Tillbaka på ruta ett

En hyresrätt på Pär Lagerkvists väg, fyra rum och kök på 80 kvadrat för 5 657 kronor i månaden.

– Den ligger bra till för mig och har bra planlösning. Och så skulle jag klara hyran, säger Anders Nilsson, ­nyskild tvåbarnsfar.

Han är inte ensam spekulant. Ytterligare 35 personer har anmält intresse till Boplats Växjö, Smålandskommunens bostadsförmedling.

Nilsson kan trösta sig med att han åtminstone inte bor i Sundbyberg utanför Stockholm. Där köar 347 personer till det kommunala bolaget Förvaltarens enda tillgängliga lägenhet i den storleksklassen, en trea för 7 164 kronor i månaden i miljonprogramsområdet Hallonbergen. Eller i Göteborg där 357 sökande kämpar om en liknande lägenhet i stadsdelen Kungsladugård. Då är konkurrensen mindre om nyproducerade lägenheter i snofsiga förorten Hovås, bara 36 är sugna på en trea på 80 kvadrat. Fast det kanske förklaras av hyran på närmare 12 000 kronor.

Alternativet till att hyra är förstås att köpa. Anders Nilsson kan till exempel få en fräsch bostadsrätt för runt 1,1 miljon kronor i Sandsbro, en knapp mil från Växjö centrum. Kvadratmeterpriset är rimligt, men avgiften är hög och med ränta, el och amorteringar blir månadsutlägget 30 procent högre än i hyresrätten, runt 7 000 kronor. Dessutom kräver banken en kontantinsats på 165 000 kronor.

För att vara en bostadsrätt är priset ändå modest jämfört med storstads­områdena. Där rapporteras nya prisrekord snart sagt varje vecka.

Förra helgen var det säljstart för en ny fastighet i stadsdelen Gärdet i Stockholm. Ett fyrtiotal intresserade trängdes i ett centralt beläget showroom. Svartklädda värdinnor bjöd på mineralvatten från San Pellegrino och påkostade coffee-table-böcker om projektet. Kvadratmeterpriset i de 90 lägenheterna är över 83 000 kronor i snitt. För de dyraste högst upp begär säljaren 120 000 kronor. Och, just det, inflyttning 2018.

På Gärdet blir månadskostnaden i den ­billigaste bostadsrätten på 80 kvadrat ungefär den dubbla mot Växjö-förorten. Fast bara vid dagens låga räntor. Den dag räntorna stiger ökar bokostnaden mycket snabbare i storstan eftersom lånen är fyra fem gånger större än i exemplet i Växjö.

Så att den svenska bostadsmarknaden är överhettad, råder det knappast tvivel om. Det har den varit länge. Skillnaden är att vi nu har en bostadskris.

***

Hans Lind är professor i fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska högskolan, KTH, i Stockholm. Han tvekar inte en sekund.

– Ja, det är en kris. På en väl fungerande bomarknad går det alltid att hitta något godtagbart att hyra till ett någorlunda rimligt pris. Men så är det inte i Sverige längre.

För tio år sedan fanns det oftast vakanser i miljonprogrammens bostadsområden, men numera är det i regel flera års kö för en lägenhet även där. Och det är ett landsomfattande problem, inte enbart ett storstadsfenomen.

– Om du frågar i nästan vilken medelstor svensk stad som helst så får du svaret att det är brist på hyresbostäder, säger Hans Lind.

Boverket ställer just den frågan till alla landets kommuner varje år. I den senaste marknadsenkäten, som publicerades i maj, svarade 63 procent, 183 kommuner, att de har brist på bostäder, särskilt små och billiga hyresrätter.

Att krisen har uppstått är inte konstigt. Det förklaras med enkel utbuds- och efterfrågematematik.

– För tio år sedan var bostadsmarknaden i hygglig balans. Men sedan dess har befolkningen vuxit snabbare än bostadsbeståndet, säger Hans-Åke Palmgren, analytiker på ­Boverket.

Främst på grund av ökade flyktingströmmar har antalet invånare i riket ökat med 750 000 till 9,8 miljoner sedan 2005. Samtidigt har 260 000 bostäder färdigställts. Då det bor i snitt 2,1 personer per bostad har det därmed uppstått ett underskott på 100 000 bostäder under perioden. Rent matematiskt alltså. Men behovet av bostäder är en mekanisk uträkning som statistikerna gör utifrån ­demografiska parametrar och historiska data. Det ska inte förväxlas med efterfrågan som bestäms av priset.

Eftersom räntorna, och därmed bokostnaderna, har sjunkit och de disponibla intäkterna stigit under perioden så har efterfrågan på bostäder förmodligen ökat. Bostadsunderskottet på marknaden kan alltså vara större – eller mindre – än ”behovet”.

Det ser inte bättre ut framöver. I somras justerade Boverket upp sin prognos och räknar nu med att det behövs 700 000 nya bostäder fram till år 2025, baserat på SCB:s bedömning av befolkningsutvecklingen. Visserligen väntas 50 000 bostäder påbörjas nästa år – nivåer som inte har setts på ett kvarts sekel – men om inte ekonomin dyker, flyktingströmmarna plötsligt upphör, kommunerna skruvar upp sina ambitioner rejält, eller produktiviteten mirakulöst ökar inom byggindustrin, så lär underskottet växa. Kanske med 200 000 bostäder på tio år.

Alla experter, från bostadsminister Mehmet Kaplan (MP) till byggbolag, kommuner och organisationer som Affärsvärlden har talat med, är överens med Hans Lind på KTH om att det råder bostadskris i landet. Och ingen bestrider att den i första hand beror på att efterfrågan har stigit med befolkningstillväxten, medan utbudet inte har ökat i samma takt.

Vid sidan av konsumenterna, de boende, finns det tre viktiga aktörer på den svenska bomarknaden. Och de är inte alls överens om vad det låga byggandet beror på.

***

När de borgerliga vann valet år 1991 var en av regeringen Bildts första åtgärder att lägga ner bostadsdepartementet. Merparten av frågorna flyttades till det nybildade näringsdepartementet.

– Den detaljerade politiska styrning som varit den socialdemokratiska mark- och bostadspolitikens främsta kännetecken är illa anpassad till en ny tids krav. I själva verket är det viktigt med en liberalisering av ­bostadsmarknaden, sa statsminister Carl Bildt (M) i riksdagens talarstol den 30 november 1991, sex veckor efter att han tillträtt.

Det var alltså delvis ett ideologiskt betingat beslut. De borgerliga ville kraftigt reducera statens inblandning på bostadsmarknaden, som hade varit betydande åtminstone sedan miljonprogrammet på 1960-talet. Men det var lika mycket ett ekonomiskt ställningstagande. Regeringen behövde reducera det stora statliga stödet till boendet i ett läge där Sverige var på väg in i en djup ekonomisk kris.

– Subventioner till boende och byggande växlas mot lägre skatter och färre regler för att främja konkurrens och en bostadsförsörjning som motsvarar medborgarnas efterfrågan, fortsatte Bildt.

Så monterades den statliga bostadspolitiken ned till den grad att den nästan försvann. Huvudansvaret för bostadsfrågorna sköts över till landets 290 kommuner. Fast då var det knappast någon som oroade sig över just det. Efter 1980-talets finans- och fastighetsyra var Sverige mer eller mindre överbyggt. Bostadsbyggandet rasade med 80 procent och under flera år på 1990-talet byggdes det bara 10 000 bostäder per år i landet.

Men även om ”ansvaret för bostadsförsörjningen ligger på kommunerna”, som bostadsminister Mehmet Kaplan uttrycker det, så har staten kvar ett indirekt inflytande över hur mycket det byggs:

• Riksdagen stiftar de lagar som reglerar byggandet, som plan- och bygglagen, PBL.

• Staten bestämmer hur gången för tillståndsprocesser och överklaganden ska se ut, något som har visat sig viktigt.

• Byggande är omgärdat av regelverk som staten beslutar om. Det kan handla om bullernivåer, naturskydd, arbetsmiljö, tillåtna material, energikrav med mera.

• Riksdagen beslutar om skatter och avdrag som påverkar bomarknaden. Till exempel byggmoms, fastighetsskatt, ränteavdrag, uppskovsrätt och ”flyttskatten”, alltså reavinstskatten när en bostad säljs.

• Staten kontrollerar också lagstiftningen som styr hur hyrorna sätts, det så kallade bruksvärdessystemet.

Den andra tunga aktören är kommunerna som alltså har fått överta en del av det ansvar för bostadsbyggandet som tidigare låg på staten. Fast egentligen är jämförelsen orättvis. Kommunerna har inte alls samma resurser till sitt förfogande som staten hade förr, när bostadsbyggandet subventionerades via allmännyttan, HSB och Riksbyggen.

Kommunernas viktigaste roll är att planera för byggande. De bestämmer vilken mark som ska göras tillgänglig för byggnation. De upprättar översiktsplaner och detaljplaner samt ger bygglov. För det mesta är det också kommunen som äger den mark som ska bebyggas, vilket innebär en markförsäljning till byggherren.

Vidare ansvarar kommunen för att det finns infrastruktur i de nya områdena och att de nyinflyttade har tillgång till dagis, skolor och äldreomsorg.

Den tredje viktiga aktören på bostadsmarknaden är byggherrarna. Ofta säljer kommunen marken eller upplåter en tomträtt till någon privat byggherre, som genomför projektet. Men ibland bygger kommunen i egen regi, genom det kommunala fastighetsbolaget, den så kallade allmännyttan.

Byggherren kan ha ett eget byggbolag, som uppför själva husen, men vanligen läggs bygget ut på entreprenad till tredje part.

Varje byggsoppa har alltså minst två kockar som ska komma överens: kommunen och byggherren. Dessutom finns staten som en sorts köksmästare i bakgrunden som då och då lägger sig i och ändrar förutsättningarna.

***

Efterfrågan är enorm, bostadspriserna verkar aldrig sluta stiga, räntorna är rekordlåga och det finns gott om arbetslösa som vill ha jobb. Planeterna tycks uppradade, ändå byggs det för få bostäder i Sverige. Marknadsmekanismerna fungerar uppenbarligen inte. På frågan om varför, finns det många olika svar.

Stefan Ränk, vd för bygg- och fastighetskoncernen Einar Mattsson, anser att konsumenterna är fångar i sin nuvarande boendeform.

– Krisen beror i grunden på skevheter på marknaden som gör att en stor del av bostadsbeståndet är illa utnyttjat, säger Stefan Ränk.

Han nämner ”flyttskatten”, en reavinstskatt, som gör att många som har värdestegringar i bostaden drar sig för att sälja. Antalet småhusaffärer i landet minskade från cirka 60 000 till 50 000 årligen när fastighetsskatten togs bort och det blev billigare att bo kvar. De som vill flytta får därmed mindre att välja på.

Men framför allt pekar Ränk på bruksvärdessystemet, regelverket kring hyressättningen, som innebär att många som har hyreskontrakt i äldre fastigheter ”överkonsumerar” bostäder. De har relativt låg hyra och vill inte flytta eftersom de alternativ som finns är mindre och/eller dyrare.

Boverket har beräknat att 40 000 bostäder, främst i storstäderna, skulle frigöras om hyresmarknaden avreglerades. Men Ränk tycker inte att den typen av beräkningar är det mest intressanta utan menar att bruksvärdessystemet är uttryck för en mycket mer fundamental felsyn på bostadsmarknaden.

– I Sverige har vi vant oss vid att hyresrätt ska vara den billigare boformen och ägande den dyrare. Men det är en villfarelse. Om boendeformerna efterfrågas efter sina egenskaper blir det tvärtom.

På en fungerande marknad betalar hyresgästen för sin låga risk och för den förutsägbara bokostnaden under kontraktstiden.

Hyresvärden får alltså en riskpremie av hyresgästen som kompensation för att räntorna kan stiga, fastighetspriserna sjunka eller driftskostnaderna bli högre. Den som äger sin bostad står ju för riskerna själv och kan därmed stoppa premien i egen ficka.

Men eftersom hyresmarknaden inte fungerar i Sverige och de som har ett hyreskontrakt inte gärna släpper det, så drivs priserna upp på substituten: bostadsrätter och villor.

– En fastighetsägare som Einar Mattsson AB lever i princip i den bästa av världar med det här systemet, jämfört med en fri marknad. Vi och våra konkurrenter behöver egentligen inte anstränga oss för att ha allt uthyrt. Dessutom har vi en sagolik värdeökning på beståndet när bostadsrätter och villor stiger. Men för enskilda konsumenter leder det till stora problem och välfärdsförluster för samhället på 10 miljarder per år, enligt Boverket.

Liknande tankegångar förde det norska byggföretaget Veidekke fram i en rapport nyligen. Där analyseras den svenska bostadsmarknaden med norska glasögon och paralleller dras till hur grannlandet hanterar situationen. En av grundbultarna är just att norska politiker bejakar att ägt boende i längden blir billigare eftersom man slipper en mellanhand i form av hyresvärden som ska ha ersättning för sitt risktagande och sina tjänster.

Norge har därför bland annat ett system med statssubventionerat bosparande, så kallade startlån, för unga som ska göra det möjligt för dem att skaffa egen bostad. Rörligheten på hyresmarknaden har ökat genom att det finns goda möjligheter att hyra av privatpersoner. Dessutom är reavinster vid fastighetsförsäljningar skattefria vilket också bidrar till bättre rörlighet och ett bättre utnyttjande av beståndet.

***

I Sverige får kommunerna mycket av skulden för bostadskrisen.

– Det stora problemet är att det inte är så många kommuner som vill att det byggs, säger KTH-professorn Hans Lind.

Han pekar på att det är förenat med betydande kostnader att planlägga och öppna upp ny mark för byggande, med allt vad det innebär av krav på kommunal service, infrastruktur och liknande. Men också på att kommunpolitiker oroar sig för att väljarna motsätter sig nybyggnation, i synnerhet av stora områden med billigt boende. Farhågorna är att det sänker bostadspriserna, driver upp skatterna och tar mark i anspråk som invånarna anser ska vara obebyggd.

– Det som behövs är standardhus som vänder sig till bredare grupper. Jag brukar prata om att det behövs ett nytt miljonprogram. Den typen av byggande ser vi alldeles för lite av.

Lind tycker inte att det kommunala självstyret på bomarknaden fungerar. Han efterlyser mer centralstyrning och att staten återtar ett ansvar för byggandet.

På den punkten får han stöd av Ilija Batljan, vice vd på Rikshem och en gång i tiden kommunalråd i Nynäshamn. Han ser många kommuners ovilja eller oförmåga att planlägga och upplåta mark som det största hindret för ökat bostadsbyggande.

– Kommunerna har detaljplanemonopol. Och som alla monopol så måste detta regleras, annars missbrukar monopolisten sin ställning.

Batljan lyfter också fram kommunernas långa planprocesser, ofta sju år eller mer från idé till färdigt hus, som ett av de största hindren.

Även bostadsminister Mehmet Kaplan (MP) vill öka statens inflytande.

– Marknaden har inte lyckats lösa krisen och därför har jag och regeringen kommit fram till att det behövs en aktiv bostadspolitik där staten tar ett större ansvar.

Investeringsstöd, enklare regler, bättre ­instansordning och incitament till kommuner är grunderna i regeringens bostadspolitik.

Konkret har regeringen annonserat ett investeringsstöd på 6,2 miljarder kronor under mandatperioden. Det ska gå till att skapa incitament för kommunerna att öka byggandet. Ungefär hälften av pengarna är öronmärkta för fastighetsbolag som bygger små och billiga bostäder för unga och studenter. Detaljerna kommer i regeringens förslag till höstbudget, den 21 september.

En annan viktig fråga för regeringen är förenklade regelverk.

– Vi har jobbat med det sedan i våras. Första steget var förenklade bullerregler. Och nu förbereder vi som bäst en förändring av instansordningen, säger Mehmet Kaplan.

Det sistnämnda syftar på att det i dag finns tre instanser att överklaga kommunala planbeslut till och att processerna kan ta lång tid, med ökade kostnader eller uteblivna byggen som resultat.

Bruksvärdessystemet tänker Kaplan dock inte ge sig på. Han tror inte att det finns något politiskt stöd för att rucka på det och påpekar att alliansregeringen inte heller lade några sådana förslag.

– Jag tror att frågan om hyresnivåerna snarare löser sig genom att vi ökar byggtakten.

Mycket av diskussionen om vad som krävs på byggmarknaden handlar om vad staten och kommunerna måste göra. Men även den tredje aktören, byggbolagen, bidrar till bostadskrisen.

Bolagen är krassa. Tror de att ett projekt lönar sig så bygger de. Om de inte ser lönsamhet, ja, då avstår de.

Detta gäller även de kommunala bolagen, som sedan länge egentligen inte har någon särställning eftersom EU kräver att de uppträder på marknadsmässiga villkor, för att inte konkurrera otillbörligt med den privata sektorn.

Men byggbranschen anklagas allt som oftast för att vara ett ineffektivt oligopol som håller konstlat höga bopriser i Sverige. Häromåret kom en uppmärksammad undersökning från EU, som visade att de svenska byggkostnaderna är 72 procent högre än genomsnittet i unionen.

Å andra sidan undersökte Boverket byggkostnaderna i Sverige och kom fram till att de ligger i nivå med jämförbara länder om man justerar för faktorer som skilda regelverk, klimat, skatter, byggmoms etcetera.

– Byggbolagen levde länge i en statligt subventionerad och reglerad värld där de inte behövde bry sig om slutkunderna, de boende. För dessa betalade ändå inte vad det kostade. Det är fortfarande brist på kundfokus hos flera aktörer i värdekedjan, säger fastighets-vd:n Stefan Ränk.

Ett större problem i dag är, enligt Ränk, att den avsaknad av kundfokus som finns i planhandläggning och hyressättning utgör ett inträdeshinder för nytt kapital som vill in på marknaden. Och det hämmar konkurrensen, till förmån för bolag som hans eget.

– Eftersom vi har hållit på med det här så länge så vet vi hur processerna fungerar. Det gör oss och ett begränsat antal andra aktörer till insiders bakom höga skyddsmurar.

***

Det är ingen slump att Växjö och Sundbyberg nämndes inledningsvis i den här artikeln. De två kommunerna utmärker sig för sitt offensiva byggande och sina tillväxt­ambitioner.

– Vi bygger mest, billigast, energieffektivast och mest i trä i hela Sverige, hävdar kommunstyrelsens ordförande i Växjö, Bo Frank (M), oblygt.

Och även om hans kollega Jonas Nygren (S) i Sundbyberg vill göra honom äran stridig om mästartiteln – i huvudet på hans blogg står bland annat ”vi bygger flest bostäder i hela landet” – så har de en påfallande likartad inställning till bostadsbyggande. Båda kommunerna har en mycket uttalad och genomarbetad tillväxtagenda.

– Det handlar i grunden om att hålla en hög planberedskap. Vi färdigställer 1 500 bostäder per år och befolkningsökningen är 1 100 per år. Vi har bestämt oss för att alltid ha färdiga planer för 5 000 bostäder och i takt med att det byggs fyller vi på med nya planer, säger Bo Frank.

I Växjö finns en bred politisk enighet om att kommunen ska växa. Enligt Frank är det snarast så att partierna försöker övertrumfa varandra när tillväxtmålen ska sättas. Man är också noga med att konkurrensutsätta markanvisningar, det betyder att så många som 15–20 aktörer, varav många lokala ­bolag, bjuds in för att lägga anbud på olika projekt. På så sätt pressas byggkostnaderna, som enligt Bo Frank ligger 7 000 till 8 000 kronor per kvadratmeter under rikssnittet.

Sundbyberg är Sveriges till ytan minsta kommun, och dessutom den mest tätbefolkade. Men det tycks inte vara något hinder för byggandet. Jonas Nygren ser tre fördelar med att kommunen växer. Markförsäljningen ger intäkter som kan användas till att rusta upp skolor, parker och liknande. Dessutom finns det stordriftsfördelar även i kommunal verksamhet. Det behövs inte fler stadsdirektörer eller väghållare bara för att det blir fler invånare i kommunen. Och för det tredje skapas en urban miljö som gör kommunen mer attraktiv för de boende genom att utbudet av restauranger, butiker och kommersiell service ökar när kundunderlaget växer.

Det största skälet till att så få kommuner vill växa är att hög tillväxt straffas i det kommunala utjämningssystemet, anser Nygren. Han säger att systemet är utformat så att de kommuner vars befolkning växer med mer än drygt 1 procent per år straffas ekonomiskt. Det gör tillväxten dyr för Sundbyberg som växer med 4 procent årligen.

– Vi har valt en tillväxtstrategi ändå därför att vi ser det som en investering och tror att det lönar sig i längden. Men om regeringen vill få fart på tillväxten så borde den omforma systemet så att kommunerna får incitament att bygga och växa i stället.

I samma anda förespråkar Stefan Ränk på Einar Mattsson att den så kallade flyttskatten ersätts av en fastighetsskatt men som är kommunal i stället för statlig.

– Det skulle skapa helt nya incitament för kommunerna att bygga. Då skulle de se på tillväxt med andra ögon, som en möjlighet i stället för ett problem.

Ett tips från Nygren till andra kommuner som vill undvika långa planprocesser och överklaganden är att kommunicera mycket med kommuninvånarna innan detaljplanerna klubbas.

– Vi har drivit igenom 50 detaljplaner. Bara två har överklagas, säger Jonas Nygren.

Växjö och Sundbyberg är konkreta ­ex­em­pel på att det visst går att bygga ­bostäder i Sverige i dag. Bostadskrisen går att lösa, men för att det ska ske i hela riket, inte bara fläckvis, måste frågan upp på högsta nivå.

***

Förre statsministern Göran Persson presenterade förra året Nybyggarkommissionen, en rapport som gjordes på initiativ av några företag och som lämnade 63 förslag för att få fart på bostadsbyggandet. Det kanske viktigaste Persson sa var att bostads­krisen måste lyftas upp till statsministernivå i regeringen. Han om någon borde veta. Bostadsfrågan spänner över så många departement – finans-, justitie-, miljö-, närings- och socialdepartement, för att nämna några – att det är omöjligt för en Mehmet ­Kaplan eller en Stefan Attefall i Alliansregeringen att åstadkomma avgörande förändringar med det begränsade mandat de har som fack­ministrar.

Staten kan inte bygga bort bokrisen i egen regi. Däremot kan den omreglera och ombeskatta så att kommunerna och marknaden får incitament att lösa problemen (se ruta på föregående sida).

Fotnot: Anders Nilsson heter egentligen något annat.

Ilija Batljan, tidigare oppositions­landstings­råd i Nynäshamn, ser många kommuner som ett stort hinder för ökat bostadsbyggande.

Lars Pehrson/SvD/TT

Experternas råd för att lösa bokrisen

• Ge kommunerna incitament att bygga. Gör om det kommunala utjämningssystemet så att tillväxt premieras, i stället för bestraffas.

• Fördela det nya investeringsstödet till kommunerna för varje färdigställd bostad, i stället för till byggbolagen där pengarna riskerar att hamna i fel fickor.

• Ersätt reavinstskatten med en fastighetsskatt som tas upp av kommunen, inte av staten.

• Omreglera hyresmarknaden så att det skapas rörlighet. Låt hyrorna avspegla efterfrågan snarare än byggkostnaden.

• Öka möjligheterna att hyra ut i andra hand och till högre hyra.

• Ålägg kommuner med underskott på bostäder att planlägga mark för byggen.

• Erbjud hjälp till kommuner som inte hanterar planprocesserna på rimlig tid. Ta planansvaret från kommuner som misslyckas.

• Öppna mer mark för byggande. Flytta rätten att skapa naturreservat till läns­styrelserna och begränsa strandskyddet till känsliga kustområden med hårt tryck.

• Begränsa möjligheterna att överklaga bygglov och förenkla statens regelverk för byggande.

• Lyft upp bostadsfrågan på statministernivå i regeringen.

Svenskarna och deras bostäder

• Det finns ca 4,6 miljoner bostäder i Sverige. 2 miljoner småhus, 1,5 miljoner hyresrätter och resten bostadsrätter.

• Förra året påbörjades 35 700 bostäder varav 27 500 i flerbostadshus.

• Under första halvåret 2015 påbörjades 23 600 bostäder, en ökning med 33 %.

• Det färdigställdes 29 164 bostäder, varav 8 410 småhus, i Sverige 2014.

• Byggkostnaden för flerbostadshus var 29 782 kronor per kvadratmeter boyta i snitt 2013.

• Svenskarnas bostäder hamnar på tionde plats i OECD:s Better Life-index som mäter livskvaliteten i 36 länder. Ett tiotal parametrar rankas. Bäst bor de i USA.

• Svensken disponerar i genomsnitt 1,7 rum, strax under OECD-snittet på 1,8 rum.

• Svenska ungdomar är i genomsnitt 19,6 år när de flyttar hemifrån, yngst i EU. Äldst är kroaterna som flyttar när de är 31,9 år. Källa: SCB, OECD, Eurostat