Låt kronorna växa i skogen

Skogsaktier har inte varit något att hänga i granen de senaste åren. Bolag som Stora Enso och Holmen har fallit med mellan 10 och 20 procent under ett annars lyckosamt börsår.

Bättre har det gått för den som äger riktig skog. Som förre statsministern Göran Persson och hans fru Anitra Steen. I slutet på november rapporterade tidningarna om parets skogsklipp. En investering på totalt 30 miljoner kronor i sörmländska gården Torp under de senaste fem åren har ökat i värde till 40 miljoner.

En tillbakablick på de senaste tio åren visar på en stadig pristillväxt, till synes oberörd av lågkonjunkturer och finanskriser. Under perioden har priserna på skogsmark, enligt mäklarettan i branschen, LRF Konsult, stigit med nästan 85 procent (åkermark har stigit 115 procent). Under samma tid har börsen gått back med 5 procent. Under det längre tidsspannet från 1995 till i år (halvårsskiftet) har börsen bara gått marginellt bättre än skogsmarkpriserna, 135 procent upp mot 113. Men då är inte den skogliga direktavkastningen, i form av egenhuggen julgran eller egenarrangerade jaktpartier, medräknad.

den allra senaste tiden har en svag nedgång i markpriserna under årets första halvår förbytts i en återhämtning så att priserna, sett som ett snitt i hela landet, åter är uppe på rekordnivåer kring 360 kronor per kubikmeter för växande skog.

-?Det blev en liten botten, 3 procents nedgång som ett riksgenomsnitt från nyår fram till sommaren, men sedan dess har priserna hämtat sig. Jag tror att vi får se bara en marginell nedgång sett över hela året, säger Carl-Johan Jürss, chefsmäklare vid LRF Konsult

Ett skäl till vändningen uppåt är stigande timmerpriser. Så sent som häromveckan slogs rekordnoteringar för virkespriser. Sedan i somras har virkespriserna på vissa håll stigit med 40 procent.

Här är några andra orsaker till uppgångarna:

l Låg ränta inbjuder till köp av reala tillgångar som skog. Avkastningen växer ju bokstavligt talat på träd.

l En trend mot färre och färre skogsägare när grannfastigheter köps upp.

l Anpassning till europeiska prisnivåer. Skog finns inte så mycket att jämföra med i Västeuropa men åkermark är 20-50 procent dyrare i Danmark än i Skåne.

Fundamentala faktorer talar därmed för att skogsmarkspriserna har nått en topp. Räntorna kan bara gå en väg – uppåt – vilket fördyrar skuldsättningen. Och virkespriserna anses allmänt av branschfolk vara på en tillfällig topp. Per Braconier, informationsdirektör vid Södra, förklarar:

-?Vi har höjt priserna på virke ganska mycket under hösten. Det beror på att virket från stormlagren (Gudrun 2005 och Per 2007) är slut och vi är tillbaks i samma ordning som före stormarna. Men trots att vi är i det normala läget och efterfrågan är känd är situationen onormal. Det är som om marknaden inte har anpassat sig till högre avverkningstakt, säger Per Braconier

De båda andra argumenten gäller däremot fortfarande. Två små fastigheter blir ofta mer värda per hektar när de läggs samman till en fastighet – vilket talar för att konsolideringen i branschen håller i sig.

-?Det är den vanligaste typen av affär, konstaterar Martin Lindskog, vd vid mäklarföretaget Areal som i år väntas medverka till drygt 100 fastighetsaffärer.

Snittpriset vid bolagets affärer är 457 kronor per kubikmeter växande skog, vilket är i linje med vad LRF Konsult anger som snittsiffra för skogsfastighetsaffärer i Götaland.

Ett par demografiska faktorer styr också prisutvecklingen. Många 40-talister orkar inte längre med att driva skogsbruk och kan sälja till en granne. Åt andra hållet verkar trenden av stadsbor, i likhet med Göran Persson/Anitra Steen, köper gårdar på landet. Också utländska köpare driver upp priserna på vissa objekt. Men den här typen av nybörjare är sällsynta som köpare, säger Martin Lindskog vid Areal:

-?Visst finns det exotiska köpare. Men de är en mycket liten del, säger han och nämner särskilt en serbisk far och son som köpt en skogsfastighet i Sydsverige.

Sammantaget finns det därmed fog för fortsatta prisstegringar, menar i alla fall Carl-Johan Jürss, vid LRF Konsult:

-?LRF tror att fastighetspriserna kommer att fortsätta uppåt. För skogsfastigheter tror jag på en 2-3-procentig årlig uppgång de närmaste fem åren. Åkermarkspriserna tror vi går upp 6-7 procent.

Kort sagt. Inget att investera i för den som snabbt vill bli rik. Då får man i stället vända sig till Baltikum där fastighetspriser har åkt berg- och dalbana de senaste åren. För 15 år sedan var skogen där nästan värdelös. Sedan steg priserna till som mest 25 000 kronor per hektar produktiv skog 2007. Därefter har krisen i regionen exploderat, och fastighetspriserna har backat till 9 000-10 000 kronor.

Priserna i vårt grannland kan jämföras med siffror från Småland, där priset typiskt sett är 70 000 kronor .

Utbudet av skogsmark är fortfarande stort i Baltikum men få affärer genomförs. Det kan betyda att priserna har nått en botten. Men den som investerar i grannlandsskog bör nog tänka sig för en extra gång. Det är inte bara korruption, illa skött skog och dålig infrastruktur som drar ned priserna. I Baltikum finns också en politisk risk.