Rallyt kan gå mot sitt slut

Det framgår av SIX News snabbgenomgång av fastighetsaktiernas totalavkastningar.

Huruvida svenska och europeiska noterade fastighetsaktier just gått in i en sund vinsthemtagningspaus eller om vi bevittnar att börsen börjat prisa in risken för en räntedriven tillgångsbubbla som börjat knaka i fogarna, det får tiden utvisa.

Då sektorn på sina ställen tagit i rejält med hävstången i ett bet på att nuvarande gynnsamma trender ska hålla i sig är det ej osannolikt att ett försämrat börssentiment kan tvinga upp eventuella sårbarheter på bolagsnivå till ytan.

I den första tabellen nedan visas totalavkastningen som kunnat erhållas om man legat fullinvesterad i Stockholmsbörsens fastighetsaktier kontra Stockholmsbörsen som helhet under de senaste 5 åren.

Här framgår att Stockholmsbörsens fastighetsaktier de senaste 5 åren totalavkastat i genomsnitt 24 procent per år, eller 8 procentenheter mer årligen än börsen som helhet.

Det senaste året ökade avkastningsgapet till hela +13 procentenheter och räknat sedan årsskiftet har fastighetsaktierna gått 2 procentenheter bättre än börsindex. Men till följd av rejäl kurssvaghet under den gångna veckan summerar den senaste månaden till en eftersläpning för fastigheterna: -4 procent relativt Stockholmsbörsen.

Av tabellen framgår även att utvecklingen som bevittnats i Stockholm svarar väl mot vad som kunnat ses i Europa: en placering i noterade europeiska fastighetsfonder har i kronor räknat uppvisat en snarlik avkastningskurva över samma tidshorisont, så väl i absoluta termer som relativt den bredare europeiska aktiemarknaden.

Den potentiella inbromsningen för fastighetsaktier är med andra ord ett fenomen på åtminstone europeisk nivå.

I den andra tabellen nedan visas utvecklingen fördelad på dagens 20 olika Stockholmsnoterade stamaktier. Ser man på gruppens totalavkastning följer så väl genomsnitt som median SIXREX-indexet mycket väl, något som kan förklaras av att bolagsgruppen inte förändrats särskilt mycket över perioden.

Vidare framgår att de nuvarande bolagen per årsskiftet jobbade med i genomsnitt ungefär en tredjedel stamaktiekapital relativt den tillgångsmassa de förvärvat in och byggt upp i balansräkningarna. Resten av risktagandet får olika former av räntebärande skulder, övriga skulder (inklusive uppskjuten skatt), minoritetsandelar och preferensaktier stå för.

Går man igenom tabellen i mer detalj bör först noteras att expansiva Balder tagit över tronen som det noterade fastighetsbolag som numera besitter de största bokförda tillgångsvärdena, inräknat så väl förvaltningsfastigheter som relaterade verksamheter och sidoverksamheter.

Intressant är även att börsnykomlingen Hemfosa genom aggressiv förvärvsexpansion redan var uppe på plats 8 i termer av storlek vid årsskiftet.

Bland de bolag som funnits med på börsen i 5 år är det just storleksledaren Balder som levererat det starkaste totalavkastningsgenomsnittet: på extrema +53 procent per år över perioden. Inte långt därifrån, på +48 procent årligen, hamnar en investering i Sagax (A-aktien).

Ser man till den nuvarande finansiella hävstången på stamaktiernas bokförda kapital ses samtidigt mycket stora bolagsvariationer.

Likställer man väldigt förenklat hög andel stamaktiekapital med låg finansiell risk så finner man bolag som Hufvudstaden (59 procent), Heba (53 procent), Wallenstam (41 procent), NP3 (41 procent), Kungsleden (40 procent) och Atrium Ljungberg (40 procent).

I andra änden av detta finansiella hävstångsspektrum finner vi Corem (15 procent) som dessutom är största ägare i Klövern (16 procent), bolaget med näst högst hävstång på stamaktierna. Anledningen är delvis att de båda bolagen varit stora emittenter av det populära preferensaktieinstrumentet, något som även gäller Sagax (19 procent) i nästan lika stor mån.

Bland övriga bolag som pressat stamaktiehävstången mer än genomsnittet på 33 procent finner vi Victoria Park (20 procent), FastPartner (21 procent), Diös (27 procent), Hemfosa (27 procent), Balder (28 procent), Wihlborgs (28 procent) och Catena (32 procent).

Det bör påtalas att så väl i teorin som i praktiken kan framgångsrik derivatsäkring av ränterisk, skattesköldseffekter från ökad belåning (ökade ränteavdrag), attraktivt prissatta preferensaktie- och obligationsemissioner (från bolagets synvinkel) etcetera självklart göra en positiv skillnad för bolagen som valt att pressa upp stamaktiernas hävstång hårdare.

Att bolagen ska fungera väl även när underliggande fastighetsvärden, eller kapitalmarknadens villkor för den delen, periodvis försämras förutsätter dock att sektorn lämnat ett visst svängrum kvar i finansieringen. För som amerikanske finansmannen Warren Buffett påtalat är det först när tidvattnet ebbar ut som man kan urskilja vem som simmat naken (se Berkshire Hathaways årsredovisning för år 2001).

Tabell 1: Fastighetsrallyt i Stockholm och fastighetsrallyt i Europa

———————————————————————-

                                                      
Totalavkastning (SEK)

                            
——————————–

———————————————————————-

Källa: SIX Edge

Sammanställning: SIX News

MSCI Europe REITS GI och MSCI Europe GI mäter totalavkastningen i dollar för stora till medelstora börsnoterade fastighetsfonder respektive stora till medelstora noterade fastighetsbolag i Europa. SIX har räknat om avkastningen i kronor.

Totalavkastning och USD/SEK spotkurs avser per efter börsens stängning 2015-03-06.

———————————————————————-

Tabell 2: Rallyt i Stockholms nuvarande fastighetsaktier – SIX

———————————————————————-

———————————————————————-

———————————————————————-

———————————————————————-

Källa: Bolagsräkenskaper från senaste rapporter, kursdata SIX Edge Sammanställning: SIX News

———————————————————————-

Totalavkastning avser per efter börsens stängning 2015-03-06.

Klöverns och Victoria Parks totalavkastning avser A-aktien 1 år och 5 år tillbaka, B-aktien för i år. Sagax totalavkastning avser A-aktien 5 år tillbaka, B-aktien för övriga perioder.

Stamaktier/Tillgångar avser moderbolagets stamaktiekapital som andel av hela balansomslutningen. Här exkluderas minoritet och preferensaktiekapital.

Corems, Fastpartners, Klöverns och Victoria Parks stamaktiekapital är uträknat som [totalt eget kapital] – [utestående preferensaktier * upplösningsbelopp per preferensaktie].

———————————————————————-

nullnull