”Min första fastighetsaffär”

Få branscher har skapat så många stora och nya förmögenheter som fastigheter. Det har varit sant sedan åtminstone 1960-talet då byggmästare som Lundberg, Mattsson, Wallenstam och många andra blev rika när infrastruktur och miljonprogram byggdes ut. Senare decennier har sett otaliga nya entreprenörer bli framgångsrika inom fastigheter.

Affärsvärlden intervjuar Ali Bouzeid, en ung fastighetsentreprenör som redan hunnit med en hel del även om han bara är i början av sin karriär. Längre ner i artikeln berättar även fastighetsmiljardärerna Sven-Olof Johansson (Fastpartner) och Jacob Karlsson (K-Fastigheter) hur det hela började för deras del.

Det är 2017 och 24-åriga Ali Bouzeid är på väg till Virserum, en liten ort i Hultsfreds kommun i Småland med runt 1800 invånare. Han har precis tagit sin civilingenjörsexamen och tackat nej till ett välbetalt jobb på DHL i Schweiz. Studiekamraterna har svårt att förstå hans beslut. En månadslön på strax över 80 000 kr? Bara en idiot tackar nej till det.

Men Ali Bouzeid har sållat utbudet över hyresfastigheter på Hemnet och gjort kassaflödesanalyser för att utvärdera objekten. Endast en fastighet har klarat sållningen och ser attraktiv ut av siffrorna att döma. Han ringer till mäklaren för att få komma på visning.

Fastigheten på Björkmossavägen 1 i Virserum består av fem lägenheter, fyra mindre och en stor på runt 150 kvadratmeter. Den stora lägenheten borde kunna styckas av till två mindre vilket skulle leda till högre intäkter.

”Jag gick in med 200 000 kronor, vilket var allt jag ägde. Det var väldigt mycket pengar för mig. Fastigheten kostade 2,2 Mkr så jag behövde ett lån, men bank efter bank sa nej.”

Bankerna nekade lån

Ali Bouzeid ringer runt till olika banker för att ordna med lånet som han behöver. Men det blir ingen direkt hyllningskör som han möter på andra sidan luren. Att låna ut två miljoner till en kille som inte ens har fyllt 25 år och som vill köpa en hyresfastighet på vischan verkar inte vara något som får dem att dregla i mungipan.

”I dag får jag olika investeringsmöjligheter via kontakter i branschen. Men när jag började hade jag inga kontakter, varken för att hitta objekt eller ordna med finansiering.”

”Jag gick in med 200 000 kronor, vilket var allt jag ägde. Det var väldigt mycket pengar för mig. Fastigheten kostade 2,2 Mkr så jag behövde ett lån, men bank efter bank sa nej.”

Till slut får han ändå napp. Sparbanken i Virserum ger grönt ljus för lånet och Ali Bouzeid köper fastigheten på Björkmossavägen.

”Varje utmaning har minst tre lösningar, det är min filosofi. För varje nej var det bara att kontakta nästa bank.”

Det låter som något som sägs på film. Hur blir man sådan i verkligheten?
”Jag har min mor att tacka för allt. Hon tog hand om fyra ganska stökiga ungar, lärde sig svenska och jobbade som både busschaufför och pizzabagare samtidigt. Hon lärde mig att hårt arbete lönar sig och att inget är omöjligt.”

Ali Bouzeids föräldrar flydde från krigets Libanon i slutet av 80-talet. Efter en sejour i Örebro, där Ali föddes år 1993, hamnade de till slut i Linköpings miljonprogramsområde Ryd. Pappan flyttade tillbaka till Libanon efter några år. Moderns styrka har varit och är fortfarande den största inspirationskällan.

Passiva inkomster är mångas dröm. Att äga fastigheter låter som ett perfekt upplägg. Hur mycket jobb innebär det egentligen att äga en hyresfastighet?
”Det blir vad man gör det till. Självklart kan man köpa en fastighet enbart för att få passiva inkomster och inte göra något med den. Men då får man också räkna med ett passivt resultat, det vill säga låg avkastning och ett förfallet bestånd. Min strategi har hela tiden varit att skapa positiv värdeutveckling i fastigheterna som jag investerar i.”

Hur då?
”Det kan handla om att stycka av större lägenheter till mindre, renovera vinden/källaren och hyra ut eller byta uppvärmningssystem för att minska de löpande kostnaderna. Fastighetsutveckling kräver dock en del jobb. Jag bestämde mig redan från start att gå in helhjärtat och har haft detta som heltidssysselsättning sedan dess.”

“Självklart kan man köpa en fastighet enbart för att få passiva inkomster och inte göra något med den. Men då får man också räkna med ett passivt resultat, det vill säga låg avkastning och ett förfallet bestånd.”

Fyra år har gett 60 miljoner

Ali Bouzeid startade Vasa Fastigheter och hyresfastigheten i Virserum blev alltså den första investeringen.

“Jag köpte fastigheten för 2,2 Mkr under 2017 och sålde den ett år senare med ett högre driftnetto för 2,975 Mkr. Jag hade investerat runt 275 000 kronor i utveckling och gjorde en liten vinst på 500 000 kronor.”

Investeringar som antingen höjer intäkterna eller minskar driftkostnaderna resulterar inte bara i ett ökat driftnetto utan höjer samtidigt värdet på beståndet. Efter Virserum sattes bollen i rullning. I takt med att kapitalet ökade kunde Ali Bouzeid göra om resan men i större orter. Från Virserum i Småland till Mjölby och senare Linköping i Östergötland. I dag har han hunnit med 16 fastighetsinvesteringar där den ackumulerade vinsten på fastighetsnivå sedan starten uppgår till strax under 60 Msek. Målet är att bygga ett miljardbolag.

Bygger i egen regi

Ali Bouzeids strategi var länge att köpa, utveckla och sälja. Men han längtade även efter att bygga i egen regi. Efter att ha byggt en tillräcklig kapitalbas startade han under 2020 Cederdalen Fastigheter som köper mark och bygger från grunden. Ren fastighetsutveckling från ax till limpa.

”Jag hade byggt lite nyproducerat med Vasa Fastigheter innan men det har främst tagit fart med Cederdalen. Detta år färdigställs 25 lägenheter men vi har runt 200 lägenheter i planerad produktion som ska påbörjas under 2022. Fastighetstillgångarna i produktion uppgår till 140 Mkr. Att se hur mitt arbete kan skapa en direkt förändring i samhället är fantastiskt.”

Det stora projektet för Cederdalen just nu är ett projekt med bostadsrätter i Södertälje. Planen var från början att bygga hyresbostäder. Avtalet med köparen, som skulle förvärva fastigheten när den var färdig, var tecknat. Förvärvet var dock villkorat av att Cederdalen skulle få bygglov, något som till slut inte beviljades av kommunen och Cederdalen fick betala tillbaka handpenningen till kunden.

”Det var lite struligt och en del pengar inblandat. Initialt var kommunen positiv men sedan fick vi ändå avslag på bygglovsansökan. Men vi ställde snabbt om till bostadsrätter istället och fick beviljat bygglov. Det är min viktigaste lärdom, att vara anpassningsbar och snabbt kunna tänka om vid motgångar. Det är dyrt att ha projekt som står still.”

Kommer ni främst att bygga bostadsrätter framöver?
”Vi bygger allt och kommer att fortsätta med det. Att bygga bostäder åt andra är mitt sätt att bidra till samhället. Nästa byggprojekt kommer att bli hyresrätter som vi dessutom ska behålla för egen förvaltning.”

Jacob Karlsson, VD och grundare av K-fastigheter, 35 år

Hur gammal var du när du köpte din första fastighet?
”Jag var 24 år, fastigheten bestod av åtta marklägenheter i Hässleholm i Skåne med en boyta på 640 kvadratmeter. Jag gick in med en miljon kronor själv och lånade fem miljoner. Efter amortering hade vi 16 000 kronor i fritt kassaflöde per månad för fastigheten.”

Vad minns du extra tydligt från din första fastighetsaffär?
”Det var en helt otrolig känsla. Jag har två riktigt stora ögonblick i karriären. Det ena var när jag precis hade köpt lägenheterna där i Hässleholm och signerat lånet på fem miljoner. Jag skrek i bilen på väg hem för jag var så uppspelt. Det andra riktigt stora ögonblicket var när vi börsnoterades 2019.”

Hur kommer det sig att du började med fastigheter?
”Jag jobbade på bank när jag var 22 år och vid sidan av det köpte jag bostadsrätter som jag rustade upp och sålde vidare. Sedan började jag köpa mark för att bygga villor och som jag sedan sålde. Men jag blev kär i vartenda projekt. Det tog emot att sälja det jag hade byggt, jag ville hellre behålla mina skapelser. Sedan köpte jag fastigheten i Hässleholm när jag var 24 år och där föddes K-fastigheter.”

Vilket råd hade du velat ge till ditt yngre jag när du blickar tillbaka på din resa?
”Det är så lätt att se hinder, men jag har med åren satt upp en huvudregel: man får inte identifiera ett problem utan att även identifiera ett förslag på en lösning. Sedan behöver man inte vara så duktig från start, huvudsaken är att man är beredd på att lägga ner tid på sitt projekt och tror på det man gör.”

Har du något tips till de som vill börja investera i fastigheter i dag?
”Det är bara att börja även om det är i liten skala. På ett år kommer du aldrig hinna det du önskar men på 10 år kommer du hinna längre än du någonsin trodde.”

Fri hyressättning behövs

Innan sommaren stormade det rejält kring hyressättningen i nyproduktion, en fråga som ledde till att regeringen Löfven avsattes strax innan midsommar.

Vad tänker du om fri hyressättning i nyproduktion, skulle det göra att ni bygger fler hyresrätter?
”Jag är positivt inställd till fri hyressättning, jag tror det skulle leda till att vi fastighetsutvecklare skulle ta oss an mer hyresrättsprojekt. I dagsläget har jag avstått från projekt som jag nog hade satsat på om fri hyressättning var möjligt. Systemet med presumtionshyror är en bra bit på vägen men Sverige kommer behöva ställa om till fri hyressättning så småningom”, säger Ali Bouzeid.

Efter finanskrisen i början av 1990-talet bildades flera av dagens stora fastighetsbolag, bland annat Castellum, Akelius och Klövern. Dessa bolag har dock fått åtnjuta fallande räntor i 30 års tid, något som har lett till enorma värdeökningar i beståndet. Dagens situation är annorlunda.

“I dagsläget har jag avstått från projekt som jag nog hade satsat på om fri hyressättning var möjligt.”

Är du rädd för stigande räntor?
”Jag ska inte ge mig på någon ränte- eller inflationsprognos. Det enda jag kan göra är att förbereda mig för framtiden genom att ta höjd för stigande räntor i kalkylerna, det är jag noga med vid investeringsbeslut. Jag ser till att ha en buffert. Det kostar lite men är en bra försäkring.”

Var bor du i dag? I något egenproducerat?
”Jag bor i Solna men inte i egenproducerat. Det vore häftigt att göra det i framtiden.”