”Vi har fått en blomstrande start”

I början på 1990-talet, när bank- och fastighetskrisen skakade Sverige i grunden, tog Caroline Arehult uppehåll från den tekniska linjen på gymnasiet och åkte som utbytesstudent till Pymatuning Valley High School i den amerikanska delstaten Ohio. Där tillbringade hon flera timmar varje dag på basketplanen och spelade även i skolans populära damlag, som under hemmamatcherna lockade flera hundra supportrar till idrottshallen. Kontrasten kunde inte ha varit större mot i Sverige, där hon var van vid att nästan enbart de närmast sörjande besökte matcherna. Caroline Arehult hade vuxit upp i Björkhagen strax söder om Stockholm. I hushållet fanns hennes två äldre syskon, en mamma som var hemmafru och en ingenjör till pappa som drev eget företag inom vilket han sålde provningsutrustning till byggbranschen. De två terminerna i USA kom att utgöra hennes mest minnesvärda tid som basketspelare. Damlaget skördade det året stora framgångar i distriktsmästerskapet. Hon fick smeknamnet coast to coast kid för sin förmåga att ta bollen vid egen korg, dribbla över planen och göra mål. Tillbaka i Sverige gick hon klart den tekniska linjen på gymnasiet och tog sedan, till sin pappas glädje, civilingenjörsexamen med inriktning på bygg- och fastighetsekonomi vid KTH i Stockholm. Därefter, i slutet på 1990-talet, påbörjade hon en lång karriär inom fastighetsbranschen. Basketen skulle hon dock fortsätta med ända fram till 2015, men då som spelare i olika Stockholmsföreningar som framför allt huserar i de lägre divisionerna.

– Som basketspelare var jag all-round och kunde spela på olika positioner beroende på hur laget såg ut. Även inom fastighetsbranschen har jag haft flera olika roller, och det har gjort att jag har byggt upp en bred förståelse för fastigheter.

Det har gått drygt ett år sedan Caroline Arehult blev vd för samhällsfastighetsbolaget Hemfosa – ett uppdrag som även innebar att hon gjorde debut som börsbolagschef. Fastighetsprofilen Jens Engwall, med ett förflutet som vd för Kungsleden, grundade Hemfosa 2009 efter att ha samlat kapital från flera institutionella investerare, däribland Fjärde AP-fonden, som ännu är en större ägare. Efter starten växte bolaget, och då i huvudsak inom det allt hetare samhällsfastighetssegmentet. 2015, ett år efter noteringen på börsen, uppgick fastighetsbeståndets värde till närmare 33 miljarder kronor, varav merparten fanns inom just samhällsbyggnader. I fjol skedde en uppdelning och renodling av verksamheten. Avknoppade och börsnoterade Nyfosa är ett transaktionsintensivt bolag med inriktning på bland annat kontor och lager/logistik. Hemfosa har kvar beståndet av samhällsfastigheter – vars värde i dag uppgår till 39 miljarder kronor – och har ett primärt fokus på att vara en långsiktig förvaltare, utvecklare och ägare av sådana byggnader i Sverige, Finland och Norge. För Caroline Arehult har det varit en händelserik början som börs-vd. Hon har varit med om att ta fram en uppdaterad affärsstrategi och nya finansiella mål. Och ambitionen är inte lågmäld. Bolaget ska inom bara fem år expandera till ett fastighetsvärde på 50 miljarder kronor. Detta ska ske främst genom förvärv, men också ny- och ombyggnation av samhällsfastigheter. Eftersom en stor del av den tidigare organisationen flyttade över till Nyfosa under avknoppningen, har hon också gjort nyrekryteringar till en rad nyckelposter. Bland annat har bolaget fått en ny CFO, chefsjurist och transanktionschef.

– Ett skäl till att jag tackade ja till uppdraget var att jag inte kom till ett färdiglagt pussel, som normalt är fallet. Jag har fått en unik möjlighet att påverka vilken väg som Hemfosa ska ta och rekrytera till viktiga nyckelroller i organisationen.

Före vd-uppdraget hade Caroline Arehult jobbat i nästan 20 år inom bygg- och fastighetsbolaget Skanska, där hon anställdes efter examen i slutet på 1990-talet. Hon inledde som fastighetsutvecklare, övergick till att bli fastighetschef och sedan uthyrnings- och marknadsansvarig för bolagets förvaltningsbestånd i Stockholm. År 2010 togs ett stort steg i hennes karriär när hon utsågs till vd för Skanska Fastigheter Stockholm, ett dotterbolag som sysslar med kommersiell projektutveckling. På den positionen stannade hon i åtta år och var bland annat en av de tongivande figurerna bakom Stockholm New – ett gigantiskt kontorsprojekt i Hammarby Sjöstad, påbörjat 2012, som efter färdigställandet totalt sett kommer att bestå av 100 000 kvadratmeter kontorsyta. Två kontorshus är nu uppförda, uthyrda och avyttrade, samtidigt som byggandet pågår av ytterligare två kontorsfastigheter.

– När vi startade var Hammarby Sjöstad ett oprövat kontorsläge och projektet var därför ganska riskfyllt. Hittills har dock projektet fallit mycket väl ut, säger hon.

Från tiden på Skanska tar Caroline Arehult med sig minst två lärdomar till Hemfosa. Den ena är vikten av marknadsnärvaro. I fastighetsbranschen tenderar projekt och affäre­r föda ännu fler projekt och affärer. Det gäller därför att hela tiden ha pågående diskussioner med både befintliga och nya kunder – i Hemfosas fall inte sällan kommuner. Den andra insikten är att bygga starka team. Hon gör en basketjämförelse. Ett väl samspelat och hårt jobbande lag med sämre spelare kan underrätta mirakel och överträffa lag som på pappret har bättre men mindre sammansvetsade spelare.

– Det låter klyschigt, men med rätt personer som jobbar på ett bra sätt tillsammans kan man skapa mycket av ingenting. Och tvärtom: Med fel personer som arbetar i disharmoni kan man göra inget av mycket, säger Caroline Arehult.

Låt oss nu titta på Hemfosas bestånd och utvecklingen på marknaden för samhällsfastigheter. Det är en sektor av byggnader där hyresgästen tillhör den offentliga sektorn (stat, landsting eller kommuner) eller är en privat aktör som bedriver en skattefinansierad verksamhet inom exempelvis skola, vård eller omsorg. Vid utgången av andra kvartalet i år ägde Hemfosa, som nämnt tidigare, sådana fastigheter till ett marknadsvärde av 39 miljarder kronor. Detta gör bolaget till en av Nordens stora pjäser inom samhällsfastigheter jämte huvudkonkurrenterna Hemsö, där Tredje AP-fonden är huvudägare, och Samhällsbyggnadsbolaget i Norden, vars grundare och vd är den före detta socialdemokratiske politikern Ilija Batljan. Merparten av värdet på beståndet – 70 procent – ligger inom Sverige, där Hemfosa äger samhällsfastigheter i storstäderna, men också på en rad mellanstora och mindre orter. Offentliga kontor – som hyrs av exempelvis Migrationsverket och Länsstyrelsen – är en viktig kategori för bolaget. Också skolor, vård- och omsorgsaktörer, samt rättsväsendet, hör till de stora kategorierna av hyresgäster. Resten av beståndets värde finns i Norge och Finland, dit bolaget expanderade under 2015 respektive 2016.

Historiskt sett har samhällsfastigheter uteslutande ägts av den offentliga sektorn. Så är det inte längre. De senaste 10–20 åren har ägandet allt mer spridits till privata aktörer, även om deras innehav fortfarande är förhållandevis begränsat. Värdet på landets totala samhällsfastighetsbestånd brukar uppskattas till hela 1 000 miljarder kronor, enligt Hemfosas årsredovisning för 2018. Ännu äger den offentliga sektorn drygt 80 procent av beståndet. Långa hyresavtal, mindre konjunkturkänslighet, skattefinansierade hyresgäster med god betalningsförmåga samt låg omflyttningsgrad bland hyresgästerna är några sk��l till att samhällsfastigheterna attraherar allt fler investerare. I dag finns ett femtiotal aktörer som är inriktade på sektorn, vilket kan jämföras med en handfull för några år sedan, enligt rapporten Svensk fastighetsmarknad, som släpptes i våras av fastighetsrådgivningsbolaget Svefa. Konkurrensen om de tillgängliga objekten har därför ökat och priserna gått upp. Att marknaden blir mer befolkad verkar där­emot inte bekymra Caroline Arehult. Enligt henne har Hemfosa en historik, referenser från hyresgäster och en lokal förvaltningsorganisation som skänker tyngd vid diskussioner om markanvisningar och förvärv.

– Vi är inte bara en aktör som dyker upp från en dag till en annan och vill köpa samhällsfastigheter för att det är intressant just nu, säger hon

Hemfosa vill alltså vara med och tjäna pengar på en samhällsfastighetssektor som de tror väntas växa kraftigt de kommande åren. I huvudsak finns två skäl till detta: en demografisk, en ekonomisk. En åldrande befolkning, ökande barnkullar och stor invandring medför ett ökat behov av välfärdstjänster och därmed också samhällsfastigheter. Och det rejält. Enligt beräkningar behövs 560 nya äldreboenden samt 1 300 nya skolor och förskolor byggas i Sverige fram till 2026, framgår av Hemfosas års­redovisning. Det innebär en prövande situatio­n för kommunerna, som väntas låta fler privata aktörer, likt Hemfosa, först bygga och sedan äga och förvalta de nya fastigheterna – med offentlig sektor som hyresgäst. Därtill står kommunerna inför tuffa ekonomiska omständigheter, vilket väntas skapa incitament till försäljning av fastigheter för att frigöra kapital som kan användas på annat håll. Dessutom kan då de privata aktörerna axla ansvaret för att rusta upp de gamla fastigheterna; många av dem byggdes för årtionden sedan, och har därför en stor underhållningsskuld.

Enligt en enkätundersökning från Svefa väntas kommuner sälja byggnader för 30 miljarder kronor de närmaste fem åren. Mikael Lundström, vd på Svefa, tror dock att siffran är i underkant. Hemfosas tillväxt kommer till ungefär två tredjedelar ske just genom förvärv av samhällsfastigheter – antingen av kommuner eller av andra privata aktörer. Och då inte bara i Sverige, utan även i Finland och i Norge. Bolaget siktar också på att växa allt mer genom projektutveckling, alltså om- och nybyggnation. Här gäller det att de går segrande ur markanvisningstävlingar och upphandlingar för att få viktiga uppdrag. I slutet på förra året vann bolaget exempelvis uppdraget att bygga Socialtjänstens hus i Västerås, en investering som uppgår till nästan en kvarts miljard kronor och som ska vara färdig i slutet av 2021.

– På förvärvssidan har vi redan en hög takt. Det tar dock lite längre tid att få upp tempot i projektutvecklingen på grund av långa ledtider med detaljplaner och bygglov. Men vi för redan nu spännande diskussioner om nybyggnationer med flera kommuner.

Debatten om vinster i välfärden har länge legat hack i häl på privata aktörer inom vård, omsorg och skola. Kanske är det inte den allt hårdare konkurrensen inom samhällsfastighetssektorn, utan en ny vinstdebatt som kan bli ett huvudbry för Hemfosa. Det verkar nämligen inte vara självklart att det blir billigare för kommuner att först sälja en fastighet till och sedan hyra densamma av privata aktörer. Förvisso kan det innebära att kommunen slipper axla en större engångsinvestering nu, men den privata aktörens kostnader för exempelvis upprustningen av fastigheten kommer sedan ändå att slås ut över hyran. Eller som det står i Svefa-rapporten: ”Kostnaden över tid i att äga kontra hyra är dock inte alldeles enkel att klargöra (…).”

Finns det då någon risk för att en ny vinster i välfärden-debatt kan drabba bolagen inom samhällsfastighetssegmentet?

– Med tanke på de behov av samhällsservice och därmed samhällsfastigheter som finns, behöver det offentliga och det privata hjälpas åt, säger hon, och fortsätter:

– Att bygga nya och förvalta befintliga fastigheter kräver inte bara pengar, utan också kompetens och personalresurser. Vi har detta som vår huvudaffär, det har inte kommunerna. Vår målsättning är att vi ska tillhandahålla samhällsfastigheter på ett hållbart och kostnadseffektivt sätt med god service för våra hyresgäster, så att de kan fokusera på att leverera bra samhällsservice till kommuninnevånarna.

Klart är i varje fall att aktiemarknaden ser med tillförsikt på Hemfosas rörelse. Sedan årsskiftet har aktiekursen klättrat med 38 procent, vilket är bättre än börsens genomsnitt. Många inom näringslivet bekymrar sig troligen över att svensk ekonomi tydligt har mattats av. Men Caroline Arehult säger att samhällsfastigheter behövs, oavsett konjunkturläge.

– Jag ska inte sitta och lova någonting, men jag kan notera att vi hittills har fått en blomstrande start efter uppdelningen. Nu ser vi fram emot flera bra affärer.

Caroline Arehult

Är: Vd, Hemfosa.

Född: 1973 i Stockholm.

Bor: Sollentuna.

Familj: Man och två döttrar på 11 och 15 år.

Utbildning: Civilingenjör med inriktning bygg- och fastighetsekonomi.

Bakgrund: Har jobbat i nästan 20 år på Skanska, där hon bland annat var vd för dotterbolaget Skanska Fastigheter Stockholm mellan 2010 och 2018.

Fritidsintressen: Baskettränare för döttrarnas lag, trädgårdsarbete.

Hyresintäkter: 1 393 miljoner kronor januari–juni 2019 (1 200 miljoner kronor).

Förvaltningsresultat: 644 miljoner kronor januari–juni 2019 (510 miljoner kronor).

Fastighetsvärde: 39 miljarder kronor.

Största ägare: Swedbank Robur Fonder, Länsförsäkringar Fonder, SEB Fonder.

Om verksamheten: Är en långsiktig ägare, förvaltare och utvecklare av samhällsfastigheter i Sverige, Norge och Finland. Merparten av beståndet ligger i Sverige.