Refinansiering ger överskott i Logistri

Ett konsultdrivet fastighetsbolag med 17 fastigheter inom lager och industri. Bolaget har genomfört en refinansiering som sänker kostnaderna. Kan det överskottet komma ägarna till godo bör aktien bli bra.
Logistri äger totalt 17 lager- och industrifastigheter.

https://www.affarsvarlden.se/analys/sektorspecial-konsultdrivna-fastighetsbolag-2

Logistri (165,50 kr) är ett konsultdrivet fastighetsbolag. För bakgrund om fenomenet kan man med fördel läsa krönikan i länken bredvid.

Direktavkastningen är den stora saken med aktien och på 5,4% är den något lägre än sektorsnittet på 5,7%. Aktien är noterad sedan 2017 och vi har skrivit om bolaget två gånger tidigare (2018 respektive 2019).

LOGISTRI
Börskurs: 165,50 kr Börsvärde: 809 Mkr
Direktavkastning: 5,4% P/E-tal (EPRA): 13,1
Belåningsgrad fastigheter: 45% Substanspremie (EPRA): 10%
VD: Ulf Attebrant Ordförande: Henrik Viktorsson

Verksamheten: 17 fastigheter inom lager och lätt industri

Logistri är ett av de större konsultdrivna fastighetsbolagen med ett bestånd värderat till 1,4 miljarder kronor.

Hyresvärdet är omkring 97 Mkr på årsbasis och hyresgästerna består främst av mindre verkstads- och industriföretag. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till 171 000 kvadratmeter.

Vakansrisk: hanterat den första vakansen

Totalt har bolaget närmre 30 olika hyresgäster. Under 2019 omförhandlades fyra hyresavtal med totalt 26% hyresökning och förlängd hyrestid. Under 2020 omförhandlades ytterligare två större kontrakt med förlängd hyrestid till i stort sett oförändrad hyra. Under andra kvartalet i år har bolagets första vakans hyrts ut till en ny hyresgäst med cirka 50% högre hyra än tidigare.

Vi ser det som positivt att bolaget lyckats omförhandla flera olika kontrakt med oförändrad eller höjd hyra, och vissa fall även med nya hyresgäster. Idag är beståndet alltjämt full uthyrt och vid årsskiftet var återstående löptid på hyreskontrakten i snitt 9,6 år. Endast 7% av kontraktsvärdet löper ut inom fem år.

Bolaget har inte heller sett någon större påverkan av coronapandemin. Initialt beviljades fyra hyresgäster anstånd med hyran och Logistri pausade även aktieutdelningen. I slutändan har dock inga rabatter eller hyresförluster konstaterats och utdelningen har återupptagits i år.

Nyckelpersoner och ägare: förvaltas av Pareto

Logistris tio största ägare Värde (Mkr) Andel
Henrik Viktorsson med bolag 146 17,7%
Nordnet Pensionsförsäkring 85 10,3%
Mattias Ståhlgren 50 6,1%
Avanza Pension 46 5,6%
Björn & Lillemor Jakobson 36 4,4%
Patrick von Hacht 30 3,7%
GADD & Cie S.A. 25 3,0%
Hans Johnsen 22 2,7%
Anders Carlsson 20 2,5%
Göran Källebo 20 2,4%
Källa: Holdings

Logistri förvaltas i sin helhet av investmentbanken Pareto och hela ”ledningen” utgörs av anställda på Pareto. VD på deltid är Ulf Attebrant. Han är även VD för Bosjö, ett annat konsultdrivet fastighetsbolag som nyligen framgångsrikt avyttrade sin enda fastighet och är på väg att avnoteras (läs kommentar om det här).

Största ägare och bolagets ordförande är Henrik Viktorsson med bakgrund inom kapitalförvaltning. Han är största ägare och ordförande också i Mälaråsen som äger tre bilhallar uthyrda till Volvo Cars.

I styrelsen hittar vi även Mattias Ståhlgren (tidigare fondförvaltare på Remium) och Patrik von Hacht (30 års erfarenhet inom revision, redovisning, finansiering och analys) med aktier för 51 respektive 21 Mkr. Vi ser positivt på att det finns riktiga ägare av kött och blod med meningsfulla pengar investerade i bolaget.

Finansiering: otydligt om bolagets refinansiering

LOGISTRIS BALANSRÄKNING Per Q2 2021
Förvaltningsfastigheter 1,4 mdr
Fastighetsvärde per kvm 8,2 tkr/kvm
Belåningsgrad fastigheter 45%
Substansvärde per aktie (EPRA NAV) 151,10 kr
Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar.

Vid noteringen finansierade Logistri sig med en obligation till 4% ränta. När vi skrev om bolaget för två år sedan lyfte vi möjligheten till refinansiering då vi noterade att övriga konsultdrivna fastighetsbolag med mer traditionell bankfinansiering snarare betalar dryga 2%.

I maj var det dags och den gamla obligationen på 725 Mkr ersattes med ett nytt lån från M&G Investment Management på 700 Mkr. Det löper i fem års tid med fast ränta och utan amortering.

Om kostnaderna för lånet finns lite olika uppgifter som enligt oss inte är förenliga med varandra. På direkt fråga menar dock bolagets VD Ulf Attebrant att räntan för det nya lånet är cirka 2,9%. Vi väljer därför att utgå från den siffran i vår analys, vilket också är en rejäl sänkning mot tidigare 4,0%.

Positivt är också att bolagets fastighetsbestånd under 2020 värderades upp från 1 248 Mkr till 1 410 Mkr. Det innebär att nettobelåningsgraden nu är omkring 45% av fastighetsvärdet. Det är en låg siffra och under sektorsnittet på 47%.

Intjäningsförmåga: tjänar mer än vad som delas ut

LOGISTRIS INTJÄNINGSFÖRMÅGA Per Q2 2021
Hyresintäkter 97 Mkr
Driftskostnader -6 Mkr
DRIFTSÖVERSKOTT = 91 Mkr
Central administration -7 Mkr
Finansnetto -22 Mkr
FÖRVALTNINGSRESULTAT = 62 Mkr
Resultat per stamaktie (EPRA) 12,66 kr
Avkastning på eget kapital, stamaktier 11,4%
Källa: Affärsvärldens beräkningar / bolaget. EPRA är enhetligt definierade nyckeltal för fastighetsbranschen.

Allt som allt landar vi i att intjäningsförmågan bör ligga kring 12,70 kronor per aktie vilket ger ett P/E-tal kring 13. Intjäningen är också betydligt högre än utdelningen som i nuläget är 9,00 kronor per aktie motsvarande 5,4% direktavkastning.

Att direktavkastningen är så pass låg skulle kunna tyda på att marknaden redan skissar in höjd utdelning. Vi får dock inte känslan av att det ligger i korten, utan det verkar snarare som att bolaget letar nya förvärv. Till exempel sägs den nya finansieringen kunna utökas för att möjliggöra tilläggsförvärv, om kreditgivaren godkänner det.

Vi noterar också att bolaget valt att inte dela ut de 9 kronor per aktie som hölls inne på grund av corona. Detta trots att effekterna av pandemin i slutändan visade sig vara mycket små.

Vi skulle hellre se att överskottet går till amorteringar och utdelningar snarare än att utöka Paretoledningens tillgängliga förvärvspott. Genom förvaltningsavtalet har Pareto en exklusiv rätt att agera rådgivare till bolaget vid alla sorters tänkbara transaktioner – med tillhörande arvoden förstås.

Slutsats: hygglig avkastning till låg risk

13 gånger vinsten och en direktavkastning på 5,4% är ganska genomsnittliga siffror för sektorn konsultdrivna fastighetsbolag. Logistri kommer dock med något lägre risk då fastighetsbeståndet är större och belåningsgraden låg.

I en väldiversifierad utdelningsportfölj är detta ingen dålig aktie. För den som är införstådd med riskerna ser vi Logistri som köpvärd.