Slutet på spelvarvet

Tre av de fem Hötorgsskraporna är till salu. Det står klart sedan ägaren, försäkringsbolaget Förenade Liv, meddelat att företaget letar efter en köpare. Det blir i så fall ytterligare en i raden av stora fastighetsaffärer i Stockholm på senare tid. Tidigare exempel är AMF Pensions köp av Gallerian för 3,5 miljarder kronor och Hufvudstadens förvärv av World Trade Center och Citypalatset för 1,6 respektive 1,1 miljarder kronor.

Spekulationer om priset på de tre skraporna är i full gång och redan talas det om att köpeskillingen kan hamna på tre miljarder kronor. Räknat på husens sammanlagda yta, 45.500 kvadratmeter, ger det ett kvadratmeterpris på 66.000 kronor. Siffran ligger inte långt från rekordpriset 73.000 kronor, som Hufvudstaden betalade för Citypalatset vid Norrmalmstorg.

Äpplen och päron

Att jämföra dessa fastigheter med varandra är dock som att jämföra äpplen med päron. Hötorgshusen står nämligen på en tomträtt vilket betyder ett lägre pris än Citypalatset som står på en friköpt tomt.

En extern värdering som Förenade Liv lät genomföra i slutet på 1999 gav Hötorgshusen ett marknadsvärde på 1,36 miljarder kronor. Med hänsyn taget till fjolårets uppgång på fastighetspriserna, och de priser som betalats vid jämförbara affärer, borde försäljningspriset hamna runt två miljarder kronor vilket motsvarar ett kvadratmeterpris på 44.000 kronor.

Köptes för 44 miljoner

Det betyder att affären blir lönsam för Förenade Liv. Den första Hötorgsskrapan köptes redan 1975 för 44 miljoner kronor. De andra två husen köptes för tillsammans 380 miljoner år 1994 när fastighetsmarknaden fortfarande låg i botten. Sju år senare är läget det omvända. Det råder boom på fastighetsmarknaden och kontorshyrorna i Stockholms mest centrala lägen ökade enbart under förra året med 25 procent.

Viktig signal

Flera branschexperter spår emellertid att en vändning är på gång. Överallt i Storstockholmsområdet pågår kontorsbyggen och tillskottet bedöms bli stort inom den närmaste framtiden. Detta kan leda till ökad avflyttning från centrala Stockholm.

Några tecken på en sådan avmattning har emellertid ännu inte synts till.Försäljningen av Hötorgsskraporna kan inte desto mindre bli ett besked om färdriktningen för fastighetsmarknaden. Ett lägre försäljningspris än väntat betyder att marknaden höjt sitt avkastningskrav och att risken för en avmattning bedöms ha blivit större. En sådan signal får sannolikt spridningseffekter.

Skamfilat rykte

Avkastningskravet är dock inte alltid en tillförlitlig indikator. Det visar inte minst exemplet Hufvudstaden som köpte Citypalatset till en initial direktavkastning på tre procent, när marknadens avkastningskrav normalt ligger på sex procent.Tilläggas kan också att köparnas motiv kan vara olika och att inte minst prestigefaktorn kan ha stor betydelse.

I pensionsbolagens stora anonyma fastighetsportföljer kan kända landmärken bli till ett slags flaggskepp som på så vis kan vara värdehöjande. Att titulera Hötorgsskraporna som prestigefastigheter är förstås långt ifrån självklart. Husen byggdes på 1950-talet, enligt amerikansk förebild, men hade under 1970- och 1980-talen ett skamfilat rykte. Bilden ändrades först under 1990-talet då kvarteret rustades upp. Det kommande försäljningspriset ger därmed en viktig signal om kvarteren verkligen blivit kristallkroneklingande rumsrena och om Hötorget kan bli stadens kommersiella hjärta.