Nyfosa värt en chansning

Fastighetsbolaget är en kassaflödesmaskin med lågt P/E-tal och hyfsad direktavkastning på 4% från ett diversifierat bestånd av närmre 400 fastigheter. Största risken är trögare utveckling för kontorsfastigheter framöver.
Stina Lindh Hök., VD för Nyfosa
Stina Lindh Hök tog den 26 oktober 2020 över som VD för Nyfosa efter Jens Engwall.
NYFOSA
Börskurs: 101,00 kr Antal stamaktier: 184,5 mn
Börsvärde: 18 635 Mkr Nettobelåningsgrad: 57%
P/E-tal (EPRA): 12,8 Substanspremie (EPRA): 20%
VD: Stina Lindh Hök Ordförande: Johan Ericsson

Nyfosa (101 kr) är ett fastighetsbolag som i november 2018 knoppades av från Hemfosa som sedermera köptes upp av SBB.

Strategin är ”opportunistisk” och transaktionsintensiv där fokus sägs ligga på att göra bra affärer som ligger vid sidan av vad andra aktörer söker. Och utan begränsningar gällande geografi eller fastighetstyp.

Det har resulterat i ett fastighetsbestånd som till drygt hälften består av kontor och en fjärdedel av lager och logistikfastigheter. Beståndet finns utspritt över hela Sverige.

NYFOSAS INTJÄNINGSFÖRMÅGA Per Q1 2021 Kommentar
Hyresintäkter 2 322 Mkr 6,7% vakansgrad
Driftskostnader -662 Mkr 71% överskottsgrad
DRIFTSÖVERSKOTT = 1 660 Mkr
Central administration -95 Mkr
Finansnetto -339 Mkr Snittränta 1,9%
FÖRVALTNINGSRESULTAT = 1 220 Mkr
Övriga intäkter (intressebolag m.m.) 237 Mkr 50% ägande Söderport
RESULTAT FÖRE SKATT = 1 457 Mkr
Resultat per stamaktie (EPRA) 7,90 kr P/E 12,8x
Avkastning på eget kapital, stamaktier 9,8% Schablon exkl. värdeförändring
Källa: Affärsvärldens beräkningar / Nyfosa. EPRA är enhetligt definierade nyckeltal för fastighetsbranschen.

Väntat VD-skifte?

Vid tillfället för avknoppningen från Hemfosa var det åtminstone inte för oss helt tydligt att Jens Engwall skulle lämna Nyfosa redan efter två år. Nyfosa såldes ju in rätt hårt som just Engwalls ”buslåda” där han skulle få fria händer att bygga upp något nytt och lite ”rivigare” än superstabila Hemfosa.

Uppbyggnationen av Nyfosa har dock gått snabbare än väntat. Under Engwalls VD-skap växte beståndet från 15 till nästan 30 miljarder kronor. Visserligen ger den fastighetsportfölj som bolagets nya VD Stina Lindh Hök tagit över ett något spretigt intryck. På många mindre orter äger Nyfosa endast ett fåtal fastigheter, men detta tycks vara en del av bolagets strategi. Hök ger ett rutinerat intryck som Nyfosas operativa chef sedan 2018 och transaktionschef på Hemfosa innan dess.

Större affärer – mindre opportunism

I takt med att bolaget växt har också storleken på de affärer som görs skruvats upp. I faktarutan nedan beskrivs några av senaste årets större transaktioner.

Nyfosas senaste transaktioner

  • Juli 2020: köper en portfölj av främst kontor med hög andel skattefinansierade hyresgäster för 4,9 miljarder från SBB. Beståndet finns i bland annat Västerås, Kristianstad, Luleå, Örebro, Karlskrona, Stockholm och Uppsala.
  • September 2020: avyttrar en logistikportfölj för 2,1 miljarder till fonder rådgivna av Blackstone.
  • September 2020: avyttrar främst kontor och lager för 1,0 miljard till fastighetsbolaget Regio.
  • November 2020: köper en blandad fastighetsportfölj från Estea för 2,5 miljarder med hög andel skattefinansierade hyresgäster. Säljer sedermera vidare bostadsfastigheterna som ingick för 445 Mkr till Heimstaden.
  • Januari 2021: förvärvar en portfölj lager- och industrifastigheter för 870 Mkr från Galjaden Fastigheter. Belägna i Linköping, Norrköping, Södertälje, Sigtuna, Malmö och Sollentuna.
  • April 2021: tar steget in i Finland genom bildandet av bolag där man tillsammans med Brunswick Real Estate (som äger 10%) planerar bygga upp en fastighetsportfölj värd 7 miljarder inom fem år. Strategin ska vara ”opportunistisk” och fokus ligger på finska regionstäder.

Nyfosa verkar ta sig an de flesta fastighetskategorier med visst undantag för bostäder som sannolikt bedöms ge för låg avkastning. Kontor utgör ungefär som vid avknoppningen omkring halva bolaget. Andelen lager och logistik har dock minskat något från 38 till 23%.

Givet tidigare fokus på samhällsfastigheter i Jens Engwalls bolag är det kanske inte förvånande att man ökat exponeringen mot fastigheter med skattefinansierade hyresgäster så som Transportstyrelsen, Boverket och Polismyndigheten. Däremot känns det inte särskilt opportunistiskt med tanke på att samhällsfastigheter och närbesläktade kategorier är hett villebråd bland aktörer som SBB med flera. Dock är det en viss trygghet när kontorsmarknaden nu utgör ett frågetecken.

Handelsfastigheter och bostadsutvecklare är exempel på segment som Nyfosa gärna pratat om som ”pestsmittade” och med möjligheter till gynnsamma investeringar. Andelen handel har dock förblivit låg (9%) och inga bostadsutvecklare har köpts. Kanske är det också bäst så.

Stora affärer och högt tempo alltså – men kanske inte inom så exotiska tillgångar som först förmedlades.

Stabilt under krisåret

Q1 2021 Q1 2020
Substansvärde per aktie 83,99 kr 71,18 kr
Fastighetsvärde 30 605 Mkr 24 782 Mkr
Antal fastigheter 385 st 308 st
Vakansgrad 6,7% 8,5%
Överskottsgrad 71,5% 70,2%
Driftnetto 1 660 Mkr 1 336 Mkr
Förvaltningsresultat 1 419 Mkr 1 115 Mkr
Förvaltningsresultat per aktie 7,69 kr 6,04 kr
Kommentar: merparten av siffrorna enligt Nyfosas egenbedömda intjäningsförmåga.

Trots ett mycket turbulent år för Nyfosas aktie har krisen än så länge inte påverkat siffrorna i bolaget negativt. Nyfosa har visat positiv nettouthyrning genom hela året och vakanserna har minskat. De hyror som omförhandlades i Q2 och Q3 föll marginellt men efter detta har utvecklingen vänt till det bättre.

Av den totala värdeökningen för fastighetsportföljen på knappt 6 miljarder under året beror ungefär 1 miljard på orealiserade uppvärderingar av beståndet. Sammantaget steg substansvärdet under året från drygt 71 till 84 kronor vilket motsvarar en ökning på 18%.

Halvhög skuldsättning

NYFOSAS BALANSRÄKNING Per Q1 2021 Pessimistiskt scenario
Antar 10% lägre driftöverskott samt
avkastningskrav från 5,4% till 5,7%
Förvaltningsfastigheter 30,6 mdr 26,2 mdr
Fastighetsvärde per kvm 12,4 tkr/kvm 10,6 tkr/kvm
Nettobelåningsgrad fastigheter 57% 66%
Substansvärde per aktie (EPRA NAV) 83,99 kr 59,26 kr
Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar.

Expansionen har inte direkt heller skett på bekostnad av balansräkningen. Jämfört med i fjol har nettobelåningsgraden bara stigit marginellt från 55,3 till 56,5%.

Det ska dock sägas att detta är en halvhög nivå som ligger ungefär 10 procentenheter högre än sektorsnittet på 47%. I ett pessimistiskt scenario där driftöverskottet faller och avkastningskravet på fastigheter stiger något kan bolaget tappa en tredjedel av substansvärdet.

Kontorsbolagen från lägst till högst P/E

Bolag Börsvärde Fastighetsvärde per kvm Belåningsgrad Substansvärdes-tillväxt 12m Substanspremie P/E-tal
Diös 10,2 mdr 17 400 kr 54% +12% -10% 10,3
Nyfosa 18,6 mdr 12 400 kr 57% +18% 21% 12,8
Castellum 56,7 mdr 23 200 kr 43% +14% -7% 15,9
Wihlborgs 28,6 mdr 22 100 kr 48% +8% 19% 16,3
Fastpartner 16,2 mdr 20 300 kr 46% +10% -3% 17,2
Platzer 13,2 mdr 27 500 kr 47% +14% 7% 18,1
Kungsleden 21,6 mdr 19 900 kr 45% +11% -4% 18,2
Klövern 17,3 mdr 22 500 kr 57% +1% -15% 20,1
Atrium Ljungberg 22,0 mdr 42 900 kr 41% +7% -20% 20,8
Hufvudstaden 27,0 mdr 119 800 kr 19% -6% -28% 23,2
Fabege 42,9 mdr 61 600 kr 35% +7% -15% 28,8

Hög substansvärdering – lågt P/E-tal

Aktien har återhämtat sig rejält senaste månaderna och handlas nu till 20% premie mot det redovisade substansvärdet i bolaget.

Samtidigt är P/E-talet på knappt 13 en av de lägsta siffrorna bland fastighetsbolagen. Det gör Nyfosa till en kassaflödesmaskin som dessutom delar ut en hygglig del av vinsten, motsvarande 4% direktavkastning i år. Aktien går att köpa på de meriterna.

Nästa steg till uppvärdering är att marknaden ska sätta en Sagax/NP3/Catena-premie på Nyfosas starka kassaflöden. Det kanske inte är totalt orimligt – men givet exponeringen mot kontorsmarknaden hör det helt klart till ett mer optimistiskt scenario för aktien.

Den stora risken är att kontor blir en betydligt mer problematisk tillgång framöver än den varit historiskt. Nyfosas fastigheter har låga snitthyror så fallhöjden är inte jättehög men stigande vakanser är ändå en reell risk. Inget av detta syns dock i siffrorna än så länge.

För den som kan leva med kontorsrisken sträcker vi oss till ett köpråd, även om det är med ganska tunn marginal.

Nyfosas tio största ägare Värde (Mkr) Andel
Länsförsäkringar Fonder 1 753 9,4%
Swedbank Robur Fonder 1 426 7,6%
AB Sagax 1 411 7,6%
Handelsbanken Fonder 947 5,1%
SEB Fonder 792 4,2%
BlackRock 637 3,4%
Vanguard 632 3,4%
Jens Engwall 530 2,8%
Kåpan Pensioner Försäkringsförening 505 2,7%
Norges Bank 458 2,5%
Källa: Holdings