Krona Public: Balansakt i Norge

Krona Public (58 kr) är vad vi på Affärsvärlden kallar ett konsultdrivet fastighetsbolag. Krona är en utdelningsprodukt som skapades 2021 av investmentbanken Pareto med syftet att äga ett mindre fastighetsbestånd och dela ut hela överskottet till ägarna.

Konsultdrivna fastighetsbolagFastighet

Enfastighetsbolag en rysare med ovisst slut

Vi har länge analyserat ”sektorn”. Senast för ett år sedan då vi utfärdade en handfull säljråd för några av bolagen som tycks leva på lånad tid. Detta på grund av maxad skuldsättning som möjliggjorts av låga räntor men nu alltmer påminner om tickande bomber. Krona är en sådan aktie vi såg tydliga risker med.

Utbildnings- och kulturcenter i Kongsberg

Krona äger ett litet fastighetsbestånd i Kongsberg med en uthyrbar area på 38 700 kvm fördelat på sex fastigheter. 92% av hyresintäkterna kommer dock från huvudbyggnaden Krona som är ett utbildnings- och kulturcentrum.

Fastigheterna är i princip fullt uthyrda och primärt till offentliga hyresgäster. Kongsbergs kommun och Universitetet i Sørøst-Norge står för drygt 40% av hyresintäkterna vardera. Tredje största hyresgäst är Viken Fylkeskommune. Under 2023 har hyresintäkterna höjts med cirka 6% och ser ut att landa runt 70 Mkr på helåret.

Låg risk för vakanser

Vakansrisken bör vara begränsad. Nära på samtliga hyresintäkter kommer från offentliga hyresgäster och de stora hyresavtalen är mycket långa. För huvudbyggnaden Krona löper hyresavtalet till 2035. Ett par mindre hyresavtal som vid noteringen av bolaget stod för 4% av hyresintäkterna löper ut 2025.

Under året har bolaget investerat knappt 5 Mkr i det befintliga beståndet. Främst verkar det handla om restaureringen av bolagets 150 år gamla fastighet Kirketorget 2. Det framgår inte ifall Krona fått hyresökningar som kompensation för investeringarna, men ett nytt 10-årigt hyresavtal har tecknats med kyrkan i kommunen.

Obligationsfinansiering till 2026

Som finansiering har Krona en obligation om knappt 900 Mkr som åtminstone vid noteringen ägdes av ett norskt pensionsbolag. Obligationen löper med fast ränta om 2,75% och ska återbetalas eller refinansieras våren 2026.

Bolaget har senaste dryga året skrivit ned fastigheternas värde en hel del. Som störst var värdet i första kvartalet 2022 på knappt 1,5 miljarder kronor. Vid utgången av det senast rapporterade tredje kvartalet hade värdet sjunkit till strax under 1,3 miljarder. En minskning på drygt 13%.

Utdelningen stoppad sedan i somras

Att fastigheternas värde minskat har i sin tur fått belåningsgraden att skjuta i höjden – till 69,8% i senaste kvartalet så som nyckeltalet beräknas av bolaget. Om belåningsgraden överstiger 70% får bolaget inte längre dela ut pengar och vid 75% så är det ett mer allvarligt brott mot obligationens villkor.

I praktiken är aktieutdelningen redan stoppad sedan i somras. Vid förra stämman halverades utdelningen från 6,50 kr till 3,25 kr per aktie. Då var styrelsens ambition att senare under året kalla till extrastämma för att besluta om utdelning av resterande 3,25 kr, om förutsättningarna medgav det.

Så verkar dock inte blivit fallet och i rapporten för andra kvartalet meddelades att man inte kommer kalla till extrastämma. Bolaget har därför inte delat ut några pengar under andra halvåret 2023. Beslutet grundar sig i att det ”bedöms vara av större värde för bolaget och dess aktieägare att över tid verka för att stärka bolagets balansräkning”.

Bokslutet som presenteras nu i februari kommer innehålla styrelsens nya förslag på utdelning till årsstämman. Givet den höga belåningsgraden och refinansiering 2026 vore det i vår mening oförsiktigt att besluta om nya utdelningar till ägarna. Även om det finns en liten chans att fastigheterna klarar sig undan nya nedskrivningar i bokslutet eftersom räntorna fallit tillbaka något.

16 gånger vinsten

På nuvarande intjäningsförmåga med en ränta på 2,75% så ligger vinsten kring 8 kr per aktie. Det ger ett P/E-tal på drygt 7.

Med en snittränta på säg 5% – som skulle kunna bli aktuell när bolaget (förhoppningsvis) klarat av en refinansiering – så faller vinsten rejält till ungefär 3,60 kr per aktie. Då blir P/E-talet i stället mindre lockande 16 gånger, se tabell bredvid.

Slutsats

Risken är att Krona behöver använda kommande års kassaflöden för att snygga till balansräkningen inför refinansieringen. Att slopa utdelningen är nog det enda rätta, även om det riskerar att mötas med besvikelse av de som ägt aktien endast av det skälet. Oavsett vad ser vi stor risk att refinansieringen kan bli ett problem 2026.

Det finns fastighetskunniga ägare i Krona. Störst är det noterade fastighetsbolaget Stenhus som ligger strax under budplikt med 29,9% av aktierna. Tredje störst är fastighetsprofilen Johan Thorell som kanske mest är känd som medgrundare av Sagax. Det skulle kunna bli aktuellt med ett kapitaltillskott som sätter bolaget i nytt läge.

I nuvarande skepnad är bolaget överskuldsatt och aktien för dyr för att locka oss. Vi förnyar vårt säljråd på aktien.