Utmanaren

Mitt i kreditoron och på en allt svalare fastighetsmarknad startade Tom Lindahl ett rådgivningsföretag inom fastigheter tillsammans med åtta partner. Tom Lindahl lämnade i fjol posten som vd för Catella Corporate Finance och i april i år öppnades portarna för det nya bolaget Tenzing. Med på färden finns H&M-ägaren Stefan Persson och familjeföretaget AB Arvid Svensson med var sin ägarandel.

Affärsvärlden träffar vd Tom Lindahl i fräscha lokaler på Biblioteksgatan i Stockholm. Väggarna pryds av jättelika bonader med den tibetanske sherpan, Tenzing Norgay, som var först med att nå Mount Everests topp. Utmaningar verkar vara en del av affärsidén och att sämre tider är på ingång innebär bara att relationer nu blir allt viktigare, enligt Tom Lindahl.

– Nu får man jobba lite annorlunda för att få affärer till stånd. När marknaden var riktigt het kunde det finnas ett par hundra intresserade investerare vid en försäljningsprocess. Då behövde man inte tänka så mycket. Nu är det roligare, det är mer komplicerat och extra viktigt med upparbetade relationer.

Det är modigt att starta eget i dessa tider.
– Ja. Men vi upplevde att det fanns behov av en ny aktör med erfarna rådgivare. Erfarenhet uppskattas än mer när det är en kärvare marknad med svårare förutsättningar. För oss internt skapar det ödmjukhet och fokus.

– På ett personligt plan har jag närt en dröm att någon gång göra något eget och efter tio år på samma ställe var det bra tajming helt enkelt. Det visade sig vara fler i marknaden som tänkte samma sak. Det är fantastiskt att få denna möjlighet.

Finns det fördelar eller nackdelar med att vara en mindre aktör?
– Vi är just nu 18 personer, på väg mot 20, enbart fokuserade på fastighetstransaktioner. Jämfört med några andra branschkollegor är vi ju färre, men i sig har inte storleken någon betydelse så länge man har den kritiska massa vi nu har. Mycket av vårt arbete handlar om relationer och kreativitet. Vi är många på Tenzing som har jobbat länge inom fastighets- och kapitalmarknaden och har ett bra nätverk. En fördel av att vara mindre är ju att det blir mer dynamiskt och lättstyrt – och kanske lite roligare som arbetsplats!

Tenzing är rådgivare i transaktioner på fastighets- och kapitalmarknaden. Det handlar om alla typer av transaktioner med fastigheter som underliggande tillgång, både sådana som corporate financefirmor traditionellt genomför och sådana som mer generella fastighetskonsulter utför.

– Vi tittar på börsaffärer, som noteringar eller utköp av noterade fastighetsbolag. Tenzing kan också hjälpa till i andra stora transaktioner direkt i fastighetsmarknaden. Det kan handla om en affär i Vasakronans storlek eller en miljardaffär avseende en eller flera kontorsfastigheter.

– Men det kan också gälla en mindre styckaffär som ett bostadshus som säljs till en investerare eller till hyresgästerna för ombildning till bostadsrätter. Vi kan sälja byggrätter när en fastighetsutvecklare har köpt mark och hjälpa till i utvecklingsprojekt. Det kan röra sig om att hitta en fastighet till en hyresgäst eller sälja ett projekt som inte är färdigt, utan det som säljs är byggrätten med en ritning och beskrivning av den blivande byggnaden. Listan kan göras lång.

Vilka transaktioner är vanligast?
– De vanligaste är rena försäljningar av befintliga fastigheter. Merparten av uppdragen avser kontors- eller bostadsfastigheter. Det har även varit många transaktioner med köpcentrum, men det är mindre av den varan nu. Det som går lättast att sälja nu är styckfastigheter i storstäderna. Före sommaren hjälpte vi en stor fastighetsägare att sälja tre fastigheter i innerstaden för drygt 1 miljard kronor, en av dem faktiskt till min förre arbetsgivare Catella. I snitt brukar det ta tre fyra månader att genomföra en affär men de här gick snabbare. Läser man tidningarna är det kris i fastighetsbranschen och näst intill omöjligt att hitta en köpare. Det stämmer inte med bra belägna fastigheter. Men generellt tar det längre tid nu än tidigare att genomföra transaktioner.

Hur stora volymer eftersträvar ni?
– Just nu handlar det om affärer mellan 100 och 500 miljoner kronor. Hade du frågat mig för ett år sedan hade jag svarat 500 miljoner till 2 miljarder. Men de större affärerna är inte lika lätta att finansiera längre. Det får vi anpassa oss efter. Vi får hjälpa till i fler affärer, helt enkelt.

Tom Lindahl har arbetat med fastigheter i elva år, först på Enskilda Securites och senare på Catella. När han började var fastighetskrisen över och bankbolagen redan på plats.

– På den tiden var det främst försäkringsbolagen som köpte och sålde till varandra, de var de egentliga aktörerna på fastighetsmarknaden. Men redan i slutet på 1990-talet sökte sig utländska opportunister som Morgan Stanley och Credit Suisse till Sverige för att investera i fastigheter. Strax därefter vällde de tyska fonderna in och fler nischaktörer inom hotell och köpcentrum blev synliga.

– Fler och fler utländska opportunister sökte sig hit 2003-2005. Under åren 2006-2007 kunde man vid en försäljningsprocess få tugga igenom en lista på möjliga investerare på upp till ett par hundra namn. Nu ser det inte riktigt ut så. Var tid i en konjunkturcykel har sina köpare och säljare. Vi ser nu framför allt en efterfrågan både från institutionellt kapital direkt och från private equity-aktörer i form av fonder eller förmögna familjer.

Är det svårare att få finansiering?
– Det har blivit svårare på kreditsidan och bankerna lånar generellt bara ut till befintliga kunder. Utländska banker har tidigare varit mer aktiva och ganska aggressiva i sin utlåning, men kan inte vara det längre. Det är svårare att sy ihop de affärer där köparna behöver mycket bankfinansiering, den har blivit mycket dyrare. Bankerna har tidigare inte tagit tillräckligt betalt för risken och strävat efter volym och nu drar man i handbromsen. Men det är värt att påpeka att det finns många köpare med låga belåningskrav, så det är andra köparkategorier som nu är aktiva som köpare.

Hur kommer det att påverka fastighetspriserna?
– I England har det gjorts nedskrivningar av fastighetsvärden med 20-30 procent och det är drastiskt. Det finns naturliga orsaker till det, till exempel räntenivå, överutbud och minskad kontorsefterfrågan. I Sverige är det mer stabilt. Nedskrivningar har varit mer av karaktären ”osthyvel” bland de noterade fastighetsbolagen. Det har hittills inte skett några drastiska nedskrivningar av fastighetsvärden som i England. Stockholms innerstad och andra större städer visar fortfarande stabila prisnivåer. Det kan vara lite smärre justeringar på avkastningskraven. Handelsfastigheter finns det ett överutbud av och det är svårt att se att det kan finnas köpare till allt. Sedan har vi kontor i förortslägen där de som tidigare har köpt varit högt belånade, vilket inte går längre, och det borde leda till en prisjustering.

Bostadspriserna?
– Det sker möjligen en viss nedgång i bostadspriserna avseende privatbostäder, men inte en dramatisk förändring, vilket också avspeglas i byggbolagens rapporter. Jag tror att det finns en fortsatt god efterfrågan på nybyggda lägenheter och hus. Fortfarande känner sig svensken ganska trygg med sin anställning. Det måste ske mer omfattande uppsägningar i tjänstesektorn för att priserna ska rasa. Men det förvånar mig att det är fortfarande är ett sådant tryck på visningarna, då räntan ändå kommit upp en bit. Men den har ju under en period varit på en väldigt låg nivå. Det görs fortfarande stora affärer inom bostäder på den kommersiella fastighetsmarknaden. Våra ombildningsprojekt, försäljning av bostadsfastigheter till nybildade bostadsrättsföreningar, går också bra. Det finns fortfarande mycket kapital i marknaden för fastighetsinvesteringar.

Det var minst sagt stora belopp det handlade om när två fastighetsaffärer gick i lås mitt i sommaren. Vasakronan såldes till AP Fastigheter för 41 miljarder och det norska köpcentrumbolaget Steen & Ström såldes till det franska fastighetsbolaget Klépierre och holländska pensionsfonden ABP Pension Fund för 26 miljarder kronor.

Fick staten bra betalt för Vasakronan?
– Staten fick bra betalt, sedan är jag inte ensam om att tycka att staten kunde ha sålt tidigare. Men AP Fastigheter är en naturlig köpare. De har samma struktur på sitt fastighetsbestånd som Vasakronan och de har bättre finansieringsmöjligheter än andra. Det var svårt för någon annan intressent att få finansiering till samma villkor. För ett år sedan hade det gått men inte nu. Det är bra att Vasakronan och Steen & Ström har sålts. Det är bra för marknaden att någon vill och vågar. Sedan var det många som räknade på Vasakronan och inte vågade göra andra affärer innan den affären var klar. Det blev en låst marknad då det blev svårare att sälja andra fastigheter.

– Skillnaden mellan att köpa aktier i ett visst bolag och att köpa fastigheter är att en aktie är den andra lik medan alla fastigheter är unika. AP Fastigheter har fått viss kritik för att köpa för dyrt, men det var ett unikt tillfälle att köpa just detta fina bestånd. Med uppdraget från AP-fonderna att skapa långsiktigt värde och stabil avkastning bör det kunna bli en riktigt bra affär.

Vart är marknaden på väg?
– Tillväxten avtar, vilket över tiden påverkar hyresnivåerna, men jag tror att det blir en mjuklandning för fastighetsmarknaden. Räntenivåerna borde följa med tillväxten ner. Det finns fortsatt mycket kapital för fastighetsinvesteringar och vi kan förvänta oss se mer opportunistiska investerare göra affärer om sex till tolv månader. Visst är det tuffare tider men samtidigt har det aldrig gjorts så stora affärer i svensk fastighetsmarknad som i somras. Både försäljningen av Vasakronan och norska Steen & Ström är gigantiska affärer. Men det vanliga flödet av affärer är mycket mindre. Affärer på 2-5 miljarder kommer vi inte att se så många av i år, då det är mer problematiskt att få ihop finansieringen.

Fakta: Sjöofficer med båtminne

Ålder: 43 år.
Bor: Lidingö.
Familj: Hustru och två döttrar.
Utbildning: Civilekonom och sjöofficer.
Karriär: Enskilda Securities 1994-1997, Catella Corporate Finance 1997-2008, Tenzing 2008-.
Fritid: Sjö, skog och berg – och resor dit!
Det visste vi inte: Kommer fortfarande ihåg måtten på de flesta segelbåtar som såldes i Sverige i mitten av 1970-talet. Var på somrarna strandsatt med ett båtlexikon på en skärgårdsö…