Snabb expansion ger ökad risk  

SBB samhällsfastighetssatsning är ett försök att skapa en arbitragemaskin där hyresgästen staten genom sin kreditvärdighet i slutändan backar upp intjäningen och sänker risken. Det är en omvänd ordning då staten alltid finansierar sig billigare än någon privat aktör. Men den verkar funka, än så länge.

Att hitta arbitragemöjligheter, sökande efter i princip riskfria vinster, är en klassisk övning på finansmarknaden. Det går ut på att utnyttja obalanser mellan olika marknader för att skapa ett positivt kassaflöde till minimal eller ingen risk. Man skulle kunna säga att bankernas skapande av nya bolån tangerar denna övning. De ger ut ett bolån till en låntagare och skapar med samma knapptryckning en skuld, inlåning, till samma kund. Ränteskillnaden mellan de två lånen ligger enligt Finansinspektionen nu i snitt på 1,44 procent till bankens favör. På marginalen, där banken redan har ett tillräckligt eget kapital, är detta att likna vid en arbitrageaffär. Även om risken på aggregerad nivå förstås stiger.

SBBs och andras satsningar på att köpa så kallade samhällsfastigheter, eller social infrastruktur som de kallar det, är en annan variant på arbitragetemat. Svenska samhällsfastigheter har också blivit så hett att indexproducenten MSCI, har ett eget svenskt delindex för just samhällsfastigheter.

Med detta index så har vi också fall fått en definition på vad en samhällsfastighet är. Det är en ”fastighet som brukas till övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är speciellt anpassad för samhällsservice. Vill man ha exempel på samhällsfastigheter så är det skolor, sjukhus, vårdcentraler, och olika varianter på trygghetsboende som äldreboenden, LLS- och HVB-hem. Fängelser ska väl också räknas, även om inga utförsäljningar har sett än så länge, i Sverige.

Eftersom fastigheterna är just specialanpassade, det vill säga de har en begränsad alternativanvändning så innebär detta normalt att det skapas en långsiktig relation mellan fastighetsägare och hyresgäst. Båda parter är därför normalt intresserade av att detta regleras i långa hyreskontrakt.

För en fastighetsägare är detta naturligtvis mumma. Med en offentlig hyresgäst så reduceras ju hyresrisken till noll. SBB är mycket tydliga med att kommunicera att deras offentliga hyresgäster i Sverige. Norge, Danmark och Finland har högsta kreditvärdighet, AAA. Även kommunernas och regionernas åtaganden backas ju i slutändan upp av staten.

Den osäkerhet som finns gäller restvärdet vid hyresavtalets utgång samt drift- och inte minst underhållskostnaderna. Hur den senare risken ska hanteras kan ju emellertid regleras hyfsat väl i hyresavtalet.

Obalansen i denna relation är emellertid att hyresgästen, det offentliga, alltid har en bättre kreditvärdighet och därmed lägre finansieringskostnad än en privat fastighetsägare och förstås, inget egentligt avkastningskrav på det egna kapital som de eventuellt skulle behöva skjuta till. Och eftersom kapitalkostnaderna är den största kostnadsposten inom fastighetsbranschen, så borde detta i sig vara en så gott som bindande restriktion, såvida inte den privata fastighetsägaren är så mycket mera kostnadseffektiv i sin förvaltning, eller vid upphandlingen om det är fråga om nyproduktion.

Men nu verkar detta inte vara någon bindande restriktion. Utförsäljningarna av samhällsfastigheter har ju snarast accelererat under det senaste decenniet. Det handlar förstås om politik. Framväxten av privata utförare av skattefinansierade samhällstjänster är en del i detta. Argumenten för att det offentliga ska vara ägare till en skol- eller vårdfastighet där verksamheten drivs av en privat aktör blir ju urholkade. Därmed vältras ju också en större del av risken över på fastighetsägaren. En privat skola, vårdcentral eller äldreboende kan ju faktiskt gå omkull eller stängas.

Men det mest märkliga är att många utförsäljningar av samhällsfastigheter motiveras av just finansiella skäl. ”Att sälja fastigheter är ett sätt att frigöra resurser och ett alternativ till att höja skatten”, är ett vanligt argument.

Detta är i utgångsläget mycket kortsiktigt då köparens högre kapitalkostnader gör att startpunkten alltid är att det blir mycket dyrare, kostsammare för skattebetalarna att hyra än att äga. Inte olikt att kissa i byxorna. Budgetrestriktioner i det statsfinansiella ramverket leder med sitt balanskrav på kommuner och regioner lätt fram till den här typen av (nöd)lösningar när tiderna är pressade. Detta då skatteintäkterna följer konjunkturen medan utgifterna och åtagandena är de samma eller till och med ökande i en konjunkturnedgång.

Iljia Batljan och hans SBB uppenbart sett möjligheterna i detta. De har nu lagt under sig en stor del av de samhällsfastigheter som kommit ut på ”marknaden”. Expansionen har emellertid gått extremt snabbt, vilket alltid innebär en risk för att något förbisetts, och det gör i sig att transparensen är låg. Och det finns förstås alltid en latent risk för politiska vindkantringar och snedsteg. Många så kallade ”private-public-partnerships” har ju inte varit så genomtänkta, som Arlandabanan och Nya Karolinska i Sverige. Det är upp till bevis för SBB och Ilija Batljan att visa att de kan leverera såväl aktieägarvärde som samhällsnytta.