Atrium Ljungberg: Spännande utveckling

Fastighetsbolaget Atrium Ljungberg (132,70 kr) verkar i Sveriges fyra största städer men har sin tyngdpunkt i Stockholm. Största hyresgästen Ericsson står för 4% av hyresintäkterna.

Atrium Ljungberg har nyligen rapporterat för tredje kvartalet. Rapporten är stabil med positiv nettouthyrning, stigande substansvärde och driftnetto.

Största ägare är Konsumentföreningen Stockholm med drygt 25% av aktierna. VD Annica Ånäs äger aktier för knappt 6 Mkr.

Atrium Ljungberg bildades 2007 efter en fusion av Atrium Fastigheter och Ljungberg. Atrium var innan sammanslagningen ett retail-fastighetsbolag ägt av KF. Atrium Ljungberg har därför ofta förknippats med just retail. Den bilden är numera förlegad och nuvarande fokus är snarare stadsdelsutveckling, ofta av gamla industriområden. Viktigaste fastighetstypen för Atrium Ljungberg är idag kontor som utgör 68% av fastighetsvärdet.

I grafiken nedan framgår hur fastighetsbeståndet fördelar sig över fastighetstyp och geografi.

Vårt intryck av portföljen är att den kännetecknas av fina fastigheter i bra lägen. Innerstaden, Hagastaden, Sickla och Slakthusområdet i Stockholm utgör nästan två tredjedelar av fastighetsvärdet.

Genomsnittshyran är drygt 3 000 kr per kvadratmeter. Nyligen har bolaget signerat kontrakt vid slussen med hyra på 8 000 kr per kvadratmeter.

STOR PROJEKTPORTFÖLJ

Atrium Ljungberg bedriver omfattande projektutveckling. Bolagets fyra stora projekt är Hagastaden, Sickla, Slakthusområdet och Slussen. Samtliga i Stockholm. Ledningen uppger att de årliga investeringarna i projektutveckling kommer att uppgå till ungefär 5% av balansräkningens storlek.

Både Sickla och Slakthusområdet är gamla industriområden. Vi har hört från olika personer i fastighetsbranschen att just gamla industrifastigheter är mycket eftertraktade bland hyresgäster och därför enkla att hyra ut. Bolagets planerade investeringar i Sickla uppgår till 12 miljarder. Motsvarande siffra för slakthusområdet är 9 miljarder.

HUVUDSCENARIO

I vårt huvudscenario för Atrium Ljungberg har vi utgått från följande antaganden:

• Atrium Ljungbergs hyresavtal är generellt indexreglerade. Bolaget själva räknar med att höja hyresintäkterna i befintligt bestånd med cirka 150 Mkr nästa år eller 5,6%. Vi räknar med 5% högre driftnetto i vårt scenario.
• Vi räknar med att Riksbanken fortsätter att höja styrräntan och att det för Atrium Ljungberg innebär 2 procentenheter högre räntekostnader.
• Som en konsekvens av högre räntor kommer sannolikt marknadens avkastningskrav för fastigheter att öka framöver. Som tidigare nämnt höjde Atrium Ljungberg sitt interna avkastningskrav med 0,2 procentenheter under kvartalet. Vi räknar med 1 procentenhet högre avkastningskrav än i dagsläget för Atrium Ljungberg.

61% av Atrium Ljungbergs finansiering kommer från obligationer och företagscertifikat. Räntebindningen är förhållandevis lång med 4,2 år. Den långa räntebindningen gör att det kommer att ta några år innan det generellt stigande ränteläget kommer att få full effekt på Atrium Ljungberg. 

Två procentenheter högre räntor framstår som ganska oproblematiskt för Atrium Ljungberg. P/E-talet skulle stiga från 15,5 till förvisso ganska höga 22,1.

Belåningsgraden skulle med vårt högre avkastningskrav öka till 55%.Det är högt men fortfarande lägre än vad till exempel Balder, Corem, Nyfosa och SBB har i dagsläget. Substansvärdet skulle sjunka från 280 till 186 kr. Det är fortfarande en bra bit över nuvarande aktiekursen.

Vår scenario-analys bygger på beståndet så som det ser ut i dagsläget. Om man vill bilda sig en uppfattning om hur Atrium Ljungberg kommer att se ut om några år behöver man utöver det nya makroläget med högre ränta och inflation beakta projekten. På grund av det osäkra makroläget tror vi att det är ganska sannolikt att en hel del projekt blir uppskjutna. Återstående investeringar i de projekt som redan är igång är fyra miljarder kronor. Bolagets egen prognos är att projekten i snitt ska generera 50% i avkastning. Med stigande avkastningskrav och stigande byggkostnader kommer den siffran sannolikt vara avsevärt lägre de kommande åren.

SÅ VÄRDERAS LIKNANDE FASTIGHETSBOLAG

I tabellen nedan framgår hur några andra svenska noterade fastighetsbolag med någorlunda jämförbart fokus som Atrium Ljungberg värderas.

Vi kan konstatera att Atrium Ljungberg tillsammans med Fabege sticker ut med högt fastighetsvärde per kvadratmeter. Även om hyresnivåerna är högre i Stockholm får man betala en premie i form av lägre avkastningskrav jämfört med övriga landet.

SLUTSATS

Det går inte anklaga Atrium Ljungberg för att vara högt belånade. Vi kan dock konstatera att belåningsgraden skulle kunna bli jobbig om avkastningskraven stiger med runt 1,5 procentenhet.

Vi har ett gott intryck av Atrium Ljungbergs bestånd och vi är klart imponerade av bolagets stadsdelsutvecklingsprojekt. 

Även om vi gillar Atrium Ljungberg hade vi velat ha större säkerhetsmarginal för att våga ge ett köpråd. Vi stannar därför vid ett neutralt råd. Vi tror dock att det finns goda chanser för att Atrium Ljungberg ska kunna bli en bra investering för den väldigt långsiktige som orkar vänta tills Slakthusområdet börjar bli klar runt 2030.