Såpamakaren som blev bodrottning

På kontoret på Luntmakargatan i Stockholm står arkitektmodellerna på rad. Det är det ena bostadskvarteret efter det andra i miniformat, med modern arkitektur, ljusa färger, stora balkonger och glaspartier. På ett litet torg är en ofattbart liten hund ute och promenerar med husse, som är ett par millimeter hög.

Vi är på ett noterat bolag men inte på NCC, Skanska eller JM. Vi är hos SBC, Sveriges Bostadsrättscentrum AB, noterat på Aktietorget. Det är inte många som vet vad SBC är. Trots att bolaget befinner sig mitt i den glödheta bostadsrättsbranschen, har ett börsvärde på över 1 miljard och en lönsamhet som skulle göra många avundsjuka. Att få SBC mer känt är en av de viktigaste uppgifterna för nya vd:n Helena Skåntorp, med ett förflutet som vd på tv-produktionsbolaget Jarowskij. Det och att expandera. Tillväxten var i den senaste rapporten över 50 procent och rörelsemarginalen 25 procent för SBC, som sköter förvaltningen åt bostadsrättsföreningar och bygger bostadsrätter.

– Målet är att en person som tittar upp på ett SBC-hus ska känna att här finns det coola och sexiga lägenheter, vilket är ganska långt från HSB och Riksbyggen i dag, säger Helena Skåntorp, som genast ber om ursäkt för sitt ordval.

“Coolt” och “sexigt” är kanske vanliga termer i tv-världen men mindre frekvent använda för att beskriva en noterad fastighetskoncern.

SBC har en lång historia. SBC ekonomisk förening bildades 1921 (två år före HSB) med syftet att främja bostadsrättsformen. I början handlade verksamheten främst om gemensamma inköp av kol och olja. I dag är det en intresseorganisation där medlemmarna utgörs av drygt 4 000 bostadsrättsföreningar och mer än 16 000 privatpersoner som bosparar i SBC, via Handelsbanken.

Så småningom avskildes en del av verksamheten i ett separat bolag. För ett år sedan noterades SBC på Aktietorget. Sedan dess har aktien stigit 137 procent. Ordförande Lennart Hedquist har flaggat för en flytt till OMX nordiska lista i år.

– Det är inget beslut fattat även om målsättningen är att vi ska noteras på Stockholmsbörsen. Men jag ser gärna att vi har arbetat fram en uttalad expansionsplan innan dess, säger Helena Skåntorp.

Verksamheten i det noterade bolaget är indelad i två grenar. Den ena är förvaltning och rådgivning åt bostadsrättsföreningar. Det handlar dels om ekonomisk förvaltning, att ta hand om föreningarnas bokföring, dels teknisk förvaltning, där företaget sköter underhåll av fastigheten men även tar hand om de så populära omvandlingarna av råvindar till bostäder.

Dessutom finns en juridisk rådgivning som till stor del ägnar sig åt ombildning av hyresrätter till bostadsrättsföreningar.

Den andra delen av SBC köper mark, projekterar och bygger bostadsrätter som sedan säljs i första hand till SBC:s bosparare. Just nu bygger bolaget 400 bostadsrätter, främst i Stockholm, Malmö och Göteborg. Planen är att fram till och med 2009 bygga fler än 1 200 bostadsrätter.

Helena Skåntorp tillträdde så sent som vid årsskiftet, men har redan målet klart för sig. SBC ska växa både inom förvaltning och som bostadsrättsbyggare. Ju mer priserna på bostadsrätter rakar i höjden, desto större ansvar blir det för styrelserna i bostadsrättsföreningarna. Oro för plötsligt framtvingade stambyten och stora minusposter i resultaträkningen fördärvar nattsömnen för många bostadsrättsägare.

– Marknaden för förvaltningstjänster kommer att fortsätta att växa. Antalet bostadsrättsföreningar ökar. Det är en så stor del av vår ekonomi som vi investerar i vårt boende och det är ett stort ansvar att sitta i styrelsen i föreningarna. Därför ökar efterfrågan på våra tjänster. För att inte drabbas av negativa överraskningar är det många styrelser som väljer att lägga ut den här typen av tjänster på oss, säger Helena Skåntorp.

Ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter i Stockholms innerstad sker inte längre i samma rasande tempo som tidigare, det finns helt enkelt inte längre så många hyresrätter att ombilda. Men i Göteborg och Malmö, och även utanför storstadsområdena, är intresset fortsatt högt. Och med den borgerliga regeringen finns det chans till extra draghjälp.

Regeringen har redan fattat beslut som gynnar bostadsrättsformen (se ruta här intill). Borgarna överväger också att sänka kravet på hur många hyresgäster som ska vara för ombildning för att den ska kunna genomföras. I dag måste två tredjedelar av hyresgästerna rösta ja, men den gränsen kan i år komma att sänkas till 51 procent i alla fall om moderaterna får som de vill. 2005 motionerade Fredrik Reinfeldt i riksdagen för en ändring.

– Inom de närmaste två till tre åren tror jag inte att ombildningarna avtar. Sedan kanske vi får se en viss mättnad. Men vi kan växa ändå. Vi kan göra förvärv och vi kan växa regionalt, också utanför Sveriges gränser. Även om det ligger lite längre fram tiden, säger Helena Skåntorp.

Större volymer i förvaltningen ska öka lönsamheten och jämna ut intäktsflödet, som kan bli extremt ryckigt beroende på när stora bostadsprojekt kan börja säljas.

– För att få bättre lönsamhet i förvaltningen behöver vi bli en ännu större spelare och köpa mindre regionala aktörer, säger hon.

Bra volymer i förvaltningen är en av förklaringarna till SBC:s goda marginal. En annan, och kanske ännu viktigare anledning, är att man haft bra affärsnäsa när det gäller att projektera nya bostadsrätter. Fokus ligger på attraktiva och centrala lägen och inget bygge börjar innan hälften av lägenheterna har sålts. Oftast säljs ungefär 75 procent av beståndet till de egna bospararna och resten till andra spekulanter. Priserna sätts medveten något lägre än marknadsvärdet för att premiera bospararna.

I vissa attraktiva projekt går alla lägenheter till de egna bospararna. Svea Artilleri på Östermalm i Stockholm är ett sådant exempel. Där såldes lägenheterna, en del av dem byggda för äldre enligt konceptet trygghetsboende, slut i rekordfart. Priset? Upp till 60 000 kronor per kvadratmeter. Frågan inställer sig onekligen om inte den 15-åriga prisboomen på bostadsrätter är nära sitt slut.

– Man kan alltid känna att nu är vi på toppen, bättre än så här kan det inte bli. Men om man har varit med ett tag, vet man att det kommer dippar. På sikt är det ändå ett bra finansiellt beslut att äga sitt boende. På lång sikt tror jag att priserna fortsätter upp, säger Helena Skåntorp.

Hon hänvisar till att priser och kostnader för boendet inte är högre i Sverige än på andra håll i Norden eller andra jämförbara marknader.

– Jag tror att priserna kommer att vara stabila eller fortsätta upp något de kommande två åren. Sedan kan det komma en dipp. År 2007 blir ett bra år, ännu har vi inte fått några signaler om något annat. Jag tror inte på någon bubbla.

Hon räknar med att räntorna fortsätter upp, men verkar inte särskilt oroad över att bostadsrättsköparna belånar sig för högt och tvingas sälja om räntorna stiger.

– Jag inbillar mig att de som bosparar och har gjort det under en lång tid hänger med i ränteutvecklingen en aning. Det skrivs mycket om räntorna och jag hoppas att de är medvetna. Men det är klart att det är svårt att veta vilka skygglappar folk har, skygglappar har man ju själv ibland, konstaterar hon.

Själv har hon bott i bostadsrätt i småhusform i Österåker, men bor nu i en villa på 150 kvadratmeter i Djursholm. Räntorna har hon hälften bundna och hälften rörliga.

Det kan synas som ett oerhört långt steg att lämna produktion av program som Parlamentet och Room Service (även om det sistnämnda handlar om renoveringar) för ett SBC. Men det var inget svårt beslut.

– Det var dags att prova på något annat. Dessutom hade jag tillsammans med kompisar börjat spåna på hur man skulle kunna göra något inom ungdomsbostäder, där finns det verkligen ett behov.

Ett annat område hon vurmar för är seniorboendet, där SBC bygger lägenheter som man ska kunna bo kvar i även om vårdbehovet ökar.

– När man blir äldre fråntas man vissa rättigheter, men man gillar antagligen fortfarande gott vin och god mat. Man är fortfarande vuxen, även om man behöver mer vård. Jag tror verkligen på våra koncept för ungdoms- respektive trygghetsboende, eftersom det kommer stora ålderskullar både med ungdomar och fyrtiotalister, säger Helena Skåntorp.

Rådgivning är inte en främmande värld för Helena Skåntorp som började sin karriär som auktoriserad revisor på Öhrlings. Via it-bolaget Sterling Software gick hon till Arla, där hon var ekonomidirektör.

2001 blev hon vd för tv-produktionsbolaget Jarowskij. En headhunter ville ha en modig tjej som kunde siffror och inte var rädd för kändisar. Det visade sig ganska snart att just hennes oräddhet kom väl till pass.

– Bolaget hade inget eget kapital och ingen likviditet. Och sedan kom lågkonjunkturen. Det var kris, jag tror att vi sade upp två tredjedelar av personalen. Det var enormt pressande, vi satt i förhandlingar med leverantörer varje dag. Samtidigt var det väldigt mycket sälj- och marknadsfokus som gällde.

Varje dag klockan 12 kom de nordiska kanalernas tittarsiffror för dagen innan. Där fanns signaler om vilka tv-bolag som behövde nya programidéer för att locka rätt tittare vid rätt tid på dagen.

– Nya programidéer kom ju givetvis inte på mitt initiativ, men det blev mitt jobb att dra ned på administration och frigöra resurser för sälj och utveckling. En nyhet vi skapade var Room Service, vars produktion helt sponsras av Målaremästarna.

Så småningom fick Jarowskij in riskkapitalisten Amplico och sedan kom de svarta siffrorna. 2004 såldes bolaget till MTV Produktion, som i dag heter Zodiak Television och är noterat på OMX med ett börsvärde på drygt 500 miljoner kronor.

Helena Skåntorp var kvar som vice vd en tid och gick sedan till Canal Plus som vice vd med ansvar för sälj och marknadsföring.

– Jag var där i nio månader och fick under den tiden nya ägare två gånger. Bolagets värdering steg mycket kraftigt, säger hon.
Vid andra ägarbytet, för ungefär ett år sedan, tog riskkapitalisterna på KKR och Permira över och sparkade både vd och vice vd med omedelbar verkan

– Jag fick gå på dagen. Det var en intressant upplevelse. Så här i efterhand. Då var jag jätteledsen, jag höll knappt ihop. Men nu är jag krasst medveten om att man en dag kan få sparken. Det, och den starka pressen under Jarowskijåren, har på något sätt gjort mig trygg. Det kan inte bli så mycket värre.

Det underlättade dock att hon ändå hade uppnått sina mål och levererat bra resultat. Kalendern var inte heller helt blank. Hon var redan invald i tre styrelser, Mekonomen, Hemtex och ÅF, och hade kunnat välja att arbeta som styrelseproffs.

– Det kan jag tänka mig senare i livet. Men nu känns det mycket viktigare med det operativa arbetet.

Det blev alltså SBC. Som trots att bolaget finns i den traditionellt mansdominerade byggvärlden länge har letts av kvinnor. Helena Skåntorp tog över efter Ulrika Francke som i sin tur föregicks av Mirja Kvaavik Bartley. Även finanschefen är en kvinna, Hjördis Berg. Helena Skåntorp säger sig inte sakna den glassiga tv-världen.

– En bra affärsmodell och rätt paketering är väldigt viktigt på tv och även här på SBC. Liksom att sätta rätt människor på rätt plats. I alla företag finns det folk som har behov av att få stå i rampljuset, jag är bra på att lyfta fram dem. Jobben är väldigt lika faktiskt, säger hon och låter själv lite förvånad.

_______________

En deckarälskande mittfältsmotor

Namn: Helena Skåntorp

Född: 1960 i Stockholm.

Familj: Två tonårsbarn, pojkvän och tre bonusbarn.

Förebilder: Mamma Berit och pappa Pär, som var vd för det börsnoterade kemisk-tekniska bolaget Kebo i Beijersfären.

Bor: Villa i Djursholm.

Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet, doktorandstudier på Handels.

Styrelseposter: Mekonomen, Hemtex och ÅF (men avser lämna ett uppdrag).

Fritid: Mycket sportintresserad, bland annat fotboll och skidor (nyss hemkommen från två veckors skidresa i Kanada). Men sitter också gärna framför brasan med en tjock deckare och nybakade bullar.

Är som ledare: Mittfältare. Bra på att samla laget, hålla koll och få folk att utveckla sina resurser ett snäpp till.

Favorit-tv: CSI, nyheter och deckare, gärna brittiska.

_______________

SBC i siffror

Börsvärde: 1 082 mkr

Kursutveckling: +137 procent jämfört med första avslut på Aktietorget i februari 2006.

Anställda: 230

Omsättning: ca 325 mkr

Rörelsemarginal: ca 25%

Större ägare:

* SBC ekonomisk förening 46,5%,

* SBC Stiftelseförvaltning 12%,

* Capital Cube (Håkan Blomdahl) 8,1%

* Hans Haraldsson1,9%

* Hans Borgelin 1,7%

__________________

Borgerliga förslag som gynnar SBC:

Inkomstskatten: Inkomstskatten på bostadsrättsföreningar, även kallad schablonskatt, har tagits bort. I många bostadsrättsföreningar innebär detta minskade kostnader med 500-1 000 kronor per månad för en normallägenhet. SBC tror att ungefär hälften av Sveriges bostadsrättsföreningar får glädje av detta direkt. Enligt statsbudgeten var skatten värd 900 miljoner kronor.

Fastighetsskatten. Regeringen har sänkt fastighetsskatten från 0,5 procent till 0,4 procent för bostadsdelen i flerfamiljshus samt fryst taxeringsvärdet 2007 och 2008. För småhus ändrades även markvärdestaxeringen vilket påverkar bostadsrätter i småhusform, så kallade radhusföreningar, positivt.

Majoritetskravet: I dag måste två tredjedelar av hyresgästerna rösta för en ombildning till bostadsrätt. Här har regeringen sagt att den kan gå ned till 51 procent, en nivå som gällt tidigare. En ny regel kan träda i kraft vid halvårsskiftet.

Stopplagen: Regeringen överväger att ta bort stopplagen, något som enligt SBC skulle gynna ombildning av hyresrätter i kommunala fastigheter till bostadsrätter. I dag måste länsstyrelsen godkänna om ett kommunalt fastighetsbolag ska sälja en fastighet, exempelvis till en bostadsrättsförening. En hearing är planerad inom de närmaste veckorna.