Logistri: Blir riktigt fastighetsbolag

Logistri (143,50 kr) är ett litet fastighetsbolag som sedan 2017 finns listat på Spotlight. Bolaget skapades då av investmentbanken Pareto som en utdelningsprodukt (se ”konsultdrivna fastighetsbolag” för allt vi skrivit om fenomenet).

Initialt ägde bolaget sju fastigheter men Logistri gjorde tidigt ett förvärv som under 2019 utökade beståndet till 17 fastigheter inom lager och lätt industri. Idag äger bolaget 18 fastigheter som per 30 september värderades till 1 648 Mkr.

Ålandsdoldis med enfastighetsfokus

Under 2019 fick Logistri investeringsföretaget Solidcap som största ägare, idag med drygt 19% av aktierna. Bakom Solidcap finns dels pengar från den åländska företagaren Sven-Erik Holmberg som driver Holmbergs AB, en mindre verkstadsfirma och återförsäljare av teknikprodukter för proffs och hemmafixare på Åland. Holmberg är ordförande i Solidcap och har lång erfarenhet av nordiska aktier och direkt fastighetsägande.

Medägare och operativ kraft bakom Solidcaps investeringsverksamhet är dock Henrik Viktorsson. En fastighetsdoldis med bakgrund som kapitalförvaltare inom fastigheter och nordiska aktier, som sedan en tid fokuserat primärt på just konsultdrivna fastighetsbolag. Tanken är att man i dessa kan hitta fastigheter med bra kassaflöden, men kanske också någon skavank och ibland fångade i den knepiga incitamentsstrukturen som hör konsultdrivna fastighetsbolag till. Ambitionen är att genom aktivt styrelsearbete rätta till problemen och på så sätt öka värdet.

Henrik Viktorsson var tidigt inne i Delarka där hans avkastning blev runt 100% efter att fastigheten, Postnords huvudkontor, såldes under 2020. Solidcaps näst största noterade innehav är Mälaråsen där avkastningen ser ut att landa på 170% efter att Mälaråsen i höstas sålde bolagets tre bilhallar till Nordisk Renting AB. Idag är Logistri det största innehavet i Solidcaps noterade portfölj.

Strategiomläggning

Efter Solidcaps och Henrik Viktorssons inträde i Logistri har ett stort förändringsarbete påbörjats. I oktober 2021 avslutade bolaget det rådgivningsavtal som gav Pareto exklusiv rätt att vara finansiell rådgivare till bolaget, exempelvis vid förvärv eller nyemissioner.

För att slita sig loss ur investmentbankens klor behövde Logistri betala en uppsägningsavgift på saftiga 14,1 Mkr till Pareto som kostnadsfördes under 2021. Givet att bolaget framöver kommer driva en tydligare tillväxtagenda går dock avgiften ändå att motivera, menar Logistris styrelseordförande Henrik Viktorsson.

Ska bolaget bli ett riktigt fastighetsbolag är det också nödvändigt att åtminstone delvis klippa banden till Pareto och därmed slippa den skeva incitamentsstruktur som tidigare fanns av att ha Pareto både i bolagets ledning och som finansiell rådgivare.

Nästa steg mot frigörelse togs nu i november då en ny VD rekryterades, David Träff med bakgrund inom transaktioner på Corem och Klövern. David Träff kommer fortsätta utveckla affären genom nya förvärv och utvecklingsprojekt. Pareto kommer fortsatt hantera vissa tjänster av mer administrativ karaktär men det ser vi som relativt oproblematiskt.

Intjäningsförmågan

Bolagets 18 lager- och lätta industrifastigheter är alla fullt uthyrda och med inflationsjusterade hyror. Intäkterna kommer därmed justeras upp under året och väntas uppgå till åtminstone 110 Mkr under 2023.

Merparten av fastigheterna har avtal där hyresgästen bär merparten av fastigheternas kostnader, så kallade double- och triple-net avtal. Överskottsgraden är därför över 90% och vi bedömer driftöverskottet till omkring 102 Mkr på årsbasis. Efter administrations- och räntekostnader återstår 72 Mkr i förvaltningsresultat eller 14,80 kronor per aktie. Det ger ett P/E-tal på 9,7.

Under kommande år är räntan bunden på 2,95% till 2026 men i vårt huvudscenario tänker vi oss att Logistri på lång sikt kan finansiera sig till den femåriga statsräntan (2,3%) plus ett påslag på 2,0% vilket ger en total ränta på 4,3%. Det antagandet bygger dock på att bolaget fortsatt bibehåller en låg belåningsgrad. Hade bolaget behövt betala en sådan ränta redan nu under 2023 hade vinsten istället blivit 12,70 kronor och P/E-talet 11,3.

Balansräkningen

Bolaget har lån på 774 Mkr från kapitalförvaltaren M&G Real Estate. Skulden refinansierades under 2021 då bolagets gamla obligationslån löstes. Det nya lånet är amorteringsfritt och löper med fast ränta på 2,95% till maj 2026.

Nettoskulden uppgår till 43% av värdet på bolagets fastighetsportfölj som per 30 september bedömdes vara värd 1 648 Mkr.

I vårt huvudscenario räknar vi med att avkastningskravet på bolagets fastigheter kan stiga från 6,2% till 7,2% som följd av de stigande marknadsräntorna. Värdet skulle i så fall minska med 14% och belåningsgraden stiga till 50%. Det vore fortfarande fullt hanterbart. Substansvärdet skulle dock falla till knappt 140 kronor vilket är något under nuvarande aktiekurs.

Värderingen

Logistri sticker ut som billigt på flera nyckeltal. Aktien är den enda i tabellen ovan med ensiffrigt P/E-tal (9,7). Likt övriga mindre bolag inom lager och lätt industri handlas Logistri till viss substansrabatt (23%). För jättarna i sektorn är dock hög substanspremie och P/E-tal kring 20 snarare det normala.

Fastighetsbeståndet har en hög direktavkastning (driftnetto dividerat med fastighetsvärde) på 6,2%. Men skulle man köpa loss beståndet till den värdering som börsen sätter på Logistri blir den implicita direktavkastningen hela 7,1%. Det är en av de högre siffrorna bland noterade fastighetsbolag.

Slutsats

Logistri har påbörjat en välkommen strategiförändring och vi uppfattar de drivande nyckelpersonerna bakom det hela som vettiga och konservativa investerare. Ambitionen är att växa fastighetsbeståndet från dagens 1,6 till 5,0 miljarder men det lär ske utan att äventyra den stabila balansräkningen.

Däremot kanske man ska ta höjd för en något snålare utdelningspolicy framöver. Givet att många privata investerare äger aktien just på grund av utdelningen tror vi inte man kommer slopa den helt, men även en sänkning skulle kunna tas emot med besvikelse på marknaden.

I övrigt är största risker att stigande räntor sänker fastighetsvärdet och att sämre konjunktur leder till vakanser. Bolaget är fortfarande så litet att enstaka vakanser kan slå hårt.

Vi tycker inte aktien förtjänar att vara en av de billigaste fastighetsaktierna, och när fler får upp ögonen för den nya strategi som bedrivs finns god chans att aktien kan värderas upp. Vi sätter ett köpråd på Logistri – som dock passar bäst för den som gillar fastigheter, är okej med att investera i småbolag och kan hantera den dåliga likviditet som följer därav.