marknadsräntornas nivå är bland de enskilt viktigare faktorerna att hålla reda på. Men därtill påverkar sjunkande räntor också fastigheternas värderingar uppåt via avkastningskrav, samt riskpåslaget inom finansieringskostnaderna nedåt.

Håkan Johanson, Senior Advisor vid fastighetsrådgivaren Colliers, redogjorde för hur det saknas en tydlig doktrin för rådande minusräntemiljö för reporäntorna i ekonomier som Sverige, Danmark, Eurozonen och Schweiz.

Möjligheterna för fastighetssektorn innefattar enligt honom höjd inflation och billigare lånefinansieringsmöjligheter.

På risksidan hotar investerarnas jakt på avkastning stabiliteten i marknaden, menar Johanson. Bland annat blinkar indikatorn skräpobligationsutgivande rött, där volymerna i USA är större än motsvarande period 2007 (inför förra finanskrisen, SIX anm) och villkoren blivit allt slappare.

Anders Kvist konstaterade att Riksbanken med reporäntan främst kan påverka marknadsräntor med upp till två års löptid. Korta banklåneavtal med 3 månaders Stibor som bas innefattar oftast ett golv vid nollnivån medan vissa utgivare kan lyckas få negativ ränta via certifikatsprogram.

Att fastighetsbolag överlag framöver skulle börja få betalt för att låna är dock uteslutet, betonade Håkan Johanson.

Anders Kvist fastslog att även Riksbankens upprepningar om en långsiktigt ”normal” styrränta på cirka 4 procent inte längre kan ses utgöra en given sanning så planerar inte Kungsleden sin egen långsiktiga finansiering med ett sådant scenario helt uteslutet.

När det gäller den viktigare långsiktiga ränteswapmarknaden (där rörliga låns räntor kan bindas till fasta och vice versa, SIX anm) påverkas den inte i samma utsträckning av just reporäntan. Men här betonar Kvist att centralbankernas obligationsköp påverkar rejält, däribland Riksbankens.

Enligt Kvist är det problematiskt att de stora statsobligationsköpen från centralbanker leder till ett ”stört” pris på långfristiga pengar. I fastighetsmarknaden får man osäkra och möjligen felaktiga signaler kring långsiktiga avkastningskrav.

Colliers Håkan Johanson noterar att belåningsgraderna inom kommersiella fastigheter inte har stigit märkbart. ”Du kan fråga om 70 procent utan att bli utslängd”, medan det snarare är 65 procent som är taket för de flesta bra objekt, är hans bild.