Stannar smällen vid aktieägarna?

Nollränteeran säkerställde att Stockholms redan uppåtgående bostadsrättspriser blev en i det närmaste säker envägsmarknad, med allt fetare och slöare riskkontroll. Hösten 2019 är nu åter ett läge när den snabba lånedrivna värdestegring som byggts upp hotas av gravitationens dragningskraft nedåt.

Att en inbromsning, och eventuell avkylning, förr eller senare skulle kunna bli obekvämt för de mest expansiva bostadsrättsprojektörerna var Affärsvärlden ute med tidigt (med facit i hand när festen pågick som bäst).

Inte minst gör det just nu väldigt ont för tisdagsmorgonens rapportör Oscar Properties. De lyckades bäst med att gasa storskaligt i Stockholms premium- och lyxsegment och bolagets uppgång och nuvarande problem är vid det här laget lika omskrivna som spekulationerna om dess förestående fall.

KRYMPNING GER BRA, MEN SEN SKADEBEGRÄNSNING

Niomånadersrapporten, sammanfattad i faktaruta, visar att Oscar Properties defensiv börjat leverera vad gäller att strypa byggstarter och krympa portföljen.

A och O för bolagets framtid är givetvis att göra rätt för sig vad gäller leverans gentemot de kunder som bokat eller redan köpt bostäder. Det gäller såväl byggkvalitet som bostadsrättsekonomin i de föreningar som skapats, när de väl lämnas över till kund. Kundernas intresse av att köpa nyproducerade bostäder ”på ritning” är väldigt beroende av att varumärket uppfattas som inte bara lyxigt, utan även solitt vad gäller finanser och kvalitetsgarantier.

Defensiven är även väldigt bra för Oscar Properties kreditgivare. Mest för bankerna, med redan starkast panter och regelbundna möjligheter att avsluta eller omförhandla relationen. Men även för mer våghalsiga högräntelångivare i obligationsklasserna, som också de alltid kan hota att sätta bygget i konkurs om de inte får betalt i tid.

Den är också bra för leverantörer med legitima fordringar, som vill och behöver få betalt fullt ut för pågående jobb innan de börjar räkna på en eventuell framtid med lägre byggaktivitet. Detsamma gäller partners, som vill se sina projektinvesteringar slutförda utan avbrott och inom budget.

Börsens tvivlare har dock redan räknat ut att defensiven inte nödvändigtvis är bra för de redan värdemässigt decimerade aktieägarna:

• Stamaktieägarna är beroende av att uppsidespotentialen inte begränsas för mycket, vilket är precis vad bolaget gör nu. Dels via inbromsad produktion och genom att den framtida ”pajen” krymps via avyttringar av projektandelar (senast med försäljningen av halva Helix-projektet till Slättö och Fastpartner). Dels genom svällande konverteringserbjudanden till preferensaktier och långivare, som ger allt större utspädning via allt fler tillkommande stamaktier till allt sämre kurser.
   
• Preferensaktiernas risk ökar samtidigt av eftergifter till långivare med säkerheter, inklusive att bolaget säljer av tillgångar för att prioritera att amortera och återbetala skuldutrymme som kanske inte kommer att ersättas med nytt.

Slutligen bör påpekas att i soliditetsmåttet så hänger projekttillgångarnas värde på redovisningens så kallade ”going concern”-antagande om en fortsatt drift. Värdet av sådana tillgångar i en stressad eller påtvingad tvångsavveckling är osäkert, och helt beroende av marknadens riskaptit.

Därtill förekommer garantier mot och risk för efterkrav från de föreningar som en bostadsrättsprojektör skapat. De utgör möjliga risker som, om det vill sig illa, kan pressa redovisat resultat och eget kapital samt kassaflöde långt senare än när vinster bokades upp och betalningar flödade in.

HÖG TID SE ÖVER BOSTADSRÄTTSSKYDDET?

Friskt vågat, hälften vunnet inom stockholmsk bostadsrättsprojektering?

Tja, kanske för kreativa och transaktionsglada grundarentreprenörer. Definitivt så för deras välavlönade rådgivare, som hejat på och gjort nära riskfri profit på såväl att bygga entreprenörernas uppgång, som att nu sköta deras omstruktureringar och, kanske, även på att hantera eventuella framtida fall.

Oavsett hur, och om, Oscar Properties reder upp sin pressade situation i rörelsens projekt och finansieringsled så ska det bli intressant att se hur finansmarknaden väljer att hantera avvecklingen av en och annan högriskprojektör i motvind. Där kan lätt bli ringar på vattnet bland både oförsiktiga byggleverantörer och finansiärer.

Vill det sig illa riskerar de största enskilda förlorarna att bli svagt skyddade enskilda hushåll som låtit sig säljas på eller valt att spekulera i för stor omfattning i fel bostadsrättsdröm. Något som säkerligen upptar tankarna hos finansmarknads- och bostadsminister Per Bolund (MP) emellanåt.

Vad gäller aktieägarna så bör ”projektera på ritning”-modellens risker och svagheter knappast komma som en nyhet. Här får det heta riskkapital av en anledning.

ENDAST EN (1) NETTOBOKNING I KVARTALET

Ur ett större helhetperspektiv på affären än enbart aktieägarnas var de mer positiva inslagen i Oscar Properties niomånadersrapport:

• Pågående total produktion: Den pågående produktionen har strypts till 202 bostäder per kvartalsskiftet (samtliga nyproduktion), ned från 963 för såväl ett år sedan som vid årsskiftet. Inga tillkommande bostäder produktionsstartades i kvartalet.
   
• Färdigställda bostäder totalt: Bolaget har de senaste fyra kvartalen lyckats färdigställa projekt med totalt 779 bostäder, varav 351 i nyproduktion och 428 i konverteringsprojekt. Dessa har i princip sålts slut då försäljningsgraden nu är runt 99 procent.

Det någotsånär neutrala:

• Sålda bostäder totalt: Försäljningen för tredje kvartalet 2019 stannade vid åtta (8) bostäder i bolagets totala produktion (Oscar Properties både nyproducerar och konverterar äldre hus). Det innebar ungefär en halvering från 15 i fjol.
   
• Planerad nyproduktion: Bolaget har hela 2 338 bostäder i planerad och ”bokningsstartad” nyproduktion, som ej påbörjats. Bokningsgraden har stigit till 22 procent, mot 10 procent vid årsskiftet.
   
• Resultat och kassaflöde: Bolagets resultat före skatt steg till 44 miljoner kronor i kvartalet (-131 i fjolårsperioden). Här ingick dock +74 i resultat från avyttrade projektfastigheter (0 i fjolårsperioden). Kvartalets kassaflöde från löpande verksamhet var -111 miljoner, vilket nästan kompenserades ett kassaflöde från investeringsverksamhet på 95 miljoner (varav +100 miljoner var från avyttrade projektfastigheter).
   
• Finansiell ställning: Räntebärande skulder per kvartalsskiftet var knappt 1,3 miljarder kronor nominellt och soliditeten stod i 30 procent. Efter perioden har, så här långt, preliminärt 27 miljoner kronor i obligationslån konverterats till stamaktier i bolagets senaste frivilliga konverteringserbjudande.
   
• Alternativa användningsområden: Bolaget säger sig sondera vidare kring möjligheter att göra kontor eller företagslägenheter av delar av projektportföljen.

Det negativa:

• Försäljningsgrad i pågående produktion: Försäljningsgraden i pågående produktion stannar vid 47 procent. Framförallt projekt Unité ligger lågt och projektet har nu delas upp i dels fyra radhus, som alla är sålda, och i dels 60 lägenheter som ska bli ett ”företagshotell” (som än står helt osålt inför tänkt färdigställande i andra kvartalet nästa år).
   
• Bokade (och avbokade) bostäder totalt: Endast en (1) ny bostad i planerad nyproduktion bokades netto inför framtida försäljning i kvartalet, mot 4 i fjol. Det är 3 lägenheter som bokats brutto, men 2 lägenheter avbokades, så därav nettot på en (1) bostad.
   
• Gasklockan-bråket: Bolaget hänvisar sitt val att inte tillträda projektet Gasklockans byggrätt i Norra Djurgårdstaden i tid enligt avtal till att de nu är i konflikt med Stockholms stad kring i vad bolaget beskriver som brister i hur marken sanerats.
   
• Likviditet: I kassan finns 70 miljoner kronor. Oscar Properties räknar själva verksamhetens rörelsekapitalbehov för kommande 12 månader till i nuläget 1,66 miljarder kronor. Lösningen bolaget skissar på är dels att lyckas förlänga förfallande banklån på drygt 600 miljoner kronor, dels bolagets kunders överenskomna separata byggkrediter på knappt 200 miljoner, dels ännu en planerad företrädesemission av stamaktier, på 249 miljoner, dels avyttring av fler delar av befintligt bestånd, dels avyttring av 12 osålda bostadsrätter samt ”ersättning från samarbetspartners för projektledning”. Därtill behövs en ”extern medfinansiering” på knappt 600 miljoner kronor för tillträdet till ovan nämnda Gasklockan-projekt.

Källa: Oscar Properties niomånadersrapport 2019