VILLAPRISERNA: Billigare bygga nytt

Villapriserna har stigit kraftigt de senaste åren. I vissaområden kring storstäderna finns hus som dubblats i pris på baranågra år.Den viktigaste förklaringen till prisuppgången är troligen delåga nominella räntorna. De flesta familjer som köper en villafattar nämligen sitt beslut baserat på en kalkyl som endast tarhänsyn till konkreta utbetalningar (och förbiser att den lågainflationen gör att realräntorna är fortsatt höga).Halverade räntor gör därför att många människor tycker sig haråd att låna dubbelt så mycket, vilket har givit hysteriskbudgivning vid många villaförsäljningar. De som sörjer över attha förlorat en budgivning kan trösta sig med att sannolikhetenför fallande villapriser har ökat.

Dubblats på tre år

Nu har priserna på begagnade villor i många storstadskommunerstigit så kraftigt att det är billigare att bygga ett nytt husmed samma standard. Antalet påbörjade nya villor och radhus iSverige har därför nästan fördubblats på tre år.Under 1996 påbörjades 3.900 lägenheter i småhus (villor med eneller två lägenheter samt radhus). Även om SCB:s statistik för1999 ännu är osäker (på grund av eftersläpning i rapporteringenfrån kommunerna) så är det möjligt att göra en prognos baseradpå statistiken för årets tre första kvartal och mönstrettidigare år. Affärsvärldens prognos är att 7.600 lägenheter ismåhus påbörjas i år. Alltså nästan en dubblering sedan 1996.Främst är det i storstäderna som ökningen av nybyggandet skett,vilket är naturligt med tanke på att priserna är högst där. IStockholms län skedde ökningen redan hösten 1997, då nybyggandetökade med 75 procent jämfört med året innan. I Göteborg ochMalmö kom den kraftiga ökningen först i år. Riktigt kraftig ärårets ökning i Uppsala, där under årets första tre kvartal merän tre gånger så många småhus har påbörjats som under sammaperiod 1998.

Nytt billigare

Huvudorsaken är rimligen att allt fler bostadsköpare upptäckeratt det är billigare för dem att bygga nytt än att köpa enbegagnad bostad med samma storlek och standard. Det gör attprisökningen på begagnade villor i storstäderna borde bromsa in.På lång sikt är det nämligen kostnaden att bygga nytt som styrvillapriserna (se Nyproduktionen bestämmer villapriserna inummer 25/1999).Men tillfälligt kan det vara billigare att bygga nytt än attköpa begagnat. Utbudet av nya villor anpassar sig ju ganskalångsamt till efterfrågan, eftersom det tar tid både att planeranya villaområden och att bygga. Och just nu är det i vissastorstadsområden uppenbart lönsamt att bygga nytt.

Övervinsten fördelas

Frågan är även vem som får övervinsten vid ett nybygge, alltsåvinsten av att det är billigare att bygga ett nytt hus(exklusive tomt) än att köpa ett begagnat hus med motsvarandestandard. Antingen kan de som säljer obebyggda eller avstyckadetomter behålla vinsten, via ökade markpriser. Eller också ser dekommunala planerarna till att det finns gott om tomter, så attdet främst är de som bygger som tjänar.

Billiga tomter

Sverige är trots allt glest befolkat, med 22 invånare perkvadratkilometer. Även i de flesta storstadskommuner finns gottom plats och den alternativa inkomsten från 1.000 kvadratmeteråker eller skog är normalt låg. Det talar för att det ocksåfortsättningsvis kommer att finnas billiga tomter.Rent praktiskt finns förstås nackdelar med nybyggen. Risken förförseningar och dåligt hantverk är kanske det man i första handtänker på. Men dessutom står huset kanske på en tomt som mestbestår av lera och som kräver både arbete, tid och pengar innanden har förvandlats till en trivsam trädgård. Värt att nämna ärockså att ett nytt hus kräver en lång rad kompletterandesmåinvesteringar, allt från badrumskrokar till brevlåda, som mannormalt får på köpet med ett begagnat hus.Fast det finns även fördelar med att bygga nytt. Främst ärkanske möjligheten att vara med och bestämma redan närarkitekten ritar huset. Och nog tycker många att det är värtlite extra besvär att flytta in i ett hus där allt är nytt ochfräscht.

Varningstecken

Den majoritet som köper ett begagnat hus (det senaste året sjugånger fler än de som byggt nytt) bör ändå jämföra vad debetalar med nypriset. Om det är billigare att bygga ettmotsvarande nytt hus så är det ett varningstecken. De tvåsenaste perioderna med stort nybyggande, i slutet på 1970-taletoch i slutet på 1980-talet (till stor del på grund av bidrag ochskatteregler), följdes av några år med kraftigt fallanderealpriser.

Varning för miljonvillor

Nu, i slutet av 1990-talet, är höga begagnatpriser och stortnybyggande begränsat till ett antal storstadskommuner. Där harstigande priser gjort att köparna haft bråttom och säljarnagärna väntat, vilket ytterligare pressat upp priserna. Men nuunder hösten har räntorna stigit något och det har räckt för attfå många köpare att ta ett steg bakåt. Om säljarna nu tror attpriserna har nått toppen så kommer det till våren (då prisernatraditionellt är högst) att finnas gott om begagnade villor ochradhus. Vilket plötsligt ger köparnas marknad.Varning alltså för att i dag köpa en villa för tre miljonerkronor, som för några år sedan kostade en och en halv. Särskiltom motsvarande hus kostar två miljoner att bygga nytt.

BILDTEXT: Småhusbyggarna börjar bli eftersökta igen. På några år harmarknaden fördubblats.

Nytt är modellen. De begagnade husen i storstädernas mest attraktivaområden är för dyra.