Ser om sitt hus

Det tar ett par dagars ettrigt ringande på Rutger Arnhults mobiltelefon innan han svarar. Det är oklart om han är genuint upptagen eller om han reagerar på det sms som undertecknad skriver efter första påringningen – att det är Affärsvärlden som hör av sig för en artikel. Sannolikt anar han vad saken gäller och drar ut på ­tiden. Det som han har uppmärksammats för sedan sju månader är att han storköpt ­aktieposter i ett av Sveriges största fastighetsbolag – Castellum. När han blivit till­frågad i medierna har han svarat svepande om vad syftet är med köpen. Det ligger ju i sakens natur att man ogärna avslöjar sina verkliga intentioner i affärer om det riskerar att försämra pris eller förhandlingsläge. Den officiella versionen är att han ­gillar bolaget, att aktien har ett bra pris och att det hela är en finansiell placering. Men det är lätt att ana ugglor i mossen.

Enligt databasen Holdings sammanställning den sista januari i år har Rutger Arnhult köpt totalt 12 miljoner aktier i Castellum för i runda tal 130 kronor styck. Aktierna är värda omkring 1,5 miljarder kronor och motsvarar 4,4 procent av aktier och röster. Det ger honom en plats som tredje största ägare i det annars herrelösa, och därmed i hög grad tjänstemannastyrda, bolaget där ägandet i övrigt helt kännetecknas av fonder och kapitalförvaltare. Detta har alltså skett sedan juni i fjol då Rutger Arnhult inte ägde en enda aktie i Castellum. Sedan dess har han varje månad tagit rejäla tuggor där den minsta månadsuppdateringen ligger på 100 miljoner kronor.

Med tanke på att Rutger Arnhult redan rankas som en av Sveriges mäktigaste personer i fastighetsbranschen har nyfikenheten i omvärlden växt. Vad har han egentligen i kikaren?

Arnhults sfär består av de börsnoterade fastighetsbolagen Klövern, där han är vd, Sagax, Corem, Agora och Tobin Properties. Ägarbilden är komplicerad. I grunden finns hans privata koncerner M2 Asset Management och Arnia Holding med en lång rad dotterbolag. Tillsammans med Castellum och mindre tradingbetonade innehav har hans portfölj ett marknadsvärde på drygt 7 miljarder kronor, enligt Holdings. Men här finns också ägande via börsbolagen där till exempel Corem är näst största ägare i Klövern.

Portföljvärdet ger Rutger Arnhult en tredje­plats bland Sveriges tyngsta fastighetsägare på börsen, efter Fredrik Lundberg och Erik Selin. Inte illa för att ha börjat med två tomma händer. Rutger Arnhult började som aktieanalytiker med fastighetsbolag som specialitet på dåvarande Alfred Berg och Öhman Fondkommission. I mitten av 1990-talet, efter fastighetskraschen, började han köpa fastigheter själv, med facit i hand till vrakpriser. Sedan dess har fastighetsvärdena uppvisat en obruten stigande kurva och räntorna en nästan lika rak kurva nedåt. I 25 års tid har det varit en synnerligen lönsam affär att investera i fastigheter.

Den som byggt ett imperium vill eventuellt bygga vidare på det, men framför allt försvara det. Och det är här Rutger Arnhults stora aktieköp i Castellum kommer in i ­bilden.

Klövern och Castellum har mycket liknande inriktningar. De investerar i kommersiella lokaler som kontor, lager- och logistikfastigheter. Båda har en viss del ­butikslokaler men är i färd med att dra ned på det. Castellums vd Henrik Saxborn skriver i den färska årsredovisningen att han känner sig osäker inför den framtida ­utvecklingen inom butikssegmentet och att bolaget därför medvetet och successivt har minskat andelen butiksytor. Endast 10 procent av hyresintäkterna kommer i dag från butiker. Däremot tror han stenhårt på logistikfastigheter, vars framtid bedöms ljusna i takt med tillväxten i e-handeln.

Klövern jobbar på samma sätt. Ett bestånd av butiksfastigheter har sålts till det butiksspecialiserade Agora med aktier som betalning. Därför är både Rutger Arnhult, via M2-gruppen och Klövern, storägare i Agora. I övrigt satsar Klövern på kontor och logistik.

På aktiemarknaden har man så smått börjat titta på fördelarna med att slå samman Klövern och Castellum. En sådan affär skulle skapa ett bolag som konkurrerar med Vasakronan om titeln som Sveriges största fastighetsbolag med ett samlat fastighetsvärde på 120 miljarder kronor.

En aktieanalytiker på en av de större bankerna räknar upp en rad synergier: Bolagen kompletterar varandra geografiskt där Klövern har tyngdpunkt i Stockholm och Castellum i Göteborg. De har överlappande innehav i tillväxtregioner där ett samlat ägande skulle ge skalfördelar i förvaltningen. Aktien i ett sammanslaget Castellum/Klövern skulle bli mer likvid. Finansieringskostnaden i det högre belånade Klövern skulle kunna minskas.

Castellum är dubbelt så stort som Klövern och aktien har dessutom en betydligt högre värdering. Medan Castellum har ett eget kapital per aktie på 123 kronor och aktien i skrivande stund står i 127 kronor, en substansrabatt på 3 procent, har Klövern ett eget kapital på 15 kronor per aktie som står i 9 kronor. Det ger en rabatt på 40 procent.

Givet att någon skulle få för sig att slå ihop de båda bolagen är den naturliga affären att Castellum köper Klövern.

Och här kommer poängen. Den position som Rutger Arnhult snabbt byggt upp i Castellum innebär att om Castellum skulle köpa Klövern med egna aktier som betalning så skulle Rutger Arnhult få mer än 10 procent i Castellum.

Detta faktum kan tolkas både offensivt och defensivt. Man kan tänka sig att Rutger Arnhult vill få till en sådan affär. Man kan också tänka sig att han helt enkelt ser om sitt hus för det fall att Castellum skulle lägga ett fientligt bud på Klövern. Han har satt sig själv som ett giftpiller. Anfall är bästa f­örsvar.

När Affärsvärlden konfronterar Rutger Arnhult med dessa teorier låter han road och intresserad och vill veta allt om vilka synergier som analytiker ser i en sammanslagning.

– Det verkar vara fler som ligger vakna på nätterna och tänker. Klövern är en attraktiv uppköpskandidat, säger han, och fort­sätter:

– Jag får ofta frågan varför jag köper i Castellum och inte i Klövern, och det enkla svaret är att jag inte kan köpa mer i Klövern utan att utlösa budplikt. Och att köpa ut Klövern från börsen varken kan eller vill jag. Så eftersom jag gillar fastigheter har jag sett mig om efter andra investeringar i sektorn. Castellum jobbar på samma marknad som Klövern, så jag vet vad jag köper. Och så länge jag tycker priset är bra så köper jag.

Till Nyhetsbyrån Direkt har Rutger Arnhult också påpekat att Castellum-köpen främst ska betraktas som en likvid investering. Det är inte första gången Rutger Arnhult låter som om han saknar maktambitioner. När han i november 2008 köpte in sig i Klövern lät det på precis samma sätt.

– Corems förvärv i Klövern ska ses som en kapitalplacering. Vi anser att rabatten på de noterade fastighetsbolagen är stor i relation till den underliggande direktmarknaden. Klövern är ett mycket välskött bolag med en stabil finansiell ställning och en hög ­direktavkastning, sa han till Nyhetsbyrån Direkt i samband med förvärvet.

Året därpå tog han plats i styrelsen och två år senare utsågs han till vd. Han köpte samtidigt på sig fler aktier och vid bolagsstämman i april 2012 lyckades han på ett ­något kontroversiellt sätt kuppa in ­Corems finanschef Eva Landén i Klöverns styrelse. Mitt under stämman deklarerade han, utan den andra storägaren Paulssons vetskap, att han ville att Landén skulle få en plats i styrelsen. Tillsammans med den andra storägaren, Arvid Svensson Invest, fick han igenom förslaget och maktövertagandet var ett ­faktum.

Ett mindre framgångsrikt försök till maktövertagande var när Rutger Arnhult 2009 köpte in sig i industrifastighetsbolaget Sagax och blev bolagets näst störst ägare. Arnhult beskrev en sammanslagning mellan Sagax och Corem som en drömaffär, men den största ägaren hade den tredje största ägaren Staffan Salén på sin sida och tillsammans satte de stopp för upptåget.

Finansieringen av aktieköpen i Castellum sker delvis genom att Rutger Arnhult har låtit sitt privata bolag M2 ta upp ett obligationslån på 900 miljoner kronor, delvis från kassaflöden i de bolag han äger.

– Jag vill ju investera. Vi köper fastigheter direkt i M2, men fastigheter är dyra nu och inte lätta att hitta. När vi inte är fullinvesterade tittar vi på indirekta investeringar som till exempel aktier i ett fastighetsbolag som Castellum. Det ger oss en bra flexibilitet, större riskspridning och en god avkastning på eget kapital. Om du räknar bort utdelningar från preferensaktier som en räntekostnad har Castellum ett p/e-tal på 13,5 och Klövern 8,5.

På frågan om han tänker fortsätta köpa i Castellum, var någon eventuell övre gräns går och om han har maktambitioner i bolaget svarar han så här:

– Jag köper så länge jag tycker värderingen ser bra ut, men jag har inga maktambitioner. Det är klart att jag inte skulle tacka nej till att vara delaktig, men en plats i styrelsen är jag inte intresserad av. Med de börsregler som gäller för styrelseledamöter skulle jag periodvis bli förhindrad att handla med aktien. Och Castellums valberedning har gjort sitt jobb för i år, där kan du se att jag inte är med bland förslagen.

En annan välkänd person i fastighetsbranschen som känner Rutger Arnhult sätter frågetecken till en fusion mellan Castellum och Klövern. Argumentet är att bankerna inte skulle gilla skuldsituationen, eftersom Klöverns skuldsättning ligger omkring 20 procent högre än snittet i branschen.

– Jag tycker det ser ut som att Rutger kör på Erik Paulsson-modellen, det vill säga att kontrollera en bolagsgrupp med ett ägande av cornerposter på över 10 procent, säger han.

Rutger Arnhult själv nekar inte till att det skulle vara trevligt att komma över 10 procent i Castellum, men inte av maktskäl.

– Det är klart att det hade varit bra. Då skulle utdelningarna bli skattefria. Om det finns aktier att köpa på intressanta nivåer är jag inte främmande för att köpa mer. Men det finns inget egenvärde i att ha 5,5 procent snarare än 4,5 procent. Och för att nå 10 procent krävs det minst 2 miljarder kronor till. Så mycket pengar har jag inte, säger Rutger Arnhult.

Svaren på frågan om det förekommit några kontakter mellan honom och Castellum kring hans ökade ägande är svävande.

– Jag har träffat Castellum under hösten i andra ärenden, och då har mina aktieköp såklart kommit upp, säger han.

Även Castellums vd Henrik Saxborn ­svävar på målet.

– Rutger Arnhult är en stor aktör i fastighetsbranschen, så det är klart att vi har ­kontakt med honom. Men specifikt kring ägarfrågan har vi inte haft kontakt, säger han och avböjer att kommentera frågan om hur han ser på en eventuell sammanslagning med ­Klövern.

På frågan om hur Castellum ser på Rutger Arnhults ägarposition hänvisar han till bolagets ordförande Charlotte Strömberg som inte gått att nå för en kommentar.

Värt att notera är att Arnhult nu ägarmässigt passerat två aktörer som är representerade i bolagets valberedning. De två är Sjätte AP-fonden och den holländska pensionsfonden PGGM Pensioenfonds. Rutger Arnhult är efter de senaste månadernas köp större ägare än dem.

Klövern går emot bostadsoron

Genom dotterbolaget Klövern Living vill Rutger Arnhult satsa även på bostadsutveckling. Den oro som råder på bostadsmarknaden betecknar Arnhult som ett tillfälle att ta vara på möjligheter till bra priser. Därför köpte Klövern i december 40 procent i bostadsutvecklaren Tobin Properties genom en riktad nyemission. Nivån på ägandet har utlöst budplikt och Klövern erbjuder nu 22,65 kronor styck för samtliga utestående aktier.