Krona Public får vända på slantarna

Ett nytt fastighetsbolag signerat Pareto som lämnar osedvanligt lite marginal för oförutsedda händelser.
Till vänster utbildnings- och kulturcentret Krona som står för 92% av hyresintäkterna. Till höger en av bolagets kulturfastigheter. Kulturfastigheterna består av fyra fristående byggnader varav tre kulturmärkta träbyggnader från 1820-talet och en byggnad från 1912 som idag huvudsakligen används för kontor, mötesrum och kafé.

https://www.affarsvarlden.se/analys/sektorspecial-konsultdrivna-fastighetsbolag-2

Krona Public (103 kr) är ett av de senast tillkomna konsultdrivna fastighetsbolagen på börsen. Mer bakgrund om fenomenet finns i krönikan i länken bredvid.

Med en direktavkastning på 6,3% är detta en aktie med något högre utdelning än snittet i ”sektorn” på 5,8%. Utdelningen är också den stora lockelsen med konsultdrivna fastighetsbolag.

KRONA PUBLIC
Börskurs: 103,00 kr Börsvärde: 462 Mkr
Direktavkastning: 6,3% P/E-tal (EPRA): 16,0
Belåningsgrad fastigheter: 62% Substansrabatt (EPRA): 5%
VD: Oskar Wigsén Ordförande: Gunnar Isaksson

Verksamheten: utbildnings- och kulturcenter i norska Kongsberg

Krona äger och förvaltar totalt sex fastigheter med en total uthyrningsbar area om 38 700 kvm och hyresvärde på knappt 60 Mkr. Av hyresintäkterna kommer 92% från huvudbyggnaden Krona som uppfördes 2015 och är ett 24 300 kvm stort utbildnings- och kulturcenter.

Resterande yta avser 12 800 kvm parkering samt 1 700 kvm fördelat på ett par olika kulturfastigheter med byggår mellan 1820 och 1920 som idag inrymmer kontor och kafé.

Vakansrisk: långa kontrakt och offentliga hyresgäster

Fastigheterna är belägna i den norska industriorten Kongsberg som ligger ungefär 7 mil sydväst om Oslo och har en befolkning på drygt 20 000 invånare.

Kongsbergs kommun och Universitetet i Sørøst-Norge är de största hyresgästerna och står för omkring 43% vardera av hyresintäkterna. Den tredje största hyresgästen är Vikens län. Utöver det finns tre mindre hyresgäster. Knappt 1% av hyresvärdet är vakant men intäkterna garanterade i ytterligare cirka 2,5 år.

De två större kontrakten löper till och med 2035 men universitet har möjlighet att bryta kontraktet i förtid ifall norsk riksdag eller regering skulle stänga ned verksamheten. Hyreskontraktet kan dock som tidigast termineras under 2027 och skulle så ske kan hyresgästen bli tvungen att betala ett skadestånd till bolaget på 15 eller 36 månadshyror.

Nyckelpersoner och ägare: förvaltas av Pareto

Kronas fem största ägare Värde (Mkr) Andel
Svea Ekonomi AB 26 5,6%
Avanza Pension 22 4,7%
Eton Family 20 4,2%
Futur Pension 19 4,1%
Nordnet Pensionsförsäkring 15 3,3%
Källa: Holdings

Krona Public förvaltas av anställda på Pareto varav några är baserade i Norge. VD på deltid är Oskar Wigsén som varit inblandad i andra Paretoprodukter så som Mälaråsen, Fleming Properties och Delarka.

Ägarbilden är inget vidare med Svea Ekonomi i topp följt av privata investerare hos Avanza och Nordnet samt pensionskapital. Längre ned i listan följer ett antal rika privatpersoner som varit med sedan noteringen. Större ägare med väsentliga pengar investerat i detta saknas.

Finansiering: högst belåningsgrad i sektorn

 BALANSRÄKNINGEN  

Per Q4 2020/21

Förvaltningsfastigheter 1,3 mdr
Fastighetsvärde per kvm 34,6 tkr/kvm
Belåningsgrad fastigheter 62%
Substansvärde per aktie (EPRA NRV) 107,90 kr
Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar.

Många konsultdrivna fastighetsbolag med några år på nacken har hunnit amortera ned skulder och fått sina fastigheter uppvärderade. De nya skapelser som sätts på börsen konstrueras dock alltjämt med lån upp till taknocken.

Krona Public är inget undantag. Nettobelåningsgraden på 62% är högst i klassen och klart högre än sektorsnittet på 47%. En klen tröst i sammanhanget är att belåningsgraden kan nå hela 70% innan lånekovenanterna sätter stopp.

Bolagets finansiering består av en obligation med fem års löptid och 2,75% ränta som tecknats i sin helhet av ett norskt pensionsbolag.

Intjäningsförmåga och värdering: maxad utdelning

INTJÄNINGSFÖRMÅGAN Per Q4 2020/21
Hyresintäkter 60 Mkr
Driftskostnader -4 Mkr
DRIFTSÖVERSKOTT = 56 Mkr
Central administration -3 Mkr
Finansnetto -24 Mkr
FÖRVALTNINGSRESULTAT = 29 Mkr
Resultat per stamaktie (EPRA) 6,45 kr
Avkastning på eget kapital, stamaktier 6,6%
Källa: Affärsvärldens beräkningar / bolaget. EPRA är enhetligt definierade nyckeltal för fastighetsbranschen.

Med en intjäningsförmåga kring 6,45 kronor per aktie blir P/E-talet 16 vilket är en av de högre siffrorna bland konsultdrivna fastighetsbolag.

Intjäningsförmågan täcker nätt och jämnt utdelningen på 6,50 kronor per aktie och lämnar inget utrymme för att någonsin amortera ned lånen. Direktavkastningen på 6,3% bygger alltså på något av en glädjekalkyl.

Slutsats: undvik aktien

Till pluskontot hör den relativt nybyggda Kronafastigheten med långa hyreskontrakt och offentliga hyresgäster.

Aktien är dock bara billig om man enbart ser till den högt uppskruvade utdelningen. Men den känns inte särskilt hållbar på sikt och sett till den faktiska intjäningsförmågan är en värdering på 16 gånger vinsten inget att höja på ögonbrynen för. Särskilt inte med tanke på den höga belåningen.

Att Pareto redan från början skapat ett bolag med så dåliga marginaler tycker vi är riktigt risigt. Man kan gott avstå från detta konsultdrivna fastighetsbolag. Rådet blir sälj.